REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS: CUIDADOS NECESSÁRIOS NA HORA DE ADQUIRIR O SEU IMÓVEL

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS: CUIDADOS NECESSÁRIOS NA HORA DE ADQUIRIR O SEU IMÓVEL
Na aquisição de imóveis, o comprador deve adotar algumas cautelas antes de concretizar o negócio, evitando que posteriormente à transação possa ter algumas dores de cabeça. O ideal é que todo o comprador se assessore de um profissional do ramo que o acompanhe nas sindicâncias prévias perante aos órgãos públicos

Comumente as certidões exigíveis para a lavratura da escritura pública são obtidas após o fechamento do negócio, principalmente quando a venda se efetiva com um contrato particular de promessa de compra e venda, cujo pagamento seja feito à prestação. Nesse caso, a escritura pública somente será lavrada após o pagamento da última parcela.

O ideal é que o comprador já obtenha as certidões antes de consolidada a transação, mesmo antes de qualquer pagamento a título de antecipação para garantia do negócio.

As certidões a que nos referimos são as de negativa de ônus reais e ações reipersecutórias e as negativas de débitos de tributos federais, estaduais e municipais.

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REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Regularização de imóveis- Memorial de Incorporação:
Fundamental para um bom negócio
Documento com consulta gratuita traz tudo sobre o terreno

Não é preciso ter memória de elefante para lembrar casos em que a falta de informações sobre o incorporador resultou em problemas gravíssimos. Como já teorizava Marshall Macluhan: quem detém a informação detém o poder. Portanto, não concretize um negócio sem antes consultar o Memorial de Incorporação da propriedade.

O documento contém informações sobre o terreno, o proprietário e o incorporador e está disponível no cartório de registro de imóveis da região a que pertence o empreendimento imobiliário em construção. Sua consulta é gratuita.

Se o Memorial de Incorporação não se encontra onde deveria estar, não titubeie: com base na Lei 4591/64, também conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações, que determina a obrigatoriedade da presença, livre acesso ao documento e consulta nas instalações do cartório, você não apenas pode garantir que a incorporadora cumpra o seu dever de informar, como acioná-la na Justiça para garantir os seus direitos, caso ela insista no descumprimento à lei.

CIRCUNSCRIÇÃO CARTÓRIOS RECIFE

1º Registro Geral de Imóveis de Recife
Recife, Santo Antônio, São José, Cabanga, Brasília Teimosa, Pina, Boa Viagem, Imbiribeira, Vila Mauricéia, Ibura, Vila do IPSEP, Jordão, Areia Branca, Três Carneiros, Cidade Operária e Dois Rios.

2º Registro Geral de Imóveis de Recife
Tacaruna, Boa Vista, Ilha do Leite, Capunga, Espinheiro, Rosarinho, Hipódromo, Casa Amarela (parte), Santo Amaro, Paissandu, Derby, Aflitos, Torrões, Encruzilhada, Ponto de Parada (parte), Casa Forte, Pombal, Coelhos, Entrocamento, Graças, Ponte D´Uchoa, Campo Grande, Tamarineira, Poço, Santana e Parnamirim.

3º Registro Geral de Imóveis de Recife
Campina do Barreto, Arruda, Beberibe, Dois Unidos, Monteiro, Morro da Conceição, Fundão, Ponto de Parada (parte), Alto do Pascoal, Linha do Tiro, Alto de Santa Isabel, Alto das Pedrinhas, Cajueiro, Água Fria, Mangabeira, Casa Amarela (parte), Alto da Favela, Alto Jóse do Pinho, Alto da Foice e Vasco da Gama.

4º Registro Geral de Imóveis de Recife
Retiro, Zumbi, Prado, Mangueira, Jíquia, Areias, Bongi, Barbalho, Engenho do Meio, Engenho Úchoa, Sancho, Cidade Universitaria, Várzea, Jardim Teresópolis, Madalena, Cordeiro, Mustardinha, Ipiranga, Jardim Brasil, Estância, Bomba Grande, Iputinga, Jardim São Paulo, Tejipió, Coqueiral, São João, Caxanga, Torre, San Martin, Remédios, Afogados, Vila Tamandare, Boa Idéia, Monsenhor Fabrício, Bom Pastor, Barro, Caçote, Curado, Ambole, Totó e Jardim Petrópolis.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH TEM DESCONTO NO ITBI ?

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH TEM DESCONTO NO ITBI ?
Para quem compra um imóvel, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode ser uma desagradável surpresa. Para fechar o negócio e colocar o bem no nome do novo proprietário, é necessário pagar à prefeitura o tributo, ao custo de 2% do valor da casa, apartamento ou terreno. O que muitos usuários não sabem, entretanto, é que, em aquisições realizadas através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a maioria das prefeituras oferece descontos, que podem chegar a até 75% do total do ITBI.

O SFH é controlado pela Caixa Econômica Federal (CEF), mas os financiamentos também podem ser feitos através de outras instituições autorizadas pelos governos federal e estadual. O desconto incide apenas sobre a parte financiada, enquanto pela parte paga à vista o comprador será cobrado no valor total do tributo.

No Recife, os compradores de imóvel precisam pagar 1% de ITBI, na parte da compra feita através de financiamento pelo SFH. Em Olinda e Jaboatão dos Guararapes, o desconto é maior. Quem adquire um imóvel nesses dois municípios será taxado em apenas 0,5% do valor total. Para isso, o comprador deve ficar atento para, além de considerar essa informação para escolher a modalidade de compra, juntar a documentação que comprova o financiamento e lhe permite solicitar o que é seu por direito.

O ITBI é um imposto cobrado em todo negócio de compra e venda de imóvel, sempre a cargo das prefeituras. Não incide sobre doações ou transmissão por herança, que têm outros tributos. Depois de concluir a compra, o cliente só pode fazer o registro no cartório de imóveis (o que é necessário para a transmissão da escritura) quando tiver a certidão de pagamento do ITBI obtida na administração municipal.

Automático - O desconto deve ser dado automaticamente no caso de compras feitas por financiamento nesse sistema, mas os compradores devem solicitar o benefício e levar documentação para comprovar em qual situação se enquadram. Além de toda a papelada relativa à compra, deve ser apresentado também o contrato feito com a instituição que financiou a transação.

O banco financiador deve entregar uma declaração informando quanto foi financiado e quanto teve recursos próprios. "O comprador deve levar declaração à prefeitura informando que ele fez a compra financiada", comenta o advogado Aires Fernandes, consultor imobiliário. O economista Alexandre Wanderley, 38 anos, tomou essa precaução. "Quando comprei a casa, o antigo proprietário ainda não havia passado para seu nome. Participei do processo e, quando chegou minha vez, sabia de tudo", contou.

Em outras situações, o contribuinte é totalmente isento do pagamento de ITBI. No Recife, para a compra através de cooperativas populares, como a Companhia Estadual de Habitação e Obras (Cehab) ou do Serviço Social Agamenon Magalhães (SSAM), para a compra de imóvel com valor menor que 8.145 ufirs e de ex-combatente brasileiro.

Fonte: Caderno Economia- Diario de Pernambuco
http://www.diariodepernambuco.com.br/2009/07/11/economia3_0.asp

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COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA

FONTE:GLOBO.COM
http://dftv.globo.com/

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - PARTILHA DE IMÓVEL

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - PARTILHA DE IMÓVEL:
A partilha consiste no ato jurídico de divisão do patrimônio e de bens entre pessoas. Pode decorrer a partilha de ato entre vivos, como no caso de desfazimento da sociedade conjugal, ou em virtude de causa mortis, pelo falecimento do proprietário, quando este deixa bens para serem partilhados entre seus herdeiros. Através da partilha, ocorre a transferência da propriedade imobiliária, por força de sentença judicial em processo de separação judicial, divórcio ou de inventário.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.

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USUCAPIÃO

O usucapião é o modo peculiar de aquisição da propriedade imobiliária, pelo exercício efetivo e sem oposição da posse de um imóvel, seja este um terreno, lote, casa, apartamento ou mesmo de uma propriedade rural. Pelo instituto jurídico do usucapião, o titular da posse do imóvel adquire o correspondente domínio e assim pode registrar, em seu próprio nome, a propriedade imobiliária, através de processo judicial. Em nosso sistema de direito positivo, de acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem seis modalidades distintas de usucapião: 1) usucapião geral; 2) usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial; 3) usucapião de boa-fé; 4) usucapião por aquisição incompleta; 5) usucapião especial urbano; e 6) usucapião especial rural.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.

CONTRATO DE GAVETA - PARTE 1

Os contratos celebrados por mutuário para aquisição da casa própria, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, segundo a legislação específica, são contratos de natureza personalíssima, isto é, somente vinculam e devem ser executados entre o adquirente ou promissário comprador e a instituição financeira que concedeu o crédito, sendo que o credor passa a ser titular de um direito real sobre o imóvel, através da constituição de hipoteca, que somente é liberada após a integral quitação do preço. Essas as condições jurídicas básicas em que esse negócio imobiliário é formalizado.
Todavia, incorporou-se ao costume imobiliário no Brasil, com o decorrer dos anos, uma figura atípica, denominada de “contrato de gaveta”, que é uma operação pela qual o mutuário originário transfere a outra pessoa, mediante contrato não registrado em cartório de imóveis e sem o consentimento do credor hipotecário, a posse do imóvel adquirido através do SFH. A própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, diante da multiplicação de negócios desse tipo, chegou a elaborar uma definição para os contratos de gaveta, considerados como “designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição” (STJ, 3ª Turma, RESP 119.466-MG, Relator Min. Ari Pargandler, DJU 19.06.2000).
Cabe ressaltar que a legislação do SFH sempre admitiu a transferência ou cessão dos direitos e obrigações dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados com instituições financeiras. A Lei nº 8.004/90 expressamente permitia a transferência do contrato, desde que “em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação” (art. 1º, parágrafo único). A Lei nº 8.692/93, por seu turno, previa que “Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas” (art. 20). Todavia, na prática, a transferência do financiamento, nas bases de reajustamento adotadas pelo SFH, inviabilizava essa operação, uma vez que, na maioria dos casos, o saldo devedor existente junto à instituição financeira contabilizava valores que extrapolavam o valor real ou de mercado do imóvel. Por outro lado, tantas eram as exigências para aprovação do cadastro do cessionário ou interessado na transferência que somente, em raras situações, a instituição financeira concordava com a realização da operação.
A principal inconveniência do contrato de gaveta para o cessionário e possuidor do imóvel, que assume a obrigação de pagar as parcelas pendentes do financiamento, é que este não tem legitimidade para discutir ou questionar, perante a instituição financeira, qualquer problema decorrente de reajuste indevido da prestação ou do saldo devedor, pois o contrato permanece, para todos os efeitos legais, em nome do mutuário original. E mesmo após o pagamento de todas as prestações, o cessionário enfrentará dificuldades visando a liberação da hipoteca e a conseqüente transferência do imóvel para o seu nome, uma vez que a instituição financeira somente reconhecerá o mutuário original como titular do direito de propriedade.

CONTRATO DE GAVETA - PARTE 2

A permanência, por muito tempo, de um negócio imobiliário celebrado através de contrato de gaveta, representa uma situação arriscada tanto para o mutuário do SFH que transfere o imóvel, como para o adquirente, vulgarmente chamado de “gaveteiro”. O mutuário e cedente do imóvel, enquanto a transferência do financiamento não for regularizada, fica impedido de adquirir outro imóvel pelo SFH. Se o adquirente ou gaveteiro não pagar as prestações do financiamento, ou os impostos incidentes sobre o imóvel, ou mesmo as taxas de condomínio, o mutuário ficará sujeito a execução judicial e poderá ter o seu nome lançado em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA). O risco maior, todavia, é assumido pelo adquirente. Se, por hipótese, enquanto o cessionário ou adquirente estiver pagando as prestações, o mutuário vier a falecer, com a conseqüente quitação do financiamento pelo seguro habitacional, a família do falecido pode reivindicar o imóvel para o espólio, hipótese esta bastante comum e que termina, invariavelmente, em conflito decidido no âmbito do Poder Judiciário. Também no caso do mutuário sofrer execução judicial por parte de qualquer credor, o imóvel pode ser penhorado em garantia do pagamento da dívida.
Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”
Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.