Regularização de Imóveis: PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA

Regularização de Imóveis: PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA CONSTRUÍDA
Na permuta de terreno por área construída, o proprietário realiza a troca de um imóvel por área construída futuramente sobre o mesmo terreno. Esse negócio jurídico é celebrado geralmente por uma empresa construtora ou incorporadora, que ficará responsável pela edificação do prédio de apartamentos residenciais ou salas comerciais.

Na definição doutrinária, a permuta por área construída é o negócio em que “o proprietário de um terreno contrata com uma empresa construtora a disposição de um imóvel para que se construa sobre ele um edifício destinado a divisão pelo sistema de propriedade horizontal”, sendo que “a empresa construtora se compromete a reunir o capital necessário para concluir a edificação e entregar ao titular do terreno, em compensação, determinadas unidades do edifício quando da sua finalização”

PERMUTA

PERMUTA ou troca é um negócio jurídico bastante comum na atividade imobiliária, pelo qual há a troca de uma coisa por outra, isto é de um imóvel por outro ou outros, podendo ter ou não torna em dinheiro, sua previsão legal está no artigo 533 do Código Civil, que, sinteticamente, apenas enuncia: “Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda”. A PERMUTA ou troca não é uma modalidade de venda e compra, pois nesta teremos que ter necessariamente uma contrapartida em valor pecuniário = dinheiro, enquanto na permuta existe uma troca de bens, sejam imóveis ou móveis. A PERMUTA também não se confunde com a dação em pagamento, ainda que represente a transferência de um bem do devedor para o credor, pois este negócio se realiza em solução de uma dívida anterior eu deveria ter sido paga em dinheiro.

Concernente a imóveis, podemos ter quatro modalidades de permuta:
I - Permuta ou troca simples de imóveis com o mesmo valor – é a troca de um imóvel por outro de valor igual, dando os permutantes entre si total e recíproca quitação, o valor de equivalência dos imóveis permutados será aquele atribuído ou declarado pelas partes, independentemente do valor de avaliação fiscal atribuído pela municipalidade para fins de recolhimento do ITBI;

II - Permuta com torna, para imóveis de distintos valores – quando uma das partes deve complementar o preço do imóvel mediante pagamento de uma complementação ou diferença em dinheiro. Esta diferença não pode ser maior que o valor atribuído ao imóvel permutado de menor valor, pois se for superior caracteriza venda e compra;

III - Permuta de fração de terreno, para fins de remembramento – a permuta de fração mínima de terreno entre dois ou mais proprietários de imóveis contíguos, para efeitos de remembramento posterior, também denominada de permuta jurídica, importa na constituição de condomínio voluntário ou civil indiviso. O parágrafo único do artigo 1.105 do Código de Normas, estabeleceu o percentual mínimo de 0,5%, inobstante a Legislação Federal não determinar fração mínima.

IV - PERMUTA DE TERENO POR ÁREA CONSTRUÍDA FUTURA – é o negócio jurídico em que o proprietário, ou proprietários, do terreno contrata com terceiro, empresa construtora, incorporadora ou grupo de condôminos a troca de fração ideal de imóvel presente e objeto de registro regular, para a entrega futura de unidades imobiliárias autônomas que serão edificadas pelo construtor ou incorporador. A determinação da fração permutada será expressa em percentual sobre a área do terreno.