PRATIQUE NETWORKING! FAÇA AMIGOS!
E ELES O AJUDARÃO A CONSTRUIR OS DEGRAUS DE SUA ESCADA PARA O SUCESSO.
O que realmente é Networking?
Construir redes de relacionamento não é tarefa fácil, exige disciplina, dedicação e estratégia; é um trabalho árduo mas extremamente prazeroso, principalmente quando se pensa em acumular amigos, e não simplesmente favores!
Vários escritores renomados afirmam que Networking não possui nada a ver com amizade, e que tudo não passa de uma relação temporária e unicamente profissional,
e por meio de minhas experiências, é aí que eu discordo veementemente! Quando praticamos o Networking, é notório que não conseguiremos ficar amigos de cem por cento dos nossos contatos, mas pelo menos podemos tentar, pois construir relacionamentos não se resume apenas a uma troca constante de favores. O conceito de Networking está ampliando seu significado, principalmente no Brasil.
O brasileiro é um povo cordial, afável e comunicativo por natureza, mas as atribulações e a correria dos dias atuais estão nos afastando do meio em que vivemos, e é necessário quebrarmos este círculo de isolamento interpessoal, precisamos conversar, conviver e cultivar relacionamentos. Quantos utilizam diariamente os elevadores de prédios residenciais e comerciais, entram mudos e saem calados; outros chegam a fazer o mesmo caminho para o trabalho diariamente mas não cumprimentam ninguém, e ainda existem aqueles que freqüentam igrejas, academias, clubes e não se relacionam com praticamente nenhuma das pessoas destes locais.
Faça um teste agora! Qual o nome da diretora do colégio dos seus filhos? E o nome do porteiro do prédio em que você mora ou trabalha? Ah sim! Me diga o nome do dono da padaria perto da sua casa, ou do jornaleiro da banca em que compra jornais e revistas semanalmente! Será que você conseguiu responder algumas destas perguntas?! Não se espante se não lembrar de nenhuma, pois isto acontece com quase todo mundo. Ontem, enquanto assistia o telejornal, em uma matéria que falava a respeito dos problemas causados pelo excesso de barulho no dia-a-dia, uma menina que aparentava ter por volta dos 19 anos, achava uma chateação quando pessoas mais velhas puxavam assunto, pois ela preferia ficar com seu Mp3 no último volume, isolada, totalmente fechada em seu mundo particular.
Este comportamento é extremamente normal, tão comum que nem percebemos mais a quantidade de pessoas isoladas em seus mundos particulares, estamos sempre sozinhos, mas ao mesmo tempo cercados de pessoas por todos os lados. No shopping, no parque, no clube, na academia, cada vez mais, as pessoas preferem se isolar a se relacionar.
Quando falo de Networking, sempre digo que ele é o principal caminho para o sucesso, um caminho sólido, que trará além de muitos benefícios comerciais e profissionais, também muitas amizades que poderão perdurar por anos a fio, só depende de nós!
Imagine-se na fila do check-in do aeroporto, veja agora quantas pessoas desconhecidas existem em sua volta, quantas vidas diferentes da suas, quantos trabalhos diferentes do seu, e principalmente, tente imaginar quantas pessoas elas conhecem que você talvez nunca conhecerá em toda a sua existência. Agora perceba quantas experiências você está deixando de ter, quantos negócios está deixando de fazer, e principalmente, quantos amigos está deixando de ter.
Construir uma rede de relacionamentos sólida ajuda muito nos negócios, mas não é só isso, se fossemos pensar assim, estaríamos acreditando que os relacionamentos e as pessoas são descartáveis, que podemos usá-las duas ou três vezes, e depois de obtermos o que queremos, descartamos tudo no lixo mais próximo.
Respeito a visão dos que acham que Networking nada mais é do que um simples “Toma lá, dá cá”, mas sinceramente, eu ainda acredito muito nas pessoas, creio que todo ser humano nasceu para viver em comunidade, somos assim desde que o mundo é mundo, precisamos do meio e somos fruto dele, desta forma, pessoas ajudam pessoas, os negócios são apenas conseqüências, eles acontecem, pois todos nós temos que fazer algo para sobreviver, somos muitas vezes a imagem crua de nossa profissão, por isso, é de suma importância que ao viver em comunidade, estabeleçamos uma rede de contatos ativa e pujante.
Quando fazemos amigos, não precisaremos cobrar favores, eles naturalmente lembrarão de nós nos momentos em que fizerem algo que esteja ligado a nossa imagem pessoal e ou profissional.
Construir redes de relacionamento é um exercício gratificante, uma atividade que ser torna tão ou mais prazerosa do que o nosso próprio trabalho, pois quando se aprende os caminhos corretos do Networking, todo o dia é dia de se conquistar um novo amigo.
Faça amigos por onde passar, deixe que todos conheçam quais são os seus objetivos, busque estar perto daqueles que gostam de estar perto de você, pois na maioria das vezes, estas pessoas sentem afinidade por você, porque lhe admiram por alguma de suas qualidades.
Definitivamente, vivemos em um mundo globalizado, no qual tudo se inter-relaciona, desta forma, quanto mais conexões você tiver, mais possibilidades surgirão na sua vida e mais amigos lembrarão quem você é, e o que você faz! Torne-se lembrado por seus valores, por seu caráter, por sua simpatia e cordialidade, por sua amizade.
O Networking do mundo globalizado é uma arte mutante, que transforma simples cartões de visitas em amigos de longa data.
Lembre-se, não busque relacionamentos apenas pelos negócios que eles podem lhe render, busque amigos que lhe ajudarão a fazer novos negócios, este é o espírito!
Pratique Networking! Faça amigos! E eles o ajudarão a construir os degraus de sua escada para o sucesso!
ALEXANDRE PORTO.
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS-FINANCIAMENTO CAIXA-CERTIDÕES - PREFEITURA-CAIXA ECONOMICA-CARTÓRIOS -EMPREENDIMENTOS-MINHA CASA MINHA VIDA-INCORPORAÇÕES - FINANCIAMENTOS -SIMULADOR DE FINANCIAMENTO -CAIXA ECONOMICA
sexta-feira, 15 de maio de 2009
QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM CONTRATO DE GAVETA E A ESCRITURA PÚBLICA?
Veja abaixo resposta a esta pergunta em entrevista concedida pelo presidente do Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) Sérgio Jacomino à jornalista Patrícia Simão, em seu programa Página aberta da TV Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de 2003, publicada no Boletim do Irib nº 820 de 08 de setembro de 2003.
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura,
muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."
HABITE-SE
FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
segunda-feira, 11 de maio de 2009
PARTILHA DE IMÓVEL
A partilha consiste no ato jurídico de divisão do patrimônio e de bens entre pessoas. Pode decorrer a partilha de ato entre vivos, como no caso de desfazimento da sociedade conjugal, ou em virtude de causa mortis, pelo falecimento do proprietário, quando este deixa bens para serem partilhados entre seus herdeiros. Através da partilha, ocorre a transferência da propriedade imobiliária, por força de sentença judicial em processo de separação judicial, divórcio ou de inventário.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.
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terça-feira, 5 de maio de 2009
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