REGISTRO IMOBILIÁRIO

PROMOÇÕES ACELERAM NEGÓCIOS COM IMÓVEIS.

Valor, Daniela D'Ambrosio,18/dez


O mercado imobiliário adotou a criatividade do varejo e das empresas de consumo para acelerar as vendas e desovar estoques. Com promoções sedutoras, que oferecem de viagens ao exterior e TV's de LCD a motos e carros na garagem, as incorporadoras estão conseguindo fisgar um consumidor mais arredio. As campanhas de incentivo garantem assinatura de contratos mais rápida e ajudam a melhorar o fraco desempenho do quarto trimestre, duramente afetado pela crise financeira.

Grabowsky, da PDG: "O consumidor está cauteloso e precisa sentir que está fazendo um bom negócio para tomar a decisão"

As promoções foram bem-sucedidas, com aumento de vendas de até 40%, e praticamente todas as empresas que adotaram esse caminho já estenderam o prazo das campanhas ou estão repetindo a dose. Ao invés de dobrar e até triplicar a comissão de corretores, uma prática usual no mercado em tempos de vendas difíceis, as empresas preferem entregar algum benefício que seja percebido e, sobretudo, valorizado pelo comprador. Por isso, saem de cena o fogão e o piso nos quartos para entrada dos objetos de desejo, como o carro e a TV de LCD.

Outra novidade é que as empresas só adotavam as promoções depois que os empreendimentos tinham alguns meses de lançamento, quando boa parte da verba de marketing já tinha sido gasta e havia uma queda natural na velocidade de vendas. Agora, no entanto, o lançamento já sai com algum atrativo. "O consumidor está mais cauteloso e precisa sentir que está fazendo um bom negócio para tomar a decisão de compra", diz Zeca Grabowsky, presidente da PDG Realty, empresa com participação em várias companhias.

A PDG Realty criou a campanha mais ousada até o momento: oferece um carro popular zero quando o empreendimento for entregue. Em setembro, a construtora CHL, sócia da PDG, premiou 500 compradores com um Fiat Palio. A previsão era dar 200 automóveis, mas a empresa acabou dando 500 carros. "A demanda foi o dobro do esperado", diz Michel Wurman, diretor de relações com investidores. A PDG repetiu a promoção com a Goldfarb em São Paulo, onde oferece um Renault Clio para os primeiros compradores de apartamentos de R$ 180 mil em Barueri. Vendeu 300 unidades de 550 lançadas em uma semana e meia.

"Não é só uma questão de marketing, é uma equação financeira: preferimos diminuir a corretagem e investir no carro", diz Wurman. "Durante a crise, as empresas precisam ser mais criativas e aumentar o investimento em verba de marketing ", afirma Grabowsky. O valor médio de investimento em marketing oscila entre 4% e 6% do valor geral de vendas do empreendimento.

A Tenda, que em outubro deu 100 motos, agora oferece TV's de LCD de 19 polegadas para apartamentos na faixa de R$ 70 mil a R$ 80 mil. Nesse caso, a empresa premia quem der uma entrada mínima, que pode variar de R$ 7 mil a R$ 15 mil, dependendo da região do país. A empresa teve aumento de 12% dos valores recebidos no sinal. A Gafisa, agora dona da Tenda, adotou o modelo de promoção em sua marca Fit, premiando os compradores de apartamentos com computadores. "Os consumidores querem objetos de desejo", diz Paulo Mendes, diretor de marketing da Tenda.

Esse tipo de promoção, que condiciona a entrega do produto ao pagamento em dia de todas as prestações ao longo da obra, estão vinculadas a uma estratégia importante: são uma garantia adicional de adimplência. "Ajuda a ter uma carteira boa e bem administrada", diz Grabowsky. A mineira MRV prometeu escritura e ITBI pagos - que representam entre 2% a 4% do valor do imóvel - para acelerar as vendas de quatro empreendimentos que serão entregues em março no Rio de Janeiro. Conseguiu aumentar os negócios em 40% e estendeu a promoção para dezembro. "A promoção foi um chamariz e conseguimos também aumentar a vendas de imóveis novos na mesma região", afirma José Lima Melo, diretor comercial da MRV.

A Company ofereceu viagens a Punta del Leste para os compradores de um imóvel de alto padrão no Brooklin. Também oferece eletrodomésticos na venda de imóveis econômicos para compradores que indicam amigos e aumentou a velocidade de vendas em 10%. "Mas é preciso ter critério na venda para não atrair qualquer cliente", diz José Albuquerque, diretor de incorporação da Brascan Company.

O dinheiro gasto com os prêmios vêm da realocação da verba de marketing. Nem todos admitem, mas devem interferir nas margens das companhias, já que o preço final está sendo mantido pelas empresas - que, na outra ponta, também arcam com custo de construção mais alto. Normalmente, as promoções são usadas em empreendimentos de grande porte, em áreas de grande concorrência como a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.

CRESCER SIM, MAS COMO OS PÉS NO CHÃO.

Gazeta Mercantil, 18/dez


Manter os pés no chão é o lema da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário. A empresa nasceu em 1995 como um prolongamento do Grupo Queiroz Galvão, holding criada em 1953, em Recife, que reúne 47 empresas nos segmentos de construção civil e pesada, petróleo e gás, siderurgia, agropecuária, serviços bancários, produção de energia, concessionárias de serviços públicos e transportes.

Quando a Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, em 2004, passou a crescer além dos limites de Recife, o engenheiro Pierre Prelorentzou se tornou o responsável pela implantação da regional São Paulo. Continuando a expansão, este ano, a empresa iniciou atividades em Salvador. No Rio de Janeiro já há um escritório, que vem prospectando negócios que devem ser concretizados em 2009.

Gazeta Mercantil - Ao chegar em novas cidades, vocês preferem trabalhar com parcerias locais?

A idéia inicial não era a de formar parcerias, mas quando chegamos a São Paulo, nossos primeiros empreendimentos acabaram sendo feitos em parcerias, por questões de negociação, e isso foi muito bom. Hoje, a parceria em São Paulo e fora daqui, é uma alternativa muito interessante porque você consegue viabilizar melhores e maiores negócios e muitas vezes se usa a expertise local daquele parceiro. Na parceria, a gente sempre soma, e isso é sempre positivo. Aqui em São Paulo ainda temos parcerias com Cyrela, Mac, PDG, Votorantim e Sabiá.

Gazeta Mercantil - A entrada em São Paulo foi pelo segmento residencial?

Nós entramos em São Paulo, inicialmente, com foco no residencial médio, médio alto e alto padrão, que era o DNA da empresa. Mas tanto pelo fato de termos um mercado muito maior e pelo próprio crescimento do mercado imobiliário de 2005 para cá, nós abrimos o leque e hoje temos a marca Slