Tipos de Certidão:
De propriedade com negativa de ônus - Certidão inteiro teor (certidão com todos os atos praticados) e nome do(s) proprietário(s), utilizada em inventários, locações, etc. A certidão pode ser positiva, quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Quinzenária(15 anos) /Vintenária(20 anos) /Trintenária (30 anos) - Certidão inteiro teor com todos os atos praticados no período solicitado ou menor se a regularização do imóvel nesta circunscrição foi feita num período menor. A certidão pode ser positiva: quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), ou negativa, quando não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.
Negativa de bens - Certidão constando que determinada pessoa não possui imóveis nesta comarca. Em caso positivo serão emitidas Certidões Negativas ou Positivas de Ônus (hipoteca, penhora, usufruto, etc.), de quantos imóveis a pessoa for proprietária. Esta Certidão é emitida no caso de pesquisa pelo nome, quando a pessoa não possui imóveis na Comarca.
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quinta-feira, 22 de janeiro de 2009
QUE DOCUMENTOS DEVEM SER APRESENTADOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA?
De acordo com o Decreto nº 93.240 de 09/09/86 que regulamentou a Lei 7.433 de 18 de dezembro de 1985, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:
Artigo 1 - inciso I: "os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;"
Artigo 1 - inciso II: "o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvado as hipóteses em que a Lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;"
Artigo 1 - inciso III: "as certidões fiscais assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou, quando o prazo para seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;"
"Artigo 1 - inciso IV: a Certidão de ações reais pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim será de 30 dias;"
Artigo 1 - inciso V: "os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por Lei"
Parágrafo 2º do Artigo 1º: "As certidões referidas na letra "a", do inciso III, do artigo 1º, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes."
Parágrafo 3º do Artigo 1º: "A apresentação das certidões previstas no inciso IV, do artigo 1º, não eximirá o outorgante de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo."
Observações:
É indispensável a análise da documentação pelo Tabelião para saber se há necessidade de apresentação de outros documentos.
Pergunte ao seu Tabelião da conveniência ou não da dispensa de certos documentos mencionados no dispositivo legal acima.
Artigo 1 - inciso I: "os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;"
Artigo 1 - inciso II: "o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvado as hipóteses em que a Lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;"
Artigo 1 - inciso III: "as certidões fiscais assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou, quando o prazo para seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;"
"Artigo 1 - inciso IV: a Certidão de ações reais pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim será de 30 dias;"
Artigo 1 - inciso V: "os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por Lei"
Parágrafo 2º do Artigo 1º: "As certidões referidas na letra "a", do inciso III, do artigo 1º, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes."
Parágrafo 3º do Artigo 1º: "A apresentação das certidões previstas no inciso IV, do artigo 1º, não eximirá o outorgante de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo."
Observações:
É indispensável a análise da documentação pelo Tabelião para saber se há necessidade de apresentação de outros documentos.
Pergunte ao seu Tabelião da conveniência ou não da dispensa de certos documentos mencionados no dispositivo legal acima.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM CONTRATO DE GAVETA E A ESCRITURA PÚBLICA?
Veja abaixo resposta a esta pergunta em entrevista concedida pelo presidente do Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) Sérgio Jacomino à jornalista Patrícia Simão, em seu programa Página aberta da TV Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de 2003, publicada no Boletim do Irib nº 820 de 08 de setembro de 2003.
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
QUAIS OS CUIDADOS QUE DEVEM SER TOMADOS NA COMPRA E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS URBANOS?
Antes de fechar o negócio, deve-se solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação. A certidão confirmará a identidade do proprietário, se as eventuais edificações encontram-se averbadas, se incide sobre o imóvel algum ônus (hipoteca, penhora, usufruto, entre outros) Em seguida, deve-se verificar se o estado civil do proprietário confere com o do registro. Em caso de pessoa jurídica, se a denominação social vigente é a mesma da certidão.
Outro cuidado: informar-se sobre a situação financeira do vendedor, verificando se responde a ações judiciais e de protestos. A pesquisa deve ser feita a partir dos números do CPF ou CNPJ (do vendedor e de seu cônjuge, ou da empresa). As certidões de ações judiciais devem ser solicitadas aos cartórios distribuidores das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; e as de protestos nos cartórios ou nos respectivos distribuidores, no caso de municípios com mais de um cartório desta especialidade. Existindo alguma ação judicial ou protesto, consultar um advogado para avaliação dos riscos.
Deve-se exigir certidões negativas de débitos (CNDs) do INSS e da Receita Federal, no caso das pessoas jurídicas; ou apresentação de CND do INSS, do vendedor pessoa física (quando empregador ou produtor rural). E verificar se existem débitos condominiais ou IPTU atrasados. As certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e onde o vendedor reside ou tenha negócios.
Eventual contrato de compromisso de compra e venda deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivado o negócio, deve-se lavrar a escritura de transferência do imóvel para o nome do comprador. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, tudo deve ser feita perante tabelião de livre escolha do comprador.
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, site: www.irib.org.br (Diário de São Paulo, caderno de imóveis, 3/11/2003).
Outro cuidado: informar-se sobre a situação financeira do vendedor, verificando se responde a ações judiciais e de protestos. A pesquisa deve ser feita a partir dos números do CPF ou CNPJ (do vendedor e de seu cônjuge, ou da empresa). As certidões de ações judiciais devem ser solicitadas aos cartórios distribuidores das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista; e as de protestos nos cartórios ou nos respectivos distribuidores, no caso de municípios com mais de um cartório desta especialidade. Existindo alguma ação judicial ou protesto, consultar um advogado para avaliação dos riscos.
Deve-se exigir certidões negativas de débitos (CNDs) do INSS e da Receita Federal, no caso das pessoas jurídicas; ou apresentação de CND do INSS, do vendedor pessoa física (quando empregador ou produtor rural). E verificar se existem débitos condominiais ou IPTU atrasados. As certidões devem ser tiradas na cidade do imóvel e onde o vendedor reside ou tenha negócios.
Eventual contrato de compromisso de compra e venda deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivado o negócio, deve-se lavrar a escritura de transferência do imóvel para o nome do comprador. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, tudo deve ser feita perante tabelião de livre escolha do comprador.
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, site: www.irib.org.br (Diário de São Paulo, caderno de imóveis, 3/11/2003).
POR QUE REGISTRAR SEU IMÓVEL?
Perante a Lei é considerado proprietário do imóvel apenas aquele que registra seu título e enquanto não se transcrever o título de transmissão o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel e responde por seus encargos.
O Registro de Imóveis é um mecanismo criado para controlar e dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, por:
ter cadastrado a identificação e características do imóvel,
resguardar a propriedade, documentando sua transferência e dando publicidade as mutações subjetivas, (qualquer pessoa a qualquer tempo pode solicitar informações sobre imóveis ou seus proprietários)
permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro
garantir a existência de ônus reais (hipoteca, penhora, etc.),
funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio (falecido) só terá fim com o registro do formal de partilha,
garantir nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.
Fonte: Sistemas de Registro de Imóveis - Maria Helena Diniz - Editora Saraiva.
Os Serviços de Registro de Imóveis são distribuídos por região (Comarcas), por exemplo, um imóvel comprado no município de Peruibe só pode ser registrado na Comarca de Itanhaém, que abrange os municípios de Mongaguá, Itanhaém, Peruibe, Itariri, Pedro de Toledo e o Distrito de Ana Dias e estão submetidos à autoridade do Juiz Corregedor, encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações dos interessados ou do Ministério Público, e da Corregedoria Geral de Justiça.
O Registro de Imóveis é um mecanismo criado para controlar e dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, por:
ter cadastrado a identificação e características do imóvel,
resguardar a propriedade, documentando sua transferência e dando publicidade as mutações subjetivas, (qualquer pessoa a qualquer tempo pode solicitar informações sobre imóveis ou seus proprietários)
permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro
garantir a existência de ônus reais (hipoteca, penhora, etc.),
funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio (falecido) só terá fim com o registro do formal de partilha,
garantir nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.
Fonte: Sistemas de Registro de Imóveis - Maria Helena Diniz - Editora Saraiva.
Os Serviços de Registro de Imóveis são distribuídos por região (Comarcas), por exemplo, um imóvel comprado no município de Peruibe só pode ser registrado na Comarca de Itanhaém, que abrange os municípios de Mongaguá, Itanhaém, Peruibe, Itariri, Pedro de Toledo e o Distrito de Ana Dias e estão submetidos à autoridade do Juiz Corregedor, encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações dos interessados ou do Ministério Público, e da Corregedoria Geral de Justiça.
terça-feira, 20 de janeiro de 2009
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A CONFIANÇA DO CONSUMIDOR.
Você já ouviu falar da Encol? Foi uma das maiores construtoras de imóveis residenciais do país, com mais de 100.000 prédios erguidos ou em construção, e em 1997 quebrou, deixando mais de 42.000 famílias sem o dinheiro investido e sem os imóveis prometidos. Segundo reportagem da Veja, a Encol fazia movimentações financeiras irregulares em benefício de seus diretores, mantinha caixa-dois e enviava dinheiro ilegalmente para o exterior. As maracutaias tinham produzido um rombo de 800 milhões de dólares na contabilidade da construtora – conta que é paga até hoje pelos que acreditaram na saúde financeira da Encol.
É claro que a Encol não é exemplo para nenhuma das construtoras hoje em dia, mas ainda assim continuou sendo uma prática comum tirar dinheiro de um empreendimento para concluir ou iniciar outro, dando um nó na contabilidade, sem contar os riscos inerentes a qualquer empresa no mercado e que podem consumir parte significativa do seu patrimônio, comprometendo a conclusão das obras.
Por conta disso em 2004 o Presidente Lula criou por meio de Medida Provisória um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção” , objetivando o crescimento consistente do mercado imobiliário. Uma das regras contidas neste “pacote” é o patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação é constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel.
Essa regra tem por objetivo evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. O resultado é uma maior segurança para todos os envolvidos em um processo de compra de imóveis na planta.
É uma espécie de “blindagem” do empreendimento, acompanhada de uma série de outras medidas para aumentar mais ainda a segurança, sobretudo do consumidor, obrigando o incorporador a:
* Promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;
* Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;
* Entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação;
* Eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes;
* Depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;
* Entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
* Assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;
* Manter escrituração contábil.
É claro que a Encol não é exemplo para nenhuma das construtoras hoje em dia, mas ainda assim continuou sendo uma prática comum tirar dinheiro de um empreendimento para concluir ou iniciar outro, dando um nó na contabilidade, sem contar os riscos inerentes a qualquer empresa no mercado e que podem consumir parte significativa do seu patrimônio, comprometendo a conclusão das obras.
Por conta disso em 2004 o Presidente Lula criou por meio de Medida Provisória um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção” , objetivando o crescimento consistente do mercado imobiliário. Uma das regras contidas neste “pacote” é o patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação é constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel.
Essa regra tem por objetivo evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. O resultado é uma maior segurança para todos os envolvidos em um processo de compra de imóveis na planta.
É uma espécie de “blindagem” do empreendimento, acompanhada de uma série de outras medidas para aumentar mais ainda a segurança, sobretudo do consumidor, obrigando o incorporador a:
* Promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;
* Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;
* Entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação;
* Eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes;
* Depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;
* Entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
* Assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;
* Manter escrituração contábil.
VAGAS DE GARAGEM
Nos condomínios de edifícios residenciais ou comerciais, a cada unidade imobiliária autônoma deve corresponder uma ou mais vagas de garagem para estacionamento de veículos, conforme previsto na legislação aplicável. De acordo com o disposto no parágrafo 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64, a vaga de garagem é considerada, regra geral, como “objeto de propriedade exclusiva (....) e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. Sendo objeto de propriedade exclusiva, a área da garagem deve ser somada ou acrescida à área útil da respectiva unidade imobiliária, nos termos do contrato ou escritura de incorporação imobiliária ou de constituição de condomínio fechado do respectivo edifício.
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Memorial de Incorporação:
Fundamental para um bom negócio
Documento com consulta gratuita traz tudo sobre o terreno
Não é preciso ter memória de elefante para lembrar casos em que a falta de informações sobre o incorporador resultou em problemas gravíssimos. Como já teorizava Marshall Macluhan: quem detém a informação detém o poder. Portanto, não concretize um negócio sem antes consultar o Memorial de Incorporação da propriedade.
O documento contém informações sobre o terreno, o proprietário e o incorporador e está disponível no cartório de registro de imóveis da região a que pertence o empreendimento imobiliário em construção. Sua consulta é gratuita.
