Curitiba- Os cartórios do Paraná estão prestes a substituir as pilhas de papel por documentos eletrônicos. Foi inaugurada, ontem, em Curitiba, a primeira unidade de Autoridade Registradora (AR) do Sul do Brasil, que irá concentrar a emissão da certificação digital para os documentos expedidos por estabelecimentos notariais e registrais do Estado. A Capital paranaense é a terceira cidade brasileira a dispor da tecnologia. Antes dela, Brasília e Rio de Janeiro já contavam com salas de AR.
""Mais uma vez, o Paraná torna-se referência nacional em modernização no serviço notarial e de registro, mostrando avanços na difusão da tecnologia digital comparado a outros estados brasileiros. Isso retrata a evolução da atividade dos cartórios no estado, implantando ferramentas que garantam agilidade, segurança e atendimento qualificado à população"", afirmou o presidente da Associação dos Notários e Registradores do Paraná (Anoreg-PR), José Augusto Alves Pinto, em nota distribuída pela assessoria de imprensa.
Nos cartórios, um dos primeiros documentos a serem utilizados, exclusivamente, por meio da certificação digital são os registros imobiliários. Segundo informações da Anoreg-PR, o envio do Documento de Operações Imobiliárias (DOI), que já era feito por meio eletrônico, passará a ser feito, exclusivamente, pela certificação digital.
Ainda de acordo com a Anoreg-PR, a implantação e difusão do certificado digital nos cartórios trazem, também, segurança à população, pois o documento digital chega a ser até dez vezes mais complexo e difícil de ser falsificado comparado ao documento em papel.
A implantação das salas de AR é uma iniciativa da Anoreg Brasil, que pretende estender o programa a todas as associações estaduais e, assim, abranger os mais de 23 mil cartórios brasileiros com a certificação digital.
A certificação digital é utilizada para garantir a autenticidade, a privacidade e a inviolabilidade das mensagens e documentos emitidos eletronicamente. Por ser pessoal e intransferível, ela funciona como uma espécie de carteira de identidade virtual, que permite a identificação segura do emissor e do destinatário da mensagem em rede. O processo de certificação utiliza procedimentos lógicos e matemáticos bastante complexos para assegurar confidencialidade, integridade das informações e confirmação de autoria. Para isso, são utilizados dados do titular, como nome, e-mail, CPF, chave pública e assinatura da autoridade certificadora que o emitiu.
Fonte: Folha de Londrina
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS-FINANCIAMENTOS- CERTIDÕES - PREFEITURA-CAIXA ECONOMICA-CARTÓRIOS -INVENTÁRIOS-USUCAPIÃO-ESCRITURAS-EMPREENDIMENTOS-INCORPORAÇÕES - FINANCIAMENTOS -SEU IMÓVEL SEGURO E VALORIZADO.
quinta-feira, 26 de fevereiro de 2009
quarta-feira, 25 de fevereiro de 2009
CERTIFICAÇÃO DIGITAL
A Medida Provisória 2200, de junho de 2001, criou a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP Brasil, vinculado ao ITI - Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, regulando a emissão de certificados digitais destinados a garantir a autenticidade, integridade e validade jurídica dos documentos eletrônicos para utilização em transações, comunicações e contratos através da Internet.
A tecnologia de segurança digital empregada pela ICP Brasil é chamada de certificação digital e utiliza o princípio das chaves criptográficas assimétricas e dos certificados digitais.
A certificação digital tem por finalidade atender aos requisitos mínimos de segurança nas transações via Internet. Estes requisitos de segurança são: sigilo, integridade, autenticidade e não-repúdio. Todos esses requisitos são garantidos pelo uso da tecnologia da certificação digital.
A criptografia assimétrica é uma técnica de “embaralhamento” da mensagem de modo a torna-la ilegível a uma possível interceptação, ou quebra de sigilo. Uma chave fornece o meio de acesso a esta mensagem.
As chaves assimétricas são constituídas por duas chaves matematicamente relacionadas: uma privativa, de caráter secreto e guardado em dispositivo de segurança - token ou smart card, sob senha, e outra pública, que é distribuída livremente.
O que a chave pública cifra (criptografa) somente a chave privativa decifra, ou vice-versa. A tecnologia empregada associa a chave pública a um arquivo de identificação do possuidor e a este conjunto é dado o nome de certificado digital, que se torna um tipo de passaporte digital, contendo diversas informações de seu possuidor (nome, validade, autoridade certificadora, etc). Logo, quem possuir este certificado instalado em seu computador terá as informações de seu possuidor, identificando-o na internet.
As funções de criptografia e autenticação utilizam o protocolo RSA, considerado o mais seguro da atualidade, utilizando chaves de 1024 e de 2048 bits. O par de chaves, privativa e pública, juntamente com as informações de seu possuidor, é gerado diretamente no dispositivo acoplado ao computador para esta tarefa, que possui um processador criptográfico interno. Também, por ocasião da geração do par de chaves, é inserido pela Autoridade de Registro, o arquivo padrão X509 v. 3, que conterá as informações do possuidor.
Na realidade, para garantir-se a integridade do documento, é utilizada uma técnica de hash ou impressão digital, que reduz todo o conteúdo do documento, de tamanho variável, a um resumo de tamanho fixo de 128 ou 160 bits (o algoritmo público de hash já se encontra no sistema). Esta técnica permite produzir, em um só sentido, uma seqüência de bits associada ao documento. Qualquer alteração no documento, por menor que seja, produzirá um hash completamente diferente do original. Este hash é calculado na origem e verificado no destino, de modo a garantir-se a integridade do documento entre A e B.
Os documentos e transações enviados pela Internet com o uso de certificados digitais possuem as seguintes vantagens:
a) Integridade - garantido pelo algoritmo de hash.
b) Sigilo - garantido pelo algoritmo de criptografia RSA.
c) Autenticidade - garantida pelo certificado digital, que identifica seu possuidor.
d) Irretratabilidade ou não-repúdio - uma vez assinado digitalmente o documento, identifica-se o seu possuidor, uma vez que só ele possui acesso à sua senha e à sua chave privada, não podendo ele negar a origem da operação.
Caso ocorra a perda do instrumento de certificação digital (smart card ou token), a ICP Brasil disponibiliza um telefone ou e-mail para comunicação do fato e a imediata revogação do Certificado. A LCR (Lista de Certificados Revogados) encontra-se disponível para download no site da ICP-Brasil.
Desta maneira, com os requisitos de segurança atendidos, a validade jurídica entre documentos na internet é garantida por lei. O exemplo vem do próprio Governo Federal, que desde a publicação da MP 2200 vem fazendo uso da certificação digital.
A certificação digital compreende, assim, um conjunto de tecnologias que vieram para simplificar a vida das pessoas e das empresas, possibilitando:
Agilidade – disponibilização imediata dos documentos da empresa na rede local de computadores.
Recuperação dos dados pessoais ou da empresa, após perda, incêndio ou roubo.
Redução do custo com cópias.
Eliminação de fraudes.
Melhoria no processo de tomada de decisões.
Proteção contra processos.
Economia de espaço físico.
Com a certificação digital e as técnicas de GED consegue-se aliar todas estas vantagens com a garantia de segurança, integridade e autenticidade e não-repúdio, eliminando a possibilidade de fraudes. O documento digital, uma vez assinado, não mais poderá se editado, modificado ou alterado.
FONTE: http://www.tabelionatofigueiredo.com.br
A tecnologia de segurança digital empregada pela ICP Brasil é chamada de certificação digital e utiliza o princípio das chaves criptográficas assimétricas e dos certificados digitais.
A certificação digital tem por finalidade atender aos requisitos mínimos de segurança nas transações via Internet. Estes requisitos de segurança são: sigilo, integridade, autenticidade e não-repúdio. Todos esses requisitos são garantidos pelo uso da tecnologia da certificação digital.
A criptografia assimétrica é uma técnica de “embaralhamento” da mensagem de modo a torna-la ilegível a uma possível interceptação, ou quebra de sigilo. Uma chave fornece o meio de acesso a esta mensagem.
As chaves assimétricas são constituídas por duas chaves matematicamente relacionadas: uma privativa, de caráter secreto e guardado em dispositivo de segurança - token ou smart card, sob senha, e outra pública, que é distribuída livremente.
O que a chave pública cifra (criptografa) somente a chave privativa decifra, ou vice-versa. A tecnologia empregada associa a chave pública a um arquivo de identificação do possuidor e a este conjunto é dado o nome de certificado digital, que se torna um tipo de passaporte digital, contendo diversas informações de seu possuidor (nome, validade, autoridade certificadora, etc). Logo, quem possuir este certificado instalado em seu computador terá as informações de seu possuidor, identificando-o na internet.
As funções de criptografia e autenticação utilizam o protocolo RSA, considerado o mais seguro da atualidade, utilizando chaves de 1024 e de 2048 bits. O par de chaves, privativa e pública, juntamente com as informações de seu possuidor, é gerado diretamente no dispositivo acoplado ao computador para esta tarefa, que possui um processador criptográfico interno. Também, por ocasião da geração do par de chaves, é inserido pela Autoridade de Registro, o arquivo padrão X509 v. 3, que conterá as informações do possuidor.
Na realidade, para garantir-se a integridade do documento, é utilizada uma técnica de hash ou impressão digital, que reduz todo o conteúdo do documento, de tamanho variável, a um resumo de tamanho fixo de 128 ou 160 bits (o algoritmo público de hash já se encontra no sistema). Esta técnica permite produzir, em um só sentido, uma seqüência de bits associada ao documento. Qualquer alteração no documento, por menor que seja, produzirá um hash completamente diferente do original. Este hash é calculado na origem e verificado no destino, de modo a garantir-se a integridade do documento entre A e B.
Os documentos e transações enviados pela Internet com o uso de certificados digitais possuem as seguintes vantagens:
a) Integridade - garantido pelo algoritmo de hash.
b) Sigilo - garantido pelo algoritmo de criptografia RSA.
c) Autenticidade - garantida pelo certificado digital, que identifica seu possuidor.
d) Irretratabilidade ou não-repúdio - uma vez assinado digitalmente o documento, identifica-se o seu possuidor, uma vez que só ele possui acesso à sua senha e à sua chave privada, não podendo ele negar a origem da operação.
Caso ocorra a perda do instrumento de certificação digital (smart card ou token), a ICP Brasil disponibiliza um telefone ou e-mail para comunicação do fato e a imediata revogação do Certificado. A LCR (Lista de Certificados Revogados) encontra-se disponível para download no site da ICP-Brasil.
Desta maneira, com os requisitos de segurança atendidos, a validade jurídica entre documentos na internet é garantida por lei. O exemplo vem do próprio Governo Federal, que desde a publicação da MP 2200 vem fazendo uso da certificação digital.
A certificação digital compreende, assim, um conjunto de tecnologias que vieram para simplificar a vida das pessoas e das empresas, possibilitando:
Agilidade – disponibilização imediata dos documentos da empresa na rede local de computadores.
Recuperação dos dados pessoais ou da empresa, após perda, incêndio ou roubo.
Redução do custo com cópias.
Eliminação de fraudes.
Melhoria no processo de tomada de decisões.
Proteção contra processos.
Economia de espaço físico.
Com a certificação digital e as técnicas de GED consegue-se aliar todas estas vantagens com a garantia de segurança, integridade e autenticidade e não-repúdio, eliminando a possibilidade de fraudes. O documento digital, uma vez assinado, não mais poderá se editado, modificado ou alterado.
FONTE: http://www.tabelionatofigueiredo.com.br
IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DO CERTIFICADO DIGITAL
Os certificados digitais identificam com segurança o seu titular na realização de transações e comunicações através da Internet ou de redes corporativas.
E- CNPJ
E-CPF
Com o uso da assinatura eletrônica, garantida pela Medida Provisória 2200/2001 e pelo sistema da ICP-Brasil, o titular do certificado digital, mediante o uso do seu smart card, tem as seguintes vantagens:
* Assinatura digital de documentos e de correio eletrônico;
* Criptografia de documentos;
* Tramitação segura de documentos;
* E-mail seguro;
* Transações seguras de comércio eletrônico;
* Utilização segura de cartão de crédito nas transações via Internet;
* Home Banking;
* Aplicações diversas do programa e-gov, como acesso seguro à Receita Federal;
* Possibilidade de uso dos certificados digitais nas próximas eleições pela Internet.
FONTE: http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/
E- CNPJ
E-CPF
Com o uso da assinatura eletrônica, garantida pela Medida Provisória 2200/2001 e pelo sistema da ICP-Brasil, o titular do certificado digital, mediante o uso do seu smart card, tem as seguintes vantagens:
* Assinatura digital de documentos e de correio eletrônico;
* Criptografia de documentos;
* Tramitação segura de documentos;
* E-mail seguro;
* Transações seguras de comércio eletrônico;
* Utilização segura de cartão de crédito nas transações via Internet;
* Home Banking;
* Aplicações diversas do programa e-gov, como acesso seguro à Receita Federal;
* Possibilidade de uso dos certificados digitais nas próximas eleições pela Internet.
FONTE: http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/
segunda-feira, 2 de fevereiro de 2009
HABITE-SE
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).
quinta-feira, 22 de janeiro de 2009
QUE TIPO DE CERTIDÕES PODEM SER SOLICITADAS?
Tipos de Certidão:
De propriedade com negativa de ônus - Certidão inteiro teor (certidão com todos os atos praticados) e nome do(s) proprietário(s), utilizada em inventários, locações, etc. A certidão pode ser positiva, quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Quinzenária(15 anos) /Vintenária(20 anos) /Trintenária (30 anos) - Certidão inteiro teor com todos os atos praticados no período solicitado ou menor se a regularização do imóvel nesta circunscrição foi feita num período menor. A certidão pode ser positiva: quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Negativa de bens - Certidão constando que determinada pessoa não possui imóveis nesta comarca. Em caso positivo serão emitidas Certidões Negativas ou Positivas de Ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), de quantos imóveis a pessoa for proprietária. Esta Certidão é emitida no caso de pesquisa pelo nome, quando a pessoa não possui imóveis na Comarca.
De propriedade com negativa de ônus - Certidão inteiro teor (certidão com todos os atos praticados) e nome do(s) proprietário(s), utilizada em inventários, locações, etc. A certidão pode ser positiva, quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Quinzenária(15 anos) /Vintenária(20 anos) /Trintenária (30 anos) - Certidão inteiro teor com todos os atos praticados no período solicitado ou menor se a regularização do imóvel nesta circunscrição foi feita num período menor. A certidão pode ser positiva: quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Negativa de bens - Certidão constando que determinada pessoa não possui imóveis nesta comarca. Em caso positivo serão emitidas Certidões Negativas ou Positivas de Ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), de quantos imóveis a pessoa for proprietária. Esta Certidão é emitida no caso de pesquisa pelo nome, quando a pessoa não possui imóveis na Comarca.
QUE DOCUMENTOS DEVEM SER APRESENTADOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA?
De acordo com o Decreto nº 93.240 de 09/09/86 que regulamentou a Lei 7.433 de 18 de dezembro de 1985, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:
Artigo 1 - inciso I: "os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;"
Artigo 1 - inciso II: "o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvado as hipóteses em que a Lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;"
Artigo 1 - inciso III: "as certidões fiscais assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou, quando o prazo para seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;"
"Artigo 1 - inciso IV: a Certidão de ações reais pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim será de 30 dias;"
Artigo 1 - inciso V: "os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por Lei"
Parágrafo 2º do Artigo 1º: "As certidões referidas na letra "a", do inciso III, do artigo 1º, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes."
Parágrafo 3º do Artigo 1º: "A apresentação das certidões previstas no inciso IV, do artigo 1º, não eximirá o outorgante de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo."
Observações:
É indispensável a análise da documentação pelo Tabelião para saber se há necessidade de apresentação de outros documentos.
Pergunte ao seu Tabelião da conveniência ou não da dispensa de certos documentos mencionados no dispositivo legal acima.
Artigo 1 - inciso I: "os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;"
Artigo 1 - inciso II: "o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvado as hipóteses em que a Lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;"
Artigo 1 - inciso III: "as certidões fiscais assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou, quando o prazo para seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;"
"Artigo 1 - inciso IV: a Certidão de ações reais pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim será de 30 dias;"
Artigo 1 - inciso V: "os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por Lei"
Parágrafo 2º do Artigo 1º: "As certidões referidas na letra "a", do inciso III, do artigo 1º, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes."
Parágrafo 3º do Artigo 1º: "A apresentação das certidões previstas no inciso IV, do artigo 1º, não eximirá o outorgante de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo."
Observações:
É indispensável a análise da documentação pelo Tabelião para saber se há necessidade de apresentação de outros documentos.
Pergunte ao seu Tabelião da conveniência ou não da dispensa de certos documentos mencionados no dispositivo legal acima.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM CONTRATO DE GAVETA E A ESCRITURA PÚBLICA?
Veja abaixo resposta a esta pergunta em entrevista concedida pelo presidente do Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) Sérgio Jacomino à jornalista Patrícia Simão, em seu programa Página aberta da TV Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de 2003, publicada no Boletim do Irib nº 820 de 08 de setembro de 2003.
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
QUAIS OS CUIDADOS QUE DEVEM SER TOMADOS NA COMPRA E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS URBANOS?
Antes de fechar o negócio, deve-se solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação. A certidão confirmará a identidade do proprietário, se as eventuais edificações encontram-se averbadas, se incide sobre o imóvel algum ônus (hipoteca, penhora, usufruto, entre outros) Em seguida, deve-se verificar se o estado civil do proprietário confere com o do registro. Em caso de pessoa jurídica, se a denominação social vigente é a mesma da certidão.
