REGISTRO IMOBILIÁRIO

PROMOÇÕES ACELERAM NEGÓCIOS COM IMÓVEIS.

Valor, Daniela D'Ambrosio,18/dez


O mercado imobiliário adotou a criatividade do varejo e das empresas de consumo para acelerar as vendas e desovar estoques. Com promoções sedutoras, que oferecem de viagens ao exterior e TV's de LCD a motos e carros na garagem, as incorporadoras estão conseguindo fisgar um consumidor mais arredio. As campanhas de incentivo garantem assinatura de contratos mais rápida e ajudam a melhorar o fraco desempenho do quarto trimestre, duramente afetado pela crise financeira.

Grabowsky, da PDG: "O consumidor está cauteloso e precisa sentir que está fazendo um bom negócio para tomar a decisão"

As promoções foram bem-sucedidas, com aumento de vendas de até 40%, e praticamente todas as empresas que adotaram esse caminho já estenderam o prazo das campanhas ou estão repetindo a dose. Ao invés de dobrar e até triplicar a comissão de corretores, uma prática usual no mercado em tempos de vendas difíceis, as empresas preferem entregar algum benefício que seja percebido e, sobretudo, valorizado pelo comprador. Por isso, saem de cena o fogão e o piso nos quartos para entrada dos objetos de desejo, como o carro e a TV de LCD.

Outra novidade é que as empresas só adotavam as promoções depois que os empreendimentos tinham alguns meses de lançamento, quando boa parte da verba de marketing já tinha sido gasta e havia uma queda natural na velocidade de vendas. Agora, no entanto, o lançamento já sai com algum atrativo. "O consumidor está mais cauteloso e precisa sentir que está fazendo um bom negócio para tomar a decisão de compra", diz Zeca Grabowsky, presidente da PDG Realty, empresa com participação em várias companhias.

A PDG Realty criou a campanha mais ousada até o momento: oferece um carro popular zero quando o empreendimento for entregue. Em setembro, a construtora CHL, sócia da PDG, premiou 500 compradores com um Fiat Palio. A previsão era dar 200 automóveis, mas a empresa acabou dando 500 carros. "A demanda foi o dobro do esperado", diz Michel Wurman, diretor de relações com investidores. A PDG repetiu a promoção com a Goldfarb em São Paulo, onde oferece um Renault Clio para os primeiros compradores de apartamentos de R$ 180 mil em Barueri. Vendeu 300 unidades de 550 lançadas em uma semana e meia.

"Não é só uma questão de marketing, é uma equação financeira: preferimos diminuir a corretagem e investir no carro", diz Wurman. "Durante a crise, as empresas precisam ser mais criativas e aumentar o investimento em verba de marketing ", afirma Grabowsky. O valor médio de investimento em marketing oscila entre 4% e 6% do valor geral de vendas do empreendimento.

A Tenda, que em outubro deu 100 motos, agora oferece TV's de LCD de 19 polegadas para apartamentos na faixa de R$ 70 mil a R$ 80 mil. Nesse caso, a empresa premia quem der uma entrada mínima, que pode variar de R$ 7 mil a R$ 15 mil, dependendo da região do país. A empresa teve aumento de 12% dos valores recebidos no sinal. A Gafisa, agora dona da Tenda, adotou o modelo de promoção em sua marca Fit, premiando os compradores de apartamentos com computadores. "Os consumidores querem objetos de desejo", diz Paulo Mendes, diretor de marketing da Tenda.

Esse tipo de promoção, que condiciona a entrega do produto ao pagamento em dia de todas as prestações ao longo da obra, estão vinculadas a uma estratégia importante: são uma garantia adicional de adimplência. "Ajuda a ter uma carteira boa e bem administrada", diz Grabowsky. A mineira MRV prometeu escritura e ITBI pagos - que representam entre 2% a 4% do valor do imóvel - para acelerar as vendas de quatro empreendimentos que serão entregues em março no Rio de Janeiro. Conseguiu aumentar os negócios em 40% e estendeu a promoção para dezembro. "A promoção foi um chamariz e conseguimos também aumentar a vendas de imóveis novos na mesma região", afirma José Lima Melo, diretor comercial da MRV.

A Company ofereceu viagens a Punta del Leste para os compradores de um imóvel de alto padrão no Brooklin. Também oferece eletrodomésticos na venda de imóveis econômicos para compradores que indicam amigos e aumentou a velocidade de vendas em 10%. "Mas é preciso ter critério na venda para não atrair qualquer cliente", diz José Albuquerque, diretor de incorporação da Brascan Company.

O dinheiro gasto com os prêmios vêm da realocação da verba de marketing. Nem todos admitem, mas devem interferir nas margens das companhias, já que o preço final está sendo mantido pelas empresas - que, na outra ponta, também arcam com custo de construção mais alto. Normalmente, as promoções são usadas em empreendimentos de grande porte, em áreas de grande concorrência como a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.

CRESCER SIM, MAS COMO OS PÉS NO CHÃO.

Gazeta Mercantil, 18/dez


Manter os pés no chão é o lema da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário. A empresa nasceu em 1995 como um prolongamento do Grupo Queiroz Galvão, holding criada em 1953, em Recife, que reúne 47 empresas nos segmentos de construção civil e pesada, petróleo e gás, siderurgia, agropecuária, serviços bancários, produção de energia, concessionárias de serviços públicos e transportes.

Quando a Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, em 2004, passou a crescer além dos limites de Recife, o engenheiro Pierre Prelorentzou se tornou o responsável pela implantação da regional São Paulo. Continuando a expansão, este ano, a empresa iniciou atividades em Salvador. No Rio de Janeiro já há um escritório, que vem prospectando negócios que devem ser concretizados em 2009.

Gazeta Mercantil - Ao chegar em novas cidades, vocês preferem trabalhar com parcerias locais?

A idéia inicial não era a de formar parcerias, mas quando chegamos a São Paulo, nossos primeiros empreendimentos acabaram sendo feitos em parcerias, por questões de negociação, e isso foi muito bom. Hoje, a parceria em São Paulo e fora daqui, é uma alternativa muito interessante porque você consegue viabilizar melhores e maiores negócios e muitas vezes se usa a expertise local daquele parceiro. Na parceria, a gente sempre soma, e isso é sempre positivo. Aqui em São Paulo ainda temos parcerias com Cyrela, Mac, PDG, Votorantim e Sabiá.

Gazeta Mercantil - A entrada em São Paulo foi pelo segmento residencial?

Nós entramos em São Paulo, inicialmente, com foco no residencial médio, médio alto e alto padrão, que era o DNA da empresa. Mas tanto pelo fato de termos um mercado muito maior e pelo próprio crescimento do mercado imobiliário de 2005 para cá, nós abrimos o leque e hoje temos a marca Slim, voltada para o segmento econômico. Estamos levando para o econômico a qualidade que nós tínhamos no médio alto e alto padrão, tanto do ponto de vista da tecnologia, como de especificação. Eu diria que nós somos um pouco mais exigentes que o mercado em termos de qualidade e isso até cria algumas dificuldades em termos de custos (são maiores), mas é uma linha da empresa.

