IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEL

Ganho de capital na venda de um imóvel.

1.Como é esse cálculo?

O ganho de capital vem a ser o lucro decorrente da compra e venda de bens e direitos. A base de cálculo é composta pelo preço da operação de venda do bem subtraído do valor da aquisição. A alíquota será de 15%.

Sobre o ganho de capital aferido é aplicado um fator de redução, previstos nos arts. 18 da Lei 7.713/88, e 40 da Lei 11.196/05 variável de acordo com o período em que o imóvel esteve no patrimônio do alienante.

O IRPF sobre ganho de capital será pago a título de “pagamento exclusivo/definitivo”, o que significa dizer que o seu montante não será considerado no cálculo anual do imposto, não podendo ser deduzido do imposto a pagar relativo ao rendimento de todo o exercício.

2.Como deve se comportar um proprietário com o valor do seu imóvel da Declaração de Imposto de Renda?

Continua em vigor a isenção para o único imóvel do contribuinte, independentemente do ano da compra, vendido por até R$ 440 mil, desde que ele não tenha feito operação semelhante nos últimos cinco anos.

Com relação ao custo de aquisição não é permitida a sua atualização com base em índices oficiais, o que certamente constitui uma grande desvantagem para o contribuinte, em virtude do aumento do lucro imobiliário. Dessa forma o custo de aquisição termina defasando-se profundamente, sobretudo se levados em consideração os índices inflacionário. A última correção permitida pela legislação tributário foi realizada no ano de 1996. De lá para cá, a inflação tanto pelo IPCA, como pelo INPC chega a mais de 100%. Portanto, o custo de aquisição, bem como o limite para utilização do benefício deveriam estar em, ao menos o dobro daquele declarado.

Embora o contribuinte não possa atualizar o custo de aquisição do imóvel, poderá ele aplicar aquilo que a legislação chama de “fator de redução” (FR) do lucro imobiliário. Tais fatores poderão ser da ordem de 0,35% ou 0,60% por cada mês em que o contribuinte permaneceu na propriedade do imóvel. A aplicação de um ou outro percentual dependerá do ano de aquisição do bem.

Por outro lado, imóveis adquiridos até o ano de 1988 terão o seu valor reduzido na proporção de 5% ao ano.

3.Em que situações existe a isenção?

Existirão dois casos específicos de isenção do IRPF sobre ganhos de capital decorrente da alienação imobiliária. A primeira, trata-se de uma isenção geral, aplicável a ganhos de capital oriundos de quaisquer parcelas do patrimônio do contribuinte, prevista no art. 22 da Lei 9.250/95. A segunda refere-se especificamente a ganhos de capital oriundos bens imóveis, conforme será analisado no tópico 4 a seguir.

Segundo o art. 22 da lei 9.250/95,

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Esta isenção será aplicada nos seguintes casos:

a)ao bem ou direito ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês;

b)à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;

c)a cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.

4.Existe uma lei que permite a isenção deste pagamento desde que o vendedor, proprietário, compre outro imóvel no prazo de seis meses. Que lei é essa e quais são os pré-requisitos?

Sim. As Leis 9.250/95 e 11.196/2005 (“MP do bem”) prevêem o benefício da isenção do IRPF sobre o ganho de capital na alienação de imóveis. O art. 39 desta última determina os seguintes requisitos para gozo da isenção do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis:

I. proprietário pessoa física;

II. residente no país;

III. imóvel residencial;

IV. imóvel urbano ou rural;

V. prazo de 180 dias para aplicação do produto da venda em novo imóvel residencial localizado no país;

VI. o benefício somente poderá ser usufruído a cada cinco anos;

VII. valor do imóvel: R$ 440.000,00.

Observações:

a)venda de vários imóveis: o prazo contará a partir da venda do último imóvel;

b)aplicação parcial: incidência do IR sobre o valor não aplicado na aquisição de novo imóvel;

c)aplicação em mais de um imóvel: a isenção se refere apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d)essa isenção não é aplicável à (IN SRF nº 599/2005, art. 2º):

·hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

·venda ou aquisição de terreno;

·aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Lei 11.196/2005

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.

§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

5. A transmissão do imóvel já não é tributada pelo ITIV? O pagamento do IR sobre lucro imobiliário não constituiria bi-tributação?

De fato a transmissão de imóvel determina o pagamento do imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis por ato oneroso, devendo o contribuinte pagar ainda o imposto de renda sobre ganho de capital decorrente da mesma operação. Isso, contudo, não configura bi-tributação, tendo em vista que do ponto de vista está-se diante de fatos geradores distintos.

Há, entretanto, uma observação importante, que não deve passar despercebida pelo contribuinte. É possível abater do Imposto de Renda sobre lucro imobiliário o montante pago a título de ITIV. Dessa forma, o contribuinte que pagou R$ 7.000,00 de ITIV, e tem a pagar R$ 10.000,00 a título de IR sobre ganho de capital, poderá abater desse último valor, aquele realizado a título de ITIV. É o que determina o art. 40 do CTN.

6.Imóveis tidos por herança paga lucro imobiliário?

A alienação de imóveis recebidos por herança por herança não pagam imposto de renda sobre ganho de capital. A cobrança da Fazenda Nacional teria como fundamento a Portaria 80/79 do Ministério da Fazenda. Entretanto, o entendimento consolidado do STJ é no sentido da inconstitucionalidade da cobrança tendo em vista o defeito formal decorrente de instrumento infralegal instituir tributo. A fortiori aponta a jurisprudência do STJ que Decreto-lei 94/66 revogou a Lei 3.470/58, que autorizava a cobrança do imposto de renda em imóveis herdados.

Note-se, outrossim, que o mesmo raciocínio poderá ser aplicável nos demais casos de alienação graciosa, a exemplo dos imóveis recebidos em doação.

“RECAINDO O IMPOSTO SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO ENTRE O VALOR DE VENDA E O "CUSTO" DO IMÓVEL PARA O VENDEDOR, INEXISTINDO ESTE NAS AQUISIÇÕES A TITULO GRACIOSO, ENTRE OS QUAIS INCLUI-SE A HERANÇA (HIPÓTESE OCORRENTE), DA SUA INCIDÊNCIA ESCAPAM OS BENS HAVIDOS POR ESSA FORMA. TRATA-SE, OUTROSSIM, DE ALIENAÇÃO ANTERIOR A REVOGAÇÃO DA LEI 3.470⁄58.”

Artigo por André Portella, Doutor em Direito Financeiro e Tributário
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