CRESCER SIM, MAS COMO OS PÉS NO CHÃO.

Gazeta Mercantil, 18/dez


Manter os pés no chão é o lema da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário. A empresa nasceu em 1995 como um prolongamento do Grupo Queiroz Galvão, holding criada em 1953, em Recife, que reúne 47 empresas nos segmentos de construção civil e pesada, petróleo e gás, siderurgia, agropecuária, serviços bancários, produção de energia, concessionárias de serviços públicos e transportes.

Quando a Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, em 2004, passou a crescer além dos limites de Recife, o engenheiro Pierre Prelorentzou se tornou o responsável pela implantação da regional São Paulo. Continuando a expansão, este ano, a empresa iniciou atividades em Salvador. No Rio de Janeiro já há um escritório, que vem prospectando negócios que devem ser concretizados em 2009.

Gazeta Mercantil - Ao chegar em novas cidades, vocês preferem trabalhar com parcerias locais?

A idéia inicial não era a de formar parcerias, mas quando chegamos a São Paulo, nossos primeiros empreendimentos acabaram sendo feitos em parcerias, por questões de negociação, e isso foi muito bom. Hoje, a parceria em São Paulo e fora daqui, é uma alternativa muito interessante porque você consegue viabilizar melhores e maiores negócios e muitas vezes se usa a expertise local daquele parceiro. Na parceria, a gente sempre soma, e isso é sempre positivo. Aqui em São Paulo ainda temos parcerias com Cyrela, Mac, PDG, Votorantim e Sabiá.

Gazeta Mercantil - A entrada em São Paulo foi pelo segmento residencial?

Nós entramos em São Paulo, inicialmente, com foco no residencial médio, médio alto e alto padrão, que era o DNA da empresa. Mas tanto pelo fato de termos um mercado muito maior e pelo próprio crescimento do mercado imobiliário de 2005 para cá, nós abrimos o leque e hoje temos a marca Slim, voltada para o segmento econômico. Estamos levando para o econômico a qualidade que nós tínhamos no médio alto e alto padrão, tanto do ponto de vista da tecnologia, como de especificação. Eu diria que nós somos um pouco mais exigentes que o mercado em termos de qualidade e isso até cria algumas dificuldades em termos de custos (são maiores), mas é uma linha da empresa.

Gazeta Mercantil - Como vocês começaram esse trabalho no econômico?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de grande impetuosidade, ela é empreendedora, mas com os pés no chão. Há três anos já trabalhamos no segmento Slim, desenvolvendo projetos e tecnologias para essa área. No final de 2007 e início deste ano lançamos cerca de quatro empreendimentos em Recife. Temos lançamentos nesse segmento previstos até 2010. O Slim deverá representar de 30% a 40% de nossa grade de produtos e do faturamento, sempre influenciado por um ator muito importante que é o mercado.

Gazeta Mercantil - Qual o valor das unidades Slim?

Em São Paulo, trabalhamos com valores na faixa de R$ 150 mil. Em Recife, temos produtos um pouco mais baratos, entre R$ 90 mil e R$ 120 mil. Em São Paulo, até agora, fizemos apenas um lançamento, em Jundiaí, mas temos a previsão de mais dois lançamentos, também no interior, para 2009. Esses dois lançamentos deveriam ter sido feitos no último trimestre, mas como veio esse furacão, resolvemos passar para o primeiro semestre de 2009.

Gazeta Mercantil - E os lançamentos nos outros segmentos?

Já temos um empreendimento de casas em Jundiaí em uma outra vertente que o interior de São Paulo propicia. Na verdade, não é bem o interior, mas o contorno dos grandes centros urbanos. Temos uma megametrópole, que já emendou com Campinas, e inclui Jundiaí, Mogi das Cruzes, uma série de cidades onde conseguimos implantar empreendimentos com a marca Nature (em Jundiaí) - alguns condomínios de casas interligados onde se cria um novo núcleo urbano, não necessariamente um bairro, mas um núcleo com 500 ou 600 casas que atendem a classe média média e vamos buscar também a classe econômica.

Gazeta Mercantil - Como atrair esse público?

Você consegue uma coisa que quem vive na grande metrópole está perdendo, que é a qualidade de vida, principalmente para a família, porque para quem trabalha, a qualidade de vida está quase sempre ligada ao local do trabalho, assim, muitas pessoas hoje estão buscando essa qualidade de vida para a família. Quem trabalha pode demorar um pouco mais para chegar ao seu destino, mas a qualidade de vida para a família é muito melhor do ponto de vista de ambiente, moradia, de lazer, segurança. Nesse entorno se consegue comprar grandes terrenos para se criar um núcleo urbano, que depois acaba puxando as prestadoras de serviço e comércio. No exterior é comum seguir esse modelo: o crescimento das cidades é influenciado por esse tipo de ação.

Gazeta Mercantil - Para onde a cidade vai crescer?

Principalmente em cima do núcleo Bandeirantes-Anhanguera, uma espinha dorsal de desenvolvimento muito forte. Nós prevemos um crescimento muito forte nessa região para os próximos dez anos, para onde estão indo muitas indústrias que estavam na capital. Atrás delas vão os trabalhadores. São Paulo vai se tornar uma cidade basicamente de serviços, comércio e escritórios. As indústrias vão sair e ficar a 90, 100 quilômetros da capital. Esse é o primeiro fluxo. O segundo fluxo que nós percebemos é que se acaba levando também as áreas administrativas das grandes empresas, ainda mais com as comunicações sendo feitas por telefone e computador, assim não há necessidade de um escritório na Av. Brigadeiro Faria Lima, que é muito caro, assim é melhor levar esses 700 ou 800 funcionários para Americana, Valinhos, Jundiaí, Sorocaba. São pessoas com bom nível salarial que não têm motivos para ficar em São Paulo. Isso já acontece nos Estados Unidos e na Europa, nos grandes centros e isso deve acontecer também aqui nos próximos dez anos, em um movimento progressivo. Hoje, as empresas têm o maior orgulho em ter a sede de oito andares na Paulista, na Juscelino, na Berrini, mas isso não faz sentido, onde o metro quadrado é altíssimo. Quando você tem 50 funcionários, faz sentido ficarem juntos, mas quando você tem acima de 500, não faz muito sentido. Por isso, achamos que os centros em torno das grandes metrópoles também vão crescer por causa disso.

Gazeta Mercantil - Essa é uma tendência?

Isso é uma questão de oferta e procura. Não existe a demanda clara e nem a oferta. Você começa com pouca oferta e começa a aumentar a demanda. O que nós sentimos no empreendimento de Jundiaí, ao lado da serra do Japi, é que poucas pessoas iam até lá. Hoje temos mais pessoas de São Paulo analisando a possibilidade de mudar para lá, a apenas 25 minutos de São Paulo. As casas variam de R$ 200 mil a R$ 400 mil, com até 180 metros quadrados, com área de lazer grande. Tivemos em 2005 e 2006 um grande movimento em São Paulo de criação de grandes condomínios, os condomínios-clube, que agora estão indo para as periferias de São Paulo, pois não há mais grandes terrenos junto aos grandes centros.

Gazeta Mercantil - Como está a compra de terrenos?

A partir de 2006 aconteceu uma mudança com a abertura de capital por parte de várias empresas, com muita euforia, provocando uma grande onda de compra de terrenos o que acabou inflacionando esse mercado, tanto do ponto de vista de preços, quanto de negociação. Nós não temos capital aberto, mas somos muito transparentes porque os acionistas exigem isso. As empresas que abriram capital tiveram de estabelecer metas, no primeiro momento, para seduzir os acionistas e no segundo, para mostrar resultados.

Gazeta Mercantil - E quais as suas metas?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de metas, é uma empresa de objetivos. Meta é quando eu passo por cima de qualquer coisa, quando os fins justificam os meios. Quando você tem objetivos, você ao mesmo tempo em que busca aqueles resultados, você respeita a política, os itens de segurança e de qualidade da empresa. Se você demorar um pouco mais para alcançar os objetivos, está justificado porque você está mantendo o arcabouço estratégico da empresa. No nosso caso, quando houve a corrida aos terrenos, nós tivemos dificuldades em comprar terrenos dentro do nosso padrão e recuamos um pouco.

Gazeta Mercantil - E com o fim da euforia?

Com o fim da euforia, surgiu uma situação que nós estávamos vislumbrando que, mesmo sem esta crise, 2009 seria um ano de ajuste no mercado imobiliário. Do ponto de vista de terrenos, de empresas, o nosso produto é de longa maturação. Não existe nenhum outro produto na economia que tenha a duração do nosso, que entre a prospecção de um terreno até o encerra-mento do empreendimento leva de quatro, às vezes até seis anos, isso sem contar a pós-entrega. Por isso, qualquer decisão tem que ser baseada no longo prazo. Achamos que 2009 será um bom ano para se fazer novos negócios, porque o mercado vai voltar à realidade, tanto do ponto de vista de terrenos, como de lançamentos e de vendas.

Gazeta Mercantil - As vendas vão continuar?

Sim, as vendas vão continuar. É claro que todos nós vamos ficar com uma sensação de perda porque existia aquela euforia de lançar, de vender. Nós voltamos a ter os pés no chão. É difícil fazer previsões, mas eu acredito que devemos voltar aos níveis de 2005, 2006 com crescimento de 3% do Produto Interno Bruto (PIB) ao ano e de 5% a 6% no mercado imobiliário por causa da demanda reprimida que nós temos. O mundo não vai acabar, vai haver um ajuste, sem dúvida, alguns feridos e quem sabe, alguns mortos até, mas o mercado vai continuar em níveis muito bons, principalmente, São Paulo que é o grande mercado brasileiro.

Gazeta Mercantil - Que medidas para enfrentar esse momento vocês adotaram?

Quando surgiu esse furacão, nós achamos melhor não fazer lançamentos no último trimestre. Em São Paulo, tínhamos três lançamentos previstos, em Recife, mais uns três ou quatro e, em Salvador, tínhamos dois, que postergamos para o primeiro semestre de 2009. Não foi uma freada, a economia mundial parece que bateu no muro e aí ficou aquela poeira que deixou todo mundo sem ver o que aconteceu. Nós somos uma empresa de capital fechado e os acionistas da família Queiroz Galvão querem resultados, mas não querem correr riscos desnecessários. Por isso, resolvemos adiar os lançamentos e cumprir todos os nossos compromissos em dia e vamos fazer de conta que o último trimestre não existiu em termos de lançamentos. Podemos perder oportunidades? Com certeza perdemos algumas oportunidades de mercado, mas também não corremos riscos.

Gazeta Mercantil - Quais as projeções de crescimento da empresa?

Em nossa simulação, temos uma projeção de crescimento até 2012 e daí para frente, um vôo de cruzeiro. Para 2009 e 2010, nós trabalhamos com três cenários. Um cenário extremamente conservador, que é cumprirmos 120% de nossos compromissos. Um cenário de manutenção dos níveis de 2008 e um cenário de crescimento. A nossa visão é que teremos em 2009 o mesmo cenário deste ano, e a partir de 2010 voltamos a crescer.

Gazeta Mercantil - E os planos de expansão?

O próximo ano será de consolidação de nossa presença no Rio de Janeiro e depois estamos analisando outras capitais, além do crescimento para o interior de São Paulo nos grandes eixos: Bandeirantes-Anhanguera - o trecho mais desenvolvido e com mais chances de crescimento até a divisa com Minas Gerais. Eixo Rio-São Paulo, em cima do Vale do Paraíba: São José dos Campos Taubaté e um eixo com grande potencial, mas que ainda não se desenvolveu da Castelo Branco, pois é bem atendido em termos de transporte, tem boas áreas. Além do Estado de São Paulo, temos Recife onde a empresa está bem consolidada, com boas chances de crescimento pelo fato de Pernambuco estar entrando em uma fase de crescimento muito boa, com investimentos no Porto de Suape, por exemplo. Vamos investir também em Salvador.

Gazeta Mercantil - Quanto o desenvolvimento imobiliário representa no grupo?

Hoje nós somos o caçula do grupo, na faixa dos 5% dependendo do ano. Nossa meta é chegar a 10% e crescendo, mas isso está difícil porque os outros setores também estão crescendo.

Gazeta Mercantil - Qual o crescimento esperado para este ano?

Desde 2006 estamos tendo um crescimento de 15% a 20% ao ano, em média. Pretendemos manter esse crescimento nos próximos anos. No último trimestre de 2008, nós reduzimos os lançamentos, mas acreditamos que em 2009 as oportunidades vão voltar. Hoje, em São Paulo, temos um estoque na faixa de 25% a 30% de todos os lançamentos. No último trimestre fizemos um lançamento, em Guarulhos, no segmento um pouco superior ao econômico, foi um sucesso de vendas mesmo dentro do furacão, e que já está com 60% vendido. Por isso eu digo que não vai haver uma grande depressão, um retrocesso. O mundo não vai acabar, não vamos ter uma crise como a de 1929 com enormes perdas. A crise afetará mais um ou outro setor. Vai haver um ajuste, mas não uma grande recessão.