Gazeta Mercantil - Como vocês começaram esse trabalho no econômico?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de grande impetuosidade, ela é empreendedora, mas com os pés no chão. Há três anos já trabalhamos no segmento Slim, desenvolvendo projetos e tecnologias para essa área. No final de 2007 e início deste ano lançamos cerca de quatro empreendimentos em Recife. Temos lançamentos nesse segmento previstos até 2010. O Slim deverá representar de 30% a 40% de nossa grade de produtos e do faturamento, sempre influenciado por um ator muito importante que é o mercado.

Gazeta Mercantil - Qual o valor das unidades Slim?

Em São Paulo, trabalhamos com valores na faixa de R$ 150 mil. Em Recife, temos produtos um pouco mais baratos, entre R$ 90 mil e R$ 120 mil. Em São Paulo, até agora, fizemos apenas um lançamento, em Jundiaí, mas temos a previsão de mais dois lançamentos, também no interior, para 2009. Esses dois lançamentos deveriam ter sido feitos no último trimestre, mas como veio esse furacão, resolvemos passar para o primeiro semestre de 2009.

Gazeta Mercantil - E os lançamentos nos outros segmentos?

Já temos um empreendimento de casas em Jundiaí em uma outra vertente que o interior de São Paulo propicia. Na verdade, não é bem o interior, mas o contorno dos grandes centros urbanos. Temos uma megametrópole, que já emendou com Campinas, e inclui Jundiaí, Mogi das Cruzes, uma série de cidades onde conseguimos implantar empreendimentos com a marca Nature (em Jundiaí) - alguns condomínios de casas interligados onde se cria um novo núcleo urbano, não necessariamente um bairro, mas um núcleo com 500 ou 600 casas que atendem a classe média média e vamos buscar também a classe econômica.

Gazeta Mercantil - Como atrair esse público?

Você consegue uma coisa que quem vive na grande metrópole está perdendo, que é a qualidade de vida, principalmente para a família, porque para quem trabalha, a qualidade de vida está quase sempre ligada ao local do trabalho, assim, muitas pessoas hoje estão buscando essa qualidade de vida para a família. Quem trabalha pode demorar um pouco mais para chegar ao seu destino, mas a qualidade de vida para a família é muito melhor do ponto de vista de ambiente, moradia, de lazer, segurança. Nesse entorno se consegue comprar grandes terrenos para se criar um núcleo urbano, que depois acaba puxando as prestadoras de serviço e comércio. No exterior é comum seguir esse modelo: o crescimento das cidades é influenciado por esse tipo de ação.

Gazeta Mercantil - Para onde a cidade vai crescer?

Principalmente em cima do núcleo Bandeirantes-Anhanguera, uma espinha dorsal de desenvolvimento muito forte. Nós prevemos um crescimento muito forte nessa região para os próximos dez anos, para onde estão indo muitas indústrias que estavam na capital. Atrás delas vão os trabalhadores. São Paulo vai se tornar uma cidade basicamente de serviços, comércio e escritórios. As indústrias vão sair e ficar a 90, 100 quilômetros da capital. Esse é o primeiro fluxo. O segundo fluxo que nós percebemos é que se acaba levando também as áreas administrativas das grandes empresas, ainda mais com as comunicações sendo feitas por telefone e computador, assim não há necessidade de um escritório na Av. Brigadeiro Faria Lima, que é muito caro, assim é melhor levar esses 700 ou 800 funcionários para Americana, Valinhos, Jundiaí, Sorocaba. São pessoas com bom nível salarial que não têm motivos para ficar em São Paulo. Isso já acontece nos Estados Unidos e na Europa, nos grandes centros e isso deve acontecer também aqui nos próximos dez anos, em um movimento progressivo. Hoje, as empresas têm o maior orgulho em ter a sede de oito andares na Paulista, na Juscelino, na Berrini, mas isso não faz sentido, onde o metro quadrado é altíssimo. Quando você tem 50 funcionários, faz sentido ficarem juntos, mas quando você tem acima de 500, não faz muito sentido. Por isso, achamos que os centros em torno das grandes metrópoles também vão crescer por causa disso.

Gazeta Mercantil - Essa é uma tendência?

Isso é uma questão de oferta e procura. Não existe a demanda clara e nem a oferta. Você começa com pouca oferta e começa a aumentar a demanda. O que nós sentimos no empreendimento de Jundiaí, ao lado da serra do Japi, é que poucas pessoas iam até lá. Hoje temos mais pessoas de São Paulo analisando a possibilidade de mudar para lá, a apenas 25 minutos de São Paulo. As casas variam de R$ 200 mil a R$ 400 mil, com até 180 metros quadrados, com área de lazer grande. Tivemos em 2005 e 2006 um grande movimento em São Paulo de criação de grandes condomínios, os condomínios-clube, que agora estão indo para as periferias de São Paulo, pois não há mais grandes terrenos junto aos grandes centros.

Gazeta Mercantil - Como está a compra de terrenos?

A partir de 2006 aconteceu uma mudança com a abertura de capital por parte de várias empresas, com muita euforia, provocando uma grande onda de compra de terrenos o que acabou inflacionando esse mercado, tanto do ponto de vista de preços, quanto de negociação. Nós não temos capital aberto, mas somos muito transparentes porque os acionistas exigem isso. As empresas que abriram capital tiveram de estabelecer metas, no primeiro momento, para seduzir os acionistas e no segundo, para mostrar resultados.

Gazeta Mercantil - E quais as suas metas?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de metas, é uma empresa de objetivos. Meta é quando eu passo por cima de qualquer coisa, quando os fins justificam os meios. Quando você tem objetivos, você ao mesmo tempo em que busca aqueles resultados, você respeita a política, os itens de segurança e de qualidade da empresa. Se você demorar um pouco mais para alcançar os objetivos, está justificado porque você está mantendo o arcabouço estratégico da empresa. No nosso caso, quando houve a corrida aos terrenos, nós tivemos dificuldades em comprar terrenos dentro do nosso padrão e recuamos um pouco.

Gazeta Mercantil - E com o fim da euforia?

Com o fim da euforia, surgiu uma situação que nós estávamos vislumbrando que, mesmo sem esta crise, 2009 seria um ano de ajuste no mercado imobiliário. Do ponto de vista de terrenos, de empresas, o nosso produto é de longa maturação. Não existe nenhum outro produto na economia que tenha a duração do nosso, que entre a prospecção de um terreno até o encerra-mento do empreendimento leva de quatro, às vezes até seis anos, isso sem contar a pós-entrega. Por isso, qualquer decisão tem que ser baseada no longo prazo. Achamos que 2009 será um bom ano para se fazer novos negócios, porque o mercado vai voltar à realidade, tanto do ponto de vista de terrenos, como de lançamentos e de vendas.

Gazeta Mercantil - As vendas vão continuar?

Sim, as vendas vão continuar. É claro que todos nós vamos ficar com uma sensação de perda porque existia aquela euforia de lançar, de vender. Nós voltamos a ter os pés no chão. É difícil fazer previsões, mas eu acredito que devemos voltar aos níveis de 2005, 2006 com crescimento de 3% do Produto Interno Bruto (PIB) ao ano e de 5% a 6% no mercado imobiliário por causa da demanda reprimida que nós temos. O mundo não vai acabar, vai haver um ajuste, sem dúvida, alguns feridos e quem sabe, alguns mortos até, mas o mercado vai continuar em níveis muito bons, principalmente, São Paulo que é o grande mercado brasileiro.

Gazeta Mercantil - Que medidas para enfrentar esse momento vocês adotaram?

Quando surgiu esse furacão, nós achamos melhor não fazer lançamentos no último trimestre. Em São Paulo, tínhamos três lançamentos previstos, em Recife, mais uns três ou quatro e, em Salvador, tínhamos dois, que postergamos para o primeiro semestre de 2009. Não foi uma freada, a economia mundial parece que bateu no muro e aí ficou aquela poeira que deixou todo mundo sem ver o que aconteceu. Nós somos uma empresa de capital fechado e os acionistas da família Queiroz Galvão querem resultados, mas não querem correr riscos desnecessários. Por isso, resolvemos adiar os lançamentos e cumprir todos os nossos compromissos em dia e vamos fazer de conta que o último trimestre não existiu em termos de lançamentos. Podemos perder oportunidades? Com certeza perdemos algumas oportunidades de mercado, mas também não corremos riscos.

Gazeta Mercantil - Quais as projeções de crescimento da empresa?

Em nossa simulação, temos uma projeção de crescimento até 2012 e daí para frente, um vôo de cruzeiro. Para 2009 e 2010, nós trabalhamos com três cenários. Um cenário extremamente conservador, que é cumprirmos 120% de nossos compromissos. Um cenário de manutenção dos níveis de 2008 e um cenário de crescimento. A nossa visão é que teremos em 2009 o mesmo cenário deste ano, e a partir de 2010 voltamos a crescer.

Gazeta Mercantil - E os planos de expansão?

O próximo ano será de consolidação de nossa presença no Rio de Janeiro e depois estamos analisando outras capitais, além do crescimento para o interior de São Paulo nos grandes eixos: Bandeirantes-Anhanguera - o trecho mais desenvolvido e com mais chances de crescimento até a divisa com Minas Gerais. Eixo Rio-São Paulo, em cima do Vale do Paraíba: São José dos Campos Taubaté e um eixo com grande potencial, mas que ainda não se desenvolveu da Castelo Branco, pois é bem atendido em termos de transporte, tem boas áreas. Além do Estado de São Paulo, temos Recife onde a empresa está bem consolidada, com boas chances de crescimento pelo fato de Pernambuco estar entrando em uma fase de crescimento muito boa, com investimentos no Porto de Suape, por exemplo. Vamos investir também em Salvador.

Gazeta Mercantil - Quanto o desenvolvimento imobiliário representa no grupo?

Hoje nós somos o caçula do grupo, na faixa dos 5% dependendo do ano. Nossa meta é chegar a 10% e crescendo, mas isso está difícil porque os outros setores também estão crescendo.

Gazeta Mercantil - Qual o crescimento esperado para este ano?

Desde 2006 estamos tendo um crescimento de 15% a 20% ao ano, em média. Pretendemos manter esse crescimento nos próximos anos. No último trimestre de 2008, nós reduzimos os lançamentos, mas acreditamos que em 2009 as oportunidades vão voltar. Hoje, em São Paulo, temos um estoque na faixa de 25% a 30% de todos os lançamentos. No último trimestre fizemos um lançamento, em Guarulhos, no segmento um pouco superior ao econômico, foi um sucesso de vendas mesmo dentro do furacão, e que já está com 60% vendido. Por isso eu digo que não vai haver uma grande depressão, um retrocesso. O mundo não vai acabar, não vamos ter uma crise como a de 1929 com enormes perdas. A crise afetará mais um ou outro setor. Vai haver um ajuste, mas não uma grande recessão.

CONSULTORIA É ALIADA PARA FUGIR DA CRISE

Gazeta Mercantil, 18/dez


Depois de um longo período de aquecimento, a economia global deu sinais de que chegou a hora de respirar. O que era apenas uma onda de calotes no mercado imobiliário dos Estados Unidos se transformou em uma crise mundial nos mercados de ações, de crédito e de câmbio, e os efeitos já começaram a chegar ao comércio, aos empregos, e aos principais setores da economia, que foram obrigados a tirar o pé do acelerador. No Brasil, depois de dois anos seguidos de expansão econômica perto dos 5%, o crescimento do País se rendeu mais uma vez ao pouso forçado das grandes potências. E, apesar de não haver uma previsão clara de recessão, já se espera que os percentuais de crescimento em 2009 sejam bem mais modestos.

Com o aprofundamento da crise financeira global é nítida a desaceleração das operações envolvendo ativos imobiliários em todo o mundo, assim como as simples transações de compra e venda de imóveis. Por outro lado, um setor específico desponta como grande destaque nesse cenário pessimista: a consultoria imobiliária, que vem registrando um aumento de suas demandas nos últimos meses. O motivo é simples. Preocupados com o sumiço dos compradores, proprietários e investidores se sentem cada vez mais inclinados a procurar suporte técnico na hora de fechar um negócio imobiliário.

A verdade é que, há seis meses, era muito fácil vender um imóvel, mas, agora, boa parte dos investidores estrangeiros sumiu. Neste momento, a ajuda profissional tem se tornado imprescindível para saber quais são as alternativas possíveis diante da crise e qual é o melhor caminho a ser adotado neste momento de incertezas. Ainda não é possível mensurar o aumento da demanda pelos consultores, mas a procura vem crescendo sensivelmente. Também é notório o acréscimo na procura por três serviços específicos: avaliação imobiliária, consultoria em venda e estudos de desenvolvimento imobiliário.

Algumas transações comerciais se destacam como as mais afetadas pela fuga de capitais, dentre elas, a chamada venda de investimento, sale&lease back (quando a pessoa jurídica troca sua posição de proprietária do imóvel, passando a ser locatária) e built to suit (construção sob medida para um locatário com contrato de longo prazo). São operações que envolvem remuneração de capital de um investidor interessado em um fluxo de locação. Em função da crise financeira mundial, mais especificamente da escassez de capital, o custo, ou seja, a porcentagem de remuneração para o investidor aumentou muito, tornando essas operações inviáveis.

Apesar de os especialistas acreditarem que esse é um cenário passageiro, a hora é de "precaução", já que a depressão da economia é conseqüência do acesso mais fácil ao dinheiro, que reduz a noção geral dos riscos. Tanto profissionais do mercado quanto cidadãos comuns se tornaram propensos a investimentos ousados, em busca de lucros altos e rápidos.