Se o Memorial de Incorporação não se encontra onde deveria estar, não titubeie: com base na Lei 4591/64, também conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações, que determina a obrigatoriedade da presença, livre acesso ao documento e consulta nas instalações do cartório, você não apenas pode garantir que a incorporadora cumpra o seu dever de informar, como acioná-la na Justiça para garantir os seus direitos, caso ela insista no descumprimento à lei.
sexta-feira, 16 de janeiro de 2009
Dicas sobre o Mercado Imobiliário
A tendência no mercado imobiliário, para esquentar as vendas e atrair mais clientes, é oferecer benefícios e atrativos como: direito a freqüentar academias de ginástica durante alguns meses, TVs, viagens e outros atrativos que facilitam e agradam o consumidor.
Outro ponto bastante importante é oferecer ao cliente total segurança jurídica na hora da transação. Deixar claro que o Memorial de Incorporação está registrado ou em fase de registro no cartório de imóveis e certificar que o cliente está totalmente esclarecido do que está realmente comprando é sem sombra de dúvidas um diferencial.
André Vasconcelos
Advogado
andreluisvasconcelos@hotmail.com
Outro ponto bastante importante é oferecer ao cliente total segurança jurídica na hora da transação. Deixar claro que o Memorial de Incorporação está registrado ou em fase de registro no cartório de imóveis e certificar que o cliente está totalmente esclarecido do que está realmente comprando é sem sombra de dúvidas um diferencial.
André Vasconcelos
Advogado
andreluisvasconcelos@hotmail.com
segunda-feira, 12 de janeiro de 2009
REDE DE RELACIONAMENTOS
PRATIQUE NETWORKING! FAÇA AMIGOS!
E ELES O AJUDARÃO A CONSTRUIR OS DEGRAUS DE SUA ESCADA PARA O SUCESSO.
O que realmente é Networking?
Construir redes de relacionamento não é tarefa fácil, exige disciplina, dedicação e estratégia; é um trabalho árduo mas extremamente prazeroso, principalmente quando se pensa em acumular amigos, e não simplesmente favores!
Vários escritores renomados afirmam que Networking não possui nada a ver com amizade, e que tudo não passa de uma relação temporária e unicamente profissional,
e por meio de minhas experiências, é aí que eu discordo veementemente! Quando praticamos o Networking, é notório que não conseguiremos ficar amigos de cem por cento dos nossos contatos, mas pelo menos podemos tentar, pois construir relacionamentos não se resume apenas a uma troca constante de favores. O conceito de Networking está ampliando seu significado, principalmente no Brasil.
O brasileiro é um povo cordial, afável e comunicativo por natureza, mas as atribulações e a correria dos dias atuais estão nos afastando do meio em que vivemos, e é necessário quebrarmos este círculo de isolamento interpessoal, precisamos conversar, conviver e cultivar relacionamentos. Quantos utilizam diariamente os elevadores de prédios residenciais e comerciais, entram mudos e saem calados; outros chegam a fazer o mesmo caminho para o trabalho diariamente mas não cumprimentam ninguém, e ainda existem aqueles que freqüentam igrejas, academias, clubes e não se relacionam com praticamente nenhuma das pessoas destes locais.
Faça um teste agora! Qual o nome da diretora do colégio dos seus filhos? E o nome do porteiro do prédio em que você mora ou trabalha? Ah sim! Me diga o nome do dono da padaria perto da sua casa, ou do jornaleiro da banca em que compra jornais e revistas semanalmente! Será que você conseguiu responder algumas destas perguntas?! Não se espante se não lembrar de nenhuma, pois isto acontece com quase todo mundo. Ontem, enquanto assistia o telejornal, em uma matéria que falava a respeito dos problemas causados pelo excesso de barulho no dia-a-dia, uma menina que aparentava ter por volta dos 19 anos, achava uma chateação quando pessoas mais velhas puxavam assunto, pois ela preferia ficar com seu Mp3 no último volume, isolada, totalmente fechada em seu mundo particular.
Este comportamento é extremamente normal, tão comum que nem percebemos mais a quantidade de pessoas isoladas em seus mundos particulares, estamos sempre sozinhos, mas ao mesmo tempo cercados de pessoas por todos os lados. No shopping, no parque, no clube, na academia, cada vez mais, as pessoas preferem se isolar a se relacionar.
Quando falo de Networking, sempre digo que ele é o principal caminho para o sucesso, um caminho sólido, que trará além de muitos benefícios comerciais e profissionais, também muitas amizades que poderão perdurar por anos a fio, só depende de nós!