Outro cuidado: informar-se sobre a situação financeira do vendedor, verificando se responde a ações judiciais e de protestos. A pesquisa deve ser feita a partir dos números do CPF ou CNPJ (do vendedor e de seu cônjuge, ou da empresa). As certidões de ações judiciais devem ser solicitadas aos cartórios distribuidores das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; e as de protestos nos cartórios ou nos respectivos distribuidores, no caso de municípios com mais de um cartório desta especialidade. Existindo alguma ação judicial ou protesto, consultar um advogado para avaliação dos riscos.
Deve-se exigir certidões negativas de débitos (CNDs) do INSS e da Receita Federal, no caso das pessoas jurídicas; ou apresentação de CND do INSS, do vendedor pessoa física (quando empregador ou produtor rural). E verificar se existem débitos condominiais ou IPTU atrasados. As certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e onde o vendedor reside ou tenha negócios.
Eventual contrato de compromisso de compra e venda deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivado o negócio, deve-se lavrar a escritura de transferência do imóvel para o nome do comprador. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, tudo deve ser feita perante tabelião de livre escolha do comprador.
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, site: www.irib.org.br (Diário de São Paulo, caderno de imóveis, 3/11/2003).
Outro cuidado: informar-se sobre a situação financeira do vendedor, verificando se responde a ações judiciais e de protestos. A pesquisa deve ser feita a partir dos números do CPF ou CNPJ (do vendedor e de seu cônjuge, ou da empresa). As certidões de ações judiciais devem ser solicitadas aos cartórios distribuidores das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; e as de protestos nos cartórios ou nos respectivos distribuidores, no caso de municípios com mais de um cartório desta especialidade. Existindo alguma ação judicial ou protesto, consultar um advogado para avaliação dos riscos.
Deve-se exigir certidões negativas de débitos (CNDs) do INSS e da Receita Federal, no caso das pessoas jurídicas; ou apresentação de CND do INSS, do vendedor pessoa física (quando empregador ou produtor rural). E verificar se existem débitos condominiais ou IPTU atrasados. As certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e onde o vendedor reside ou tenha negócios.
Eventual contrato de compromisso de compra e venda deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivado o negócio, deve-se lavrar a escritura de transferência do imóvel para o nome do comprador. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, tudo deve ser feita perante tabelião de livre escolha do comprador.
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, site: www.irib.org.br (Diário de São Paulo, caderno de imóveis, 3/11/2003).
POR QUE REGISTRAR SEU IMÓVEL?
Perante a Lei é considerado proprietário do imóvel apenas aquele que registra seu título e enquanto não se transcrever o título de transmissão o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel e responde por seus encargos.
O Registro de Imóveis é um mecanismo criado para controlar e dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, por:
ter cadastrado a identificação e características do imóvel,
resguardar a propriedade, documentando sua transferência e dando publicidade as mutações subjetivas, (qualquer pessoa a qualquer tempo pode solicitar informações sobre imóveis ou seus proprietários)
permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro
garantir a existência de ônus reais (hipoteca, penhora, etc.),
funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio (falecido) só terá fim com o registro do formal de partilha,
garantir nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.
Fonte: Sistemas de Registro de Imóveis - Maria Helena Diniz - Editora Saraiva.
Os Serviços de Registro de Imóveis são distribuídos por região (Comarcas), por exemplo, um imóvel comprado no município de Peruibe só pode ser registrado na Comarca de Itanhaém, que abrange os municípios de Mongaguá, Itanhaém, Peruibe, Itariri, Pedro de Toledo e o Distrito de Ana Dias e estão submetidos à autoridade do Juiz Corregedor, encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações dos interessados ou do Ministério Público, e da Corregedoria Geral de Justiça.
O Registro de Imóveis é um mecanismo criado para controlar e dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, por:
ter cadastrado a identificação e características do imóvel,
resguardar a propriedade, documentando sua transferência e dando publicidade as mutações subjetivas, (qualquer pessoa a qualquer tempo pode solicitar informações sobre imóveis ou seus proprietários)
permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro
garantir a existência de ônus reais (hipoteca, penhora, etc.),
funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio (falecido) só terá fim com o registro do formal de partilha,
garantir nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.
Fonte: Sistemas de Registro de Imóveis - Maria Helena Diniz - Editora Saraiva.
Os Serviços de Registro de Imóveis são distribuídos por região (Comarcas), por exemplo, um imóvel comprado no município de Peruibe só pode ser registrado na Comarca de Itanhaém, que abrange os municípios de Mongaguá, Itanhaém, Peruibe, Itariri, Pedro de Toledo e o Distrito de Ana Dias e estão submetidos à autoridade do Juiz Corregedor, encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações dos interessados ou do Ministério Público, e da Corregedoria Geral de Justiça.
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