O mercado imobiliário dos EUA é um exemplo claro desse excesso de confiança. Em uma fase de expansão acelerada, com redução de taxa de juros para baratear empréstimos e financiamentos e encorajar os consumidores e empresas a voltarem a gastar, a demanda de imóveis cresceu, atraindo compradores. Após atingir um pico em 2006, os preços dos imóveis, no entanto, passaram a cair. Os juros do Fed (Federal Reserve), que vinham subindo desde 2004, encareceram o crédito e afastaram compradores; com isso, a oferta começou a superar a demanda e, desde então, o que se viu foi uma espiral descendente no valor dos imóveis. Com os juros altos, a inadimplência aumentou e o temor de novos calotes fez o crédito sofrer uma desaceleração expressiva no país como um todo.

Para que o herói também não se torne vilão por aqui, a idéia é assegurar linhas de crédito baratas para capital de giro, para permitir que empreendimentos já engatilhados possam ser transferidos a terceiros que queiram levá-los adiante. Esses recursos também podem possibilitar a fusão entre empresas e a compra de recebíveis (créditos) imobiliários das construtoras que investiram o capital próprio nos empreendimentos. Seja qual for a próxima movimentação do mercado imobiliário, é certo que grande parte das decisões de proprietários e investidores serão tomadas com base em uma visão mais profissional e menos impulsiva.

MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Memorial de Incorporação:
Fundamental para um bom negócio
Documento com consulta gratuita traz tudo sobre o terreno

Não é preciso ter memória de elefante para lembrar casos em que a falta de informações sobre o incorporador resultou em problemas gravíssimos. Como já teorizava Marshall Macluhan: quem detém a informação detém o poder. Portanto, não concretize um negócio sem antes consultar o Memorial de Incorporação da propriedade.

O documento contém informações sobre o terreno, o proprietário e o incorporador e está disponível no cartório de registro de imóveis da região a que pertence o empreendimento imobiliário em construção. Sua consulta é gratuita.

Se o Memorial de Incorporação não se encontra onde deveria estar, não titubeie: com base na Lei 4591/64, também conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações, que determina a obrigatoriedade da presença, livre acesso ao documento e consulta nas instalações do cartório, você não apenas pode garantir que a incorporadora cumpra o seu dever de informar, como acioná-la na Justiça para garantir os seus direitos, caso ela insista no descumprimento à lei.

TERRENOS DE MARINHA

TERRENOS DE MARINHA: PRESIDÊNCIA É RECEBIDA POR LIDERANÇAS DO GOVERNO FEDERAL.No último dia 10, em Brasília, ao lado do presidente do SECOVI-PE, Luciano Novaes, o presidente Marcello Gomes foi recebido pela manhã, pelo líder do governo, senador Romero Jucá, para tratar do Substitutivo que deverá ser remetido ao senado, com o propósito de eliminar os abusos que vem sendo praticados nessa área. Também, na parte da tarde, o ministro das Relações Institucionais, José Múcio, recebeu essa comitiva para examinar esse problema. Na próxima reunião da ADEMI-PE, a presidência fará um relato desses encontros. Fonte (ADEMI-PE)

ASPECTOS PRÁTICOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

Aspectos práticos da alienação fiduciária de imóveis - Final
Valestan Milhomem da Costa - DLI n°. 34 - ano: 2008 (Boletim Cartorário)
3. Atos do negócio de alienação fiduciária de bem imóvel
O negócio de alienação fiduciária comporta atos diretos e indiretos. Os atos diretos podem ser divididos em principais e derivados.
Os atos diretos principais são a constituição e a extinção da propriedade fiduciária mediante um registro e uma averbação, respectivamente, no Registro de Imóveis (artigos 23 e 25, Lei 9.514/97, c/c art. 167, I, 35, e art. 248, Lei 6.015/73).
Dessa sorte, em todo negócio de alienação fiduciária haverá, necessariamente, ao menos um registro e uma averbação, no Registro de Imóveis.
Esses atos dizem respeito à constituição e execução regular do negócio de alienação fiduciária de imóvel.
Os atos diretos derivados são: (i) a intimação do fiduciante para purgar a mora; (ii) a purgação da mora ou, a não purgação da mora; (iii) a consolidação da propriedade; (iv) a resolução da propriedade em favor do fiduciante, na fase do leilão; (v) a arrematação em leilão; (vi) o cancelamento da dívida e (vii) a extinção da dívida, não havendo arrematação do bem em leilão.
Os atos indiretos são a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel, por título singular ou universal, na hipótese do fiduciante ser pessoa física, e os atos de transmissão do crédito do fiduciário, por título singular ou universal, na hipótese também deste ser pessoa física.
A transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel deve ocorrer por contrato de natureza definitiva, como a compra e venda, a permuta, a doação, a dação, a cisão, a incorporação e a fusão (estes últimos na hipótese do fiduciante ser pessoa jurídica), e não por contrato de cessão de direitos.
Não obstante a cessão de direitos tenha o sentido lato de transmissão de um crédito ou de direitos, em sentido estrito ela não figura em nosso sistema jurídico como contrato para transmissão definitiva de direitos reais sobre imóveis, mas apenas em caráter preliminar, como a cessão dos direitos aquisitivos de imóvel, exigindo, sempre, a outorga do título definitivo respectivo.
Contudo, havendo a transmissão dos direitos do fiduciante a um terceiro por contrato de cessão de direitos, e promovendo o terceiro o pagamento da dívida junto ao fiduciário, este somente poderá conferir àquele a quitação da dívida para averbação e resolução da propriedade fiduciária (direito real de garantia), mas não poderá conferir-lhe título definitivo de propriedade, uma vez que, sem a consolidação, não é proprietário. Tampouco poderá o antigo fiduciante conferir esse título, uma vez que já transmitiu seus direitos.
Este fato terá como resultado a aquisição da propriedade imobiliária definitiva por um título inusitado em nosso direito; ou seja, por cessão de direitos, e haverá, por conseqüência, a quebra regular na cadeia sucessória dos títulos definitivos, fazendo surgir no sistema jurídico brasileiro hipótese em que alguém, havendo adquirido por cessão de direitos, contrato de natureza preliminar, transmitirá este seu direito (após a extinção da propriedade fiduciária) por compra e venda ou outro contrato definitivo.
Todo esse imbróglio jurídico é produto da equivocada conclusão de que o fiduciante não é proprietário do bem, ou que sobre o bem tem mero direito expectativo, tal como uma propriedade suspensiva, muito embora não haja regra jurídica que determine que o direito suspensivo, ainda que fosse o caso, tenha que ser transmitido por cessão de direitos.
Ora, o título haverá de ser, em todo caso, definitivo, sem prejuízo da condição suspensiva, sobretudo na alienação fiduciária, que se faz necessária anuência do fiduciário.
Para desclassificar o contrato de cessão de direitos para transmissãodos direitos do fiduciante, basta que pensemos o fiduciante como pessoa jurídica e que ocorra uma cisão (divisão em outras), incorporação (por outra) ou fusão (formação de outra).
Em qualquer desses casos a transmissão será por contrato de natureza definitiva, equivalente a uma compra e venda, dação ou permuta, embora em decorrência de um negócio próprio do Direito empresarial, e operará a transmissão dos direitos reais do fiduciante sobre o imóvel, não sendo possível pensar em mera cessão de direitos em sentido estrito, pois a transmissão é definitiva e ocorre do próprio contrato de alteração social, inclusive por escritura pública.
Havendo a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel, o fato a ser praticado no Registro de Imóveis é o registro do contrato, por ser hipótese de transmissão de direitos reais de propriedade, exigindo-se, por conseqüência, a prova do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio.
A transmissão do crédito do fiduciário, por outro lado, sempre ocorrerá por cessão em sentido estrito, ainda que essa transmissão decorra de título universal (exemplo: formal de partilha ou carta de adjudicação, na hipótese de sucessão do fiduciário pessoa física) ou por algum contrato do Direito Empresarial (fiduciário pessoa jurídica), pois a cessão é o contrato típico para transmissão das obrigações, conforme estabelecem os artigos 286 a 298 do Código Civil.
Em todo caso de transmissão do crédito do fiduciário, o ato a ser praticado no Registro de Imóveis é de averbação, não se exigindo, em nenhuma hipótese, o recolhimento do imposto de transmissão ou do laudêmio, por não ser hipótese de transmissão de direitos reais de propriedade. Essa exigência somente se verificará se a transmissão for da propriedade do imóvel, na fase do leilão, após a consolidação da propriedade resolúvel.
4. Efeito da constituição da propriedade fiduciária
A constituição da propriedade fiduciária, direito real de garantia (art. 17, IV e § 1º), tem como efeito imediato o desdobramento da posse do imóvel em direta e indireta, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97.
5. Desdobramentos do negócio de alienação fiduciária de imóvel, e respectivos atos no registro de imóveis
Se não ocorrer a execução regular do contrato de financiamento, mediante o pagamento pontual das prestações, o negócio de alienação fiduciária de imóvel poderá ter vários desdobramentos, o qual terá início com a intimação do devedor (fiduciante) para purgar a mora.
5.1. Efeitos e requisitos da intimação do fiduciante (art. 26)
A intimação do fiduciante tem por efeito imediato a sua constituição em mora, a partir da qual deverá efetuar o pagamento do valor cobrado, sob pena de desencadear a consolidação da propriedade e a execução imediata do contrato.
O pagamento do valor cobrado na intimação corresponde à purgação da mora e tem por efeito a convalidação do contrato, o que significa o restabelecimento das condições regulares de execução das obrigações contratadas.
O procedimento de intimação do fiduciante, porém, deve obedecer ao rito minudenciado no art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo início com o requerimento do fiduciário dirigido ao oficial do registro de imóveis para intimar o fiduciante, devendo conter (ou vir acompanhado das) as informações constantes, na sua maioria, no parágrafo § 1º, a saber: a) o valor das prestações vencidas, acrescido dos juros convencionais, e o das que vencerem até a data do pagamento; b) a data das prestações vencidas e não pagas; c) a declaração de haver escoado o prazo de carência ajustado para intimação (§ 2º); d) o valor das penalidades e demais encargos contratuais; e) o valor dos encargos legais, inclusive tributos; f) o valor das contribuições condominiais, se devidas; g) o valor das despesas de cobrança e intimação; h) o prazo de 15 dias para purgação da mora.
Todo o procedimento de intimação do fiduciante, desde o requerimento para intimação, a eventual circunstância da intimação por edital, a purgação ou a não purgação da mora e o encerramento do procedimento de intimação deverão ser lançados no protocolo, para fixação dos prazos legais envolvidos no procedimento, que devem ser observados, sob pena de comprometer eventual consolidação e execução do contrato, por inobservância de formalidade legal.
5.2. Meios de intimação do fiduciante
Estabelece o § 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, que a intimação deverá ser feita pessoalmente ao devedor, seu representante legal ou procurador regularmente constituído (§ 3º) da seguinte forma: a) pelo oficial do próprio Registro de Imóveis; b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva receber a intimação, a critério do oficial do Registro de Imóveis; c) pelo correio, com AR, a critério do oficial do Registro de Imóveis.
A exigência da intimação pessoal dá-se em razão da natureza da mora do devedor, que, nesse caso, é ex persona, ou seja, exige o recebimento pessoal do devedor para que se caracterize, diferente da mora ex re, que decorre do simples atraso no pagamento, conforme estabelecido na lei.
Disso resulta que o oficial do registro de imóveis deverá, através dos meios que a lei lhe confere, diligenciar, no pleno sentido da palavra, todo esforço possível para intimar pessoalmente qualquer dos legitimados a receber a intimação, a fim de que não se alegue alguma falha no procedimento, uma vez que não sendo possível a intimação pessoal será deflagrado o procedimento de intimação por edital, constituindo-se a mora do devedor, nesse caso, por presunção legal do conhecimento da intimação.
A circunstância que autoriza a intimação por edital é a constatação de que o devedor encontra-se em local incerto e não sabido, o que nem sempre será possível ao oficial declarar, porque várias são as hipóteses de não localização do devedor (horário anormal ou prolongado de trabalho, vários empregos, trabalho itinerante, viagem a negócio ou a passeio, desencontros casuais, enfim) sem que isso indique estar o mesmo em local incerto e não sabido, uma vez que a sua residência fixa é aquela do endereço da diligência, estando lá todos os pertences do devedor, e para onde são enviadas suas correspondências.
É certo que o oficial do registro de imóveis, em regra, não dispõe de intimador para tal diligência, sobretudo nessas circunstâncias, tendo em vista que a intimação foge à rotina e/ ou vocação natural dos Serviços de Registro de Imóveis, o que leva a crer que essa intimação será procedida predominantemente pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, o que é aconselhável, inclusive em preferência à intimação pelo correio.
Isso é aconselhável, inclusive, porque, não obstante ausência de autorização legal expressa, parece possível ao oficial de Registro de Títulos e Documentos proceder a intimação por hora certa, por força do princípio da eficiência contemplado no art. 37 da Constituição Federal de 1988, que rege os serviços públicos, e também no art. 38 da Lei nº 8.935/94, que regula os serviços cartorários, a qual, uma vez frustrada, daria maior sustentação à hipótese da intimação por edital.
A intimação por edital, contudo, será feita exclusivamente pelo oficial do Registro de Imóveis, após certificar no protocolo que, das circunstâncias verificadas nas diligências evidencia-se não ser possível localizar o devedor, tal como na hipótese de estar o mesmo em local incerto e não sabido, devendo o credor (fiduciário) aquiescer, expressamente, com a intimação por edital, com vista a prevenir eventual responsabilidade do oficial.
O edital será publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa, ou, em último caso, na imprensa oficial, desde que o credor concorde em pagar o alto custo da publicação oficial.
5.3. Questões sobre o edital e a contagem do prazo para purgação da mora
A intimação por edital pode suscitar algumas questões ao oficial do Registro de Imóveis, como, por exemplo, se é possível haver intervalo entre as três (03) publicações do edital.
A resposta se revela negativa, à medida que o art. 26, § 4º, parte final, da Lei nº 9.514/97, exige que a publicação seja feita em jornal de publicação diária, o que seria dispensável caso pudesse haver intervalo entre uma publicação e outra.
Outra questão diz respeito ao marco inicial para contagem do prazo de 15 dias para o fiduciante purgar a mora.
Não obstante o silêncio da lei especial, uma interpretação sistemática para procedimento análogo, como aquele previsto no art. 49, § 2º, da Lei 6.766/79, leva à conclusão que o prazo começa a correr após a última publicação do edital, devendo, a partir daí, obedecer-se ao regramento estabelecido nos artigos 184 e 240 do Código de Processo Civil, referente à realização da intimação e os critérios para contagem dos prazos, e o disposto no art. 241 do mesmo CPC, quanto ao marco deflagrador da contagem dos prazos.
O art. 184 do CPC estabelece:"Salvo disposição em contrário, computar-se-ão os prazos, excluindo o dia do começo e incluindo o do vencimento", esclarecendo o § 2º do referido artigo, que "Os prazos somente começam a correr do primeiro dia útil após a intimação (art. 240 e parágrafo único)."
Por sua vez, o parágrafo único do art. 240 esclarece: "As intimações consideram-se realizadas no primeiro dia útil seguinte, se tiverem ocorrido em dia em que não tenha havido expediente forense" (grifos acrescentados), no caso, do Cartório, já que a diligência deverá ser realizada pelo registro de imóveis e a purgação da mora deverá ocorrer no registro de imóveis.
Em resumo, somente se começa a contar o prazo para a purgação da mora no primeiro dia útil seguinte ao da intimação, considerando-se dia útil aquele em que tenha havido expediente normal, ou seja, por inteiro. Do mesmo modo, os prazos somente terminam em dia útil.
Contudo, essas regras devem ser combinadas com o disposto no art. 241 do CPC, segundo o qual o marco inicial para contagem dos prazos é a data da juntada da realização da intimação, o que reforça a relevância do lançamento desse fato no Livro 1 - Protocolo, no Registro de Imóveis, lembrando-se que, se a entrega da diligência cumprida ocorrer em dia em que não haja expediente normal, o prazo começa a contar do próximo dia útil.
5.4. Purgação da mora. Meios e procedimentos.
A purgação da mora deve ocorrer no registro de imóveis da forma mais segura possível, evitando-se, de todo modo, eventual frustração quanto à efetiva realização do pagamento.
Dessa sorte, o pagamento não poderá ser realizado através de cheque de emissão do devedor ou de terceiro, senão na modalidade de cheque administrativo ou em dinheiro, moeda nacional, não sendo possível a purgação da mora em moeda estrangeira.
A realização do pagamento, contudo, exige a emissão da respectiva prova ao devedor, tudo de forma a garantir a convalidação do contrato, que deverá prosseguir o seu rito regular de execução.
Com isso em mira, ao receber o valor devido o oficial do registro de imóveis deverá emitir recibo contendo a discriminação do valor pago e a declaração da purgação da mora, com referência ao número da matrícula e ao registro da propriedade fiduciária.
No máximo em 03 (três) dias após a purgação da mora, o oficial deve intimar o fiduciário para levantar o valor pago, sem prejuízo do desconto de eventuais despesas de cobrança e intimação ainda não satisfeitas pelo fiduciário, o qual também deverá firmar recibo do levantamento do valor pago, contendo declaração da regularidade do pagamento e da convalidação do contrato.
5.5. Questões sobre formas atípicas de purgação da mora
A purgação da mora deverá ocorrer no Registro de Imóveis, conforme considerado no item anterior. Porém, algumas situações atípicas podem ocorrer, como a de o fiduciante purgar a mora diretamente ao fiduciário, após ser intimado pelo registro de imóveis.
As questões são: A purgação será válida? Como fica o procedimento de intimação no RI?
Pode-se dizer que não há impedimento legal para que o fiduciante purgue a mora diretamente ao fiduciário, não obstante tratar-se de forma atípica de purgação da mora, com quebra do procedimento traçado na lei.
Todavia, nesse caso, fica evidente que caberá ao fiduciário a responsabilidade de informar ao oficial do registro de imóveis o pagamento integral do valor cobrado, encaminhando a quitação e o pedido de cancelamento da intimação do fiduciante, sem prejuízo do imediato pagamento de eventual diferença das despesas de intimação e cobrança que forem devidas.
Uma outra situação que se afigura possível é o fiduciante ter realizado os pagamentos em atraso antes de ser intimado pelo oficial do registro de imóveis, e, após receber a intimação, comparecer no registro de imóveis apresentando os respectivos comprovantes.
Nesse caso, como deverá proceder o oficial do RI?
O oficial do RI poderá encaminhar ao fiduciário os pagamentos apresentados pelo fiduciante e intimálo a manifestar-se sobre a regularidade dos pagamentos, cuja resposta será arquivada no RI.
Se o fiduciário confirmar os pagamentos, o oficial certificará o fato e a sustação da intimação do fiduciante. Se o fiduciário não confirmar os pagamentos, a intimação do fiduciante terá sido regular e o prazo para purgação da mora correrá normalmente desde a data da devolução da intimação cumprida ao RI.
Aliás, situação análoga pode ser encontrada parte final do art. 33 da Lei nº 6.766/79. Em ambos os casos de purgação atípica da mora, havendo a confirmação do pagamento pelo credor, esse fato deverá constar do protocolo para justificar o encerramento antecipado do procedimento de intimação, tendo em vista que não mais será possível ao fiduciário consolidar a propriedade por meio daquele procedimento de intimação específico, após dar quitação da purgação da mora.
5.6. Efeitos da não purgação da mora no prazo legal
O primeiro efeito da não purgação da mora no prazo legal é a impossibilidade do pagamento ocorrer no registro de imóveis após esse prazo.
O efeito conseqüente é possibilidade da consolidação da propriedade resolúvel do bem em nome do fiduciário, mediante novo requerimento, acompanhado da prova do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio, para promover a execução e satisfação de toda a dívida, mediante a venda do bem em público leilão extrajudicial, ou seja, através de leiloeiro comercial.
A consolidação da propriedade deve corresponder a novo lançamento no Livro 1 - protocolo, do requerimento da consolidação da propriedade, cujo requerimento poderá ser instruído com certidão do oficial do registro de imóveis da não purgação da mora nos termos da lei, sem prejuízo dos emolumentos devidos pela expedição da certidão, que não integra o procedimento da intimação.
Após isso, o oficial averbará a consolidação da propriedade, a requerimento do fiduciário, certificando a não purgação da mora e a apresentação do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio.
5.7. A consolidação da propriedade permite a venda direta do bem?
Tendo em vista o entendimento de que a consolidação da propriedade confere ao fiduciário a propriedade plena do imóvel, é possível concluir que após a consolidação da propriedade o fiduciário possa realizar a venda do bem, independente de leilão.
Contudo, conforme demonstrado no item 2 acima, a propriedade consolidada não é plena, ou, ao menos, não confere ao fiduciário poderes plenos e irrestritos de ação, como, por exemplo, o de ficar com o bem em pagamento da dívida, estando o fiduciário obrigado a realizar a venda do bem em público leilão para satisfação do seu crédito, e, ainda, a entregar ao fiduciante o valor que ultrapassar o seu crédito, se a venda ocorrer em primeiro leilão.
Essas restrições não se harmonizam com o conceito tradicional de propriedade plena. Ao contrário. Demonstram que a consolidação da propriedade visa atender a um fim específico, a satisfação do crédito, indicando, ainda, que se trata de propriedade resolúvel, a qual, nas precisas e notórias palavras de Caio Mário, é aquela "que nasce contaminada com o germe da sua extinção".
Esse germe é a obrigatoriedade da venda em leilão, que, por si só, demonstra a impossibilidade do fiduciário promover a venda do bem à parte do público leilão. Aliás, o art. 27, caput, e o art. 30 da Lei nº 9.514/97, são categóricos quanto à forma em que o fiduciário deverá realizar a venda do bem.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
O tópico seguinte apontará, ainda, outra razão.
5.8. Hipótese de resolução da propriedade do fiduciário em favor do fiduciante
O art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, estabelece que "Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: [...] II - aplicam- se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966".
Dentre aqueles artigos do Decreto-lei nº 70, o de número 34 assegura que "É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito [...]".
Não obstante a impropriedade do termo "purgar o débito" na fase do leilão, tendo em vista que a purgação do débito corresponde à convalidação do contrato, o que nos parece improvável nessa fase, de qualquer modo a aplicação do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 ao negócio de alienação fiduciária, nos termos do comando do inciso II, art. 39 da Lei nº 9.514/97, nos leva a concluir que ainda remanesce ao fiduciante o direito de reaver o imóvel, resolvendo a propriedade do fiduciário, caso consiga pagar o débito antes da assinatura do auto de arrematação.
Também é possível entender que, mesmo havendo lanço superior ao mínimo estabelecido na lei para venda do bem em primeiro ou segundo leilão, bastará ao fiduciante pagar valor mínimo cobrado, uma vez que qualquer diferença apurada em leilão, superior a esse mínimo, deverá ser entregue ao fiduciante, não sendo razoável exigir que este deposite valor que lhe será restituído, por simples apego a um formalismo vazio de sentido.
Assim, realizando o fiduciante o pagamento da dívida, serão praticados dois atos no registro de imóveis.
Uma averbação da quitação da dívida, que produzirá os efeitos da resolução da propriedade fiduciária nos termos do art. 25 da Lei nº 9.514/97, e um registro da resolução da propriedade do fiduciário em favor do fiduciante, por força do pagamento de toda a dívida, devendo o fiduciante apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio, por ser a resolução hipótese de transmissão de direito real de propriedade, tal qual ocorre na reversão a propriedade em favor do doador.
O termo de quitação da dívida everá fazer menção à resolução da popriedade do fiduciário em favor do fiduciante, por força do disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, e, subsidiariamente, do art. 33 da mesma lei, que manda aplicar o disposto nos artigos 647 e 648 (atualmente 1.359 e 1.360) do Código Civil, acerca da resolubilidade da propriedade.
Não fosse o disposto no art. 38 da Lei nº 9.514/97, a hipótese seria de outorga de escritura pública, na forma do art. 108 do Código Civil.
5.9. Atos decorrentes do leilão (art. 27)
Não ocorrendo a hipótese do item anterior, poderá haver ou não arrematação em primeiro ou segundo leilão. Havendo arrematação em primeiro ou segundo leilão, serão praticados dois atos no registro de imóveis.
Uma averbação do termo de quitação (§ 4º) e um registro do título de arrematação, devidamente acompanhado do comprovante do recolhimento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio.
O termo de quitação deverá fazer expressa menção à realização do leilão, inclusive quanto à sua classificação, se primeiro ou segundo, e se primeiro, o valor restituído ao fiduciante.
Sendo hipótese de leilão negativo, ocorrerá a extinção da dívida, consolidando-se a propriedade plena na pessoa do fiduciário. Nessa hipótese, deve-se averbar a extinção da dívida, a qual deverá ser procedida mediante requerimento circunstanciado do fiduciário, esclarecendo a realização dos leilões e a não arrematação do bem, cujas circunstâncias deverão constar expressamente da averbação da extinção da dívida, inclusive para atender o disposto no art. 248 da Lei nº 6.015/73.
Esclareça-se que o fiduciário não poderá dispor do bem antes de requerer a averbação da extinção da dívida, nos termos do § 6º da Lei nº 9.514/97 e do art. 248 da LRP, tendo em vista o princípio da continuidade, nos termos dos artigos 195 e 237 da LRP.
5.10. Título a ser expedido na arrematação em leilão
Não obstante ter a Lei nº 9.514/97 minudenciado os procedimentos da realização do leilão, o legislador não fez menção ao título que deverá instrumentar a venda do bem em leilão, o que tem, em sentido amplo, suscitado dúvidas e questionamentos quanto ao título que poderá ser apresentado.
Alguns somente admitem a escritura pública de venda; outros admitem tanto a escritura pública quanto o escrito particular de venda, mas não admitem a carta de arrematação, muito embora não apresentem os fundamentos jurídicos da sua conclusão.
Evidente que a escritura pública será possível em qualquer hipótese, inclusive para instrumentar carta de arrematação.
A carta de arrematação em leilão extrajudicial, não sendo instrumentada por escritura pública, terá, necessariamente, natureza jurídica de instrumento particular, pois será firmada por pessoas sem o atributo da fé pública.
O art. 38, da Lei nº 9.514/97, porém, admite o instrumento particular para todos os contratos resultantes da aplicação da referida lei, atribuindo, com a impropriedade já esclarecida, efeito de escritura pública a esses escritos particulares, inclusive, naturalmente, para a eventual carta de arrematação, que será, nesse caso, um instrumento particular com força de escritura pública.
Não bastasse o disposto no artigo 38, o já referido inciso II do art. 39, da Lei nº 9.514/97, ao dizer que "aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966", autoriza a expedição da carta de arrematação para esses leilões, pois o artigo 37 do referido Decreto-lei diz: "Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.
Por sua vez, o § 1º do referido artigo, orienta: "O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevêla."
Logo, o título poderá ser carta de arrematação, instrumentada por escritura pública ou escrito particular.
6. Outras questões pertinentes.
Tendo em vista a possibilidade dos direitos do fiduciante, pessoa física, transmitir-se a título universal, sem a correspondente quitação da dívida por ausência de seguro, sobretudo quando o fiduciário também for pessoa física, ou jurídica não integrante do SFI ou SFH, é possível indagar sobre a necessidade da anuência do fiduciário para a transmissão desse direito.
A hipótese não enseja grande polêmica, tendo em vista que a transmissão da herança, nesse caso, ocorre por força de lei, no chamado princípio da saisina ou saisine. Não havendo possibilidade do fiduciário impedir tal transferência, desnecessária se faz sua anuência.
Porém, sendo o fiduciante pessoa jurídica e ocorrendo a transmissão dos seus direitos sobre o imóvel por cisão, fusão ou incorporação, necessária se faz a anuência do fiduciário, tendo em vista que tal transmissão decorrerá de ato voluntário do fiduciante, com expressa manifestação de vontade, devendo, portanto, constar desses títulos anuência do fiduciário.
Quanto à locação, o fiduciante poderá locar o bem sem necessidade da anuência do fiduciário, desde que a locação, ou a prorrogação da locação, não ultrapasse um ano.
Se houver contratação da locação por prazo superior a um ano, desse prazo será considerado ineficaz em relação ao fiduciário ou seus sucessores (art. 37-B, Lei nº 9.514/97).
Logo, havendo a anuência do fiduciário é possível, inclusive, firmar locação com cláusula de vigência, podendo o contrato ser registrado no registro de imóveis, na forma do art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73.
Por fim, cabe esclarecer como serão expedidas as certidões sobre o imóvel no período da intimação do devedor para purgar a mora.
Se o pedido referir-se a certidão da matrícula do imóvel, o oficial não poderá indicar a existência do procedimento de intimação (art. 16, caput, item 1º, Lei 6.015/73), uma vez que a simples intimação não acarreta alteração de nenhum ato da matrícula, mediante averbação, salvo se a certidão for expedida após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 21 da LRP.
Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal [...].
Tratando-se de pedido específico sobre o estado de execução do contrato, o oficial poderá certificar a existência do pedido de intimação do devedor e sobre se o devedor foi ou não constituído em mora (artigos 16 e 19 da Lei 6.015/73).
7. Conclusão
A realização dos atos pertinentes ao negócio de alienação fiduciária no Registro de Imóveis exige do oficial, profissional do direito dotado de fé pública, uma atuação que garanta a realização do objetivo da legislação, qual seja, a plena eficácia do instituto pela preservação da segurança jurídica dos direitos de todos os sujeitos do contrato, fiduciante e fiduciário, sem quebra, inadvertida, do equilíbrio contratual estabelecido pelas regras modernas do direito, presentes na Lei nº 9.514/97.
Para esse fim, não poderá ter uma atuação tímida nesse processo, seja em defender a correta aplicação da lei, seja em exercer seu papel de forma corajosa, sobretudo na fase de intimação do devedor, evitando, de todo modo, declinar da sua competência por desconhecimento ou temor de responsabilidade, orientando as partes, por exemplo, a socorrer-se do Judiciário.
Evidente que as partes poderão sempre recorrer ao Judiciário pelo princípio constitucional da inafastabilidade do Poder Judiciário. Mas que isso nunca ocorra por inaptidão de qualquer integrante dos Serviços de Registros de Imóveis.
(*) O autor é Tabelião Substituto do Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral de Cabo Frio, RJ.

A FORMAÇÃO PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMOVÉIS EM UM MERCADO CADA VEZ MAIS GLOBALIZADO.

Para se tornar um corretor de imóveis, antigamente bastava se inscrever nos CRECI’s de sua região. A partir de 1978 se tornou obrigatória a formação Técnica em Transações Imobiliárias (TTI), que, por sua vez, se exige o Ensino Médio completo.

Hoje nos deparamos com um mercado que não admite falhas e é super exigente quanto aos esclarecimentos de detalhes do produto a se vender e a busca da certeza de um bom negócio. Além de tudo, essa rigorosidade deu características de exclusão ao mercado, onde o profissional que não se adapta é automaticamente excluído dele.

O maior responsável por essa certeza que o cliente busca é o profissional a se contratar, que irá usar de toda sua habilidade e conhecimento para aperfeiçoar o “negócio” que foi contratado. A busca das respostas de todas as perguntas dos nossos clientes está em: Saber e Saber Fazer. Quando falamos em “Saber” nos referimos a formação profissional, o conhecimento adquirido no TTI, nos cursos de reciclagem, a participação de palestras e congressos, de línguas, cursos de graduação e pós-graduação. Já o “Saber Fazer” está direcionado a prática, a transformação de todo o conhecimento adquirido em ação.

Atualmente já temos a formação superior para corretores de imóveis, que é a graduação tecnológica em Negócios Imobiliários, além da especialização em Direito Imobiliário que já faz do profissional um especialista em documentação imobiliária, com conhecimentos abrangentes. Além de outras pós-graduações na área imobiliária. É importante deixar claro que, para se obter o devido espaço no mercado, não basta ser mais um. Já se foi o tempo do maior engolir o menor, hoje é o mais rápido que supera o mais lento. Todos devemos procurar o diferencial para nos destacarmos e conseguirmos êxito em nossa profissão. O cliente, na seleção do Corretor de Imóveis para realizar a transação imobiliária, sabe que vai pagar a mesma comissão a corretores que tenham ou não cursos (superior ou pós-graduação), portanto, certamente irão preferir e procurar o mais gabaritado, aquele que está mais dotado de conhecimento, mais atualizado, visando sempre ter a garantia de realizar uma boa transação imobiliária.

Lembre-se que o mercado não perdoa quem pára no tempo e o espaço só está garantido para os que agem e os que estagnam tendem ao fracasso. Pensem nisso, invistam em si mesmos, você só tem a ganhar.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A CONFIANÇA DO CONSUMIDOR.

Você já ouviu falar da Encol? Foi uma das maiores construtoras de imóveis residenciais do país, com mais de 100.000 prédios erguidos ou em construção, e em 1997 quebrou, deixando mais de 42.000 famílias sem o dinheiro investido e sem os imóveis prometidos. Segundo reportagem da Veja, a Encol fazia movimentações financeiras irregulares em benefício de seus diretores, mantinha caixa-dois e enviava dinheiro ilegalmente para o exterior. As maracutaias tinham produzido um rombo de 800 milhões de dólares na contabilidade da construtora – conta que é paga até hoje pelos que acreditaram na saúde financeira da Encol.

É claro que a Encol não é exemplo para nenhuma das construtoras hoje em dia, mas ainda assim continuou sendo uma prática comum tirar dinheiro de um empreendimento para concluir ou iniciar outro, dando um nó na contabilidade, sem contar os riscos inerentes a qualquer empresa no mercado e que podem consumir parte significativa do seu patrimônio, comprometendo a conclusão das obras.

Por conta disso em 2004 o Presidente Lula criou por meio de Medida Provisória um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção” , objetivando o crescimento consistente do mercado imobiliário. Uma das regras contidas neste “pacote” é o patrimônio de afetação.

O patrimônio de afetação é constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel.

Essa regra tem por objetivo evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. O resultado é uma maior segurança para todos os envolvidos em um processo de compra de imóveis na planta.

É uma espécie de “blindagem” do empreendimento, acompanhada de uma série de outras medidas para aumentar mais ainda a segurança, sobretudo do consumidor, obrigando o incorporador a:

* Promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;
* Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;
* Entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação;
* Eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes;
* Depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;
* Entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
* Assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;
* Manter escrituração contábil.