Imagine-se na fila do check-in do aeroporto, veja agora quantas pessoas desconhecidas existem em sua volta, quantas vidas diferentes da suas, quantos trabalhos diferentes do seu, e principalmente, tente imaginar quantas pessoas elas conhecem que você talvez nunca conhecerá em toda a sua existência. Agora perceba quantas experiências você está deixando de ter, quantos negócios está deixando de fazer, e principalmente, quantos amigos está deixando de ter.
Construir uma rede de relacionamentos sólida ajuda muito nos negócios, mas não é só isso, se fossemos pensar assim, estaríamos acreditando que os relacionamentos e as pessoas são descartáveis, que podemos usá-las duas ou três vezes, e depois de obtermos o que queremos, descartamos tudo no lixo mais próximo.
Respeito a visão dos que acham que Networking nada mais é do que um simples “Toma lá, dá cá”, mas sinceramente, eu ainda acredito muito nas pessoas, creio que todo ser humano nasceu para viver em comunidade, somos assim desde que o mundo é mundo, precisamos do meio e somos fruto dele, desta forma, pessoas ajudam pessoas, os negócios são apenas conseqüências, eles acontecem, pois todos nós temos que fazer algo para sobreviver, somos muitas vezes a imagem crua de nossa profissão, por isso, é de suma importância que ao viver em comunidade, estabeleçamos uma rede de contatos ativa e pujante.
Quando fazemos amigos, não precisaremos cobrar favores, eles naturalmente lembrarão de nós nos momentos em que fizerem algo que esteja ligado a nossa imagem pessoal e ou profissional.
Construir redes de relacionamento é um exercício gratificante, uma atividade que ser torna tão ou mais prazerosa do que o nosso próprio trabalho, pois quando se aprende os caminhos corretos do Networking, todo o dia é dia de se conquistar um novo amigo.
Faça amigos por onde passar, deixe que todos conheçam quais são os seus objetivos, busque estar perto daqueles que gostam de estar perto de você, pois na maioria das vezes, estas pessoas sentem afinidade por você, porque lhe admiram por alguma de suas qualidades.
Definitivamente, vivemos em um mundo globalizado, no qual tudo se inter-relaciona, desta forma, quanto mais conexões você tiver, mais possibilidades surgirão na sua vida e mais amigos lembrarão quem você é, e o que você faz! Torne-se lembrado por seus valores, por seu caráter, por sua simpatia e cordialidade, por sua amizade.
O Networking do mundo globalizado é uma arte mutante, que transforma simples cartões de visitas em amigos de longa data.
Lembre-se, não busque relacionamentos apenas pelos negócios que eles podem lhe render, busque amigos que lhe ajudarão a fazer novos negócios, este é o espírito!
Pratique Networking! Faça amigos! E eles o ajudarão a construir os degraus de sua escada para o sucesso!
ALEXANDRE PORTO.
E ELES O AJUDARÃO A CONSTRUIR OS DEGRAUS DE SUA ESCADA PARA O SUCESSO.
O que realmente é Networking?
Construir redes de relacionamento não é tarefa fácil, exige disciplina, dedicação e estratégia; é um trabalho árduo mas extremamente prazeroso, principalmente quando se pensa em acumular amigos, e não simplesmente favores!
Vários escritores renomados afirmam que Networking não possui nada a ver com amizade, e que tudo não passa de uma relação temporária e unicamente profissional,
e por meio de minhas experiências, é aí que eu discordo veementemente! Quando praticamos o Networking, é notório que não conseguiremos ficar amigos de cem por cento dos nossos contatos, mas pelo menos podemos tentar, pois construir relacionamentos não se resume apenas a uma troca constante de favores. O conceito de Networking está ampliando seu significado, principalmente no Brasil.
O brasileiro é um povo cordial, afável e comunicativo por natureza, mas as atribulações e a correria dos dias atuais estão nos afastando do meio em que vivemos, e é necessário quebrarmos este círculo de isolamento interpessoal, precisamos conversar, conviver e cultivar relacionamentos. Quantos utilizam diariamente os elevadores de prédios residenciais e comerciais, entram mudos e saem calados; outros chegam a fazer o mesmo caminho para o trabalho diariamente mas não cumprimentam ninguém, e ainda existem aqueles que freqüentam igrejas, academias, clubes e não se relacionam com praticamente nenhuma das pessoas destes locais.
Faça um teste agora! Qual o nome da diretora do colégio dos seus filhos? E o nome do porteiro do prédio em que você mora ou trabalha? Ah sim! Me diga o nome do dono da padaria perto da sua casa, ou do jornaleiro da banca em que compra jornais e revistas semanalmente! Será que você conseguiu responder algumas destas perguntas?! Não se espante se não lembrar de nenhuma, pois isto acontece com quase todo mundo. Ontem, enquanto assistia o telejornal, em uma matéria que falava a respeito dos problemas causados pelo excesso de barulho no dia-a-dia, uma menina que aparentava ter por volta dos 19 anos, achava uma chateação quando pessoas mais velhas puxavam assunto, pois ela preferia ficar com seu Mp3 no último volume, isolada, totalmente fechada em seu mundo particular.
Este comportamento é extremamente normal, tão comum que nem percebemos mais a quantidade de pessoas isoladas em seus mundos particulares, estamos sempre sozinhos, mas ao mesmo tempo cercados de pessoas por todos os lados. No shopping, no parque, no clube, na academia, cada vez mais, as pessoas preferem se isolar a se relacionar.
Quando falo de Networking, sempre digo que ele é o principal caminho para o sucesso, um caminho sólido, que trará além de muitos benefícios comerciais e profissionais, também muitas amizades que poderão perdurar por anos a fio, só depende de nós!
Imagine-se na fila do check-in do aeroporto, veja agora quantas pessoas desconhecidas existem em sua volta, quantas vidas diferentes da suas, quantos trabalhos diferentes do seu, e principalmente, tente imaginar quantas pessoas elas conhecem que você talvez nunca conhecerá em toda a sua existência. Agora perceba quantas experiências você está deixando de ter, quantos negócios está deixando de fazer, e principalmente, quantos amigos está deixando de ter.
Construir uma rede de relacionamentos sólida ajuda muito nos negócios, mas não é só isso, se fossemos pensar assim, estaríamos acreditando que os relacionamentos e as pessoas são descartáveis, que podemos usá-las duas ou três vezes, e depois de obtermos o que queremos, descartamos tudo no lixo mais próximo.
Respeito a visão dos que acham que Networking nada mais é do que um simples “Toma lá, dá cá”, mas sinceramente, eu ainda acredito muito nas pessoas, creio que todo ser humano nasceu para viver em comunidade, somos assim desde que o mundo é mundo, precisamos do meio e somos fruto dele, desta forma, pessoas ajudam pessoas, os negócios são apenas conseqüências, eles acontecem, pois todos nós temos que fazer algo para sobreviver, somos muitas vezes a imagem crua de nossa profissão, por isso, é de suma importância que ao viver em comunidade, estabeleçamos uma rede de contatos ativa e pujante.
Quando fazemos amigos, não precisaremos cobrar favores, eles naturalmente lembrarão de nós nos momentos em que fizerem algo que esteja ligado a nossa imagem pessoal e ou profissional.
Construir redes de relacionamento é um exercício gratificante, uma atividade que ser torna tão ou mais prazerosa do que o nosso próprio trabalho, pois quando se aprende os caminhos corretos do Networking, todo o dia é dia de se conquistar um novo amigo.
Faça amigos por onde passar, deixe que todos conheçam quais são os seus objetivos, busque estar perto daqueles que gostam de estar perto de você, pois na maioria das vezes, estas pessoas sentem afinidade por você, porque lhe admiram por alguma de suas qualidades.
Definitivamente, vivemos em um mundo globalizado, no qual tudo se inter-relaciona, desta forma, quanto mais conexões você tiver, mais possibilidades surgirão na sua vida e mais amigos lembrarão quem você é, e o que você faz! Torne-se lembrado por seus valores, por seu caráter, por sua simpatia e cordialidade, por sua amizade.
O Networking do mundo globalizado é uma arte mutante, que transforma simples cartões de visitas em amigos de longa data.
Lembre-se, não busque relacionamentos apenas pelos negócios que eles podem lhe render, busque amigos que lhe ajudarão a fazer novos negócios, este é o espírito!
Pratique Networking! Faça amigos! E eles o ajudarão a construir os degraus de sua escada para o sucesso!
ALEXANDRE PORTO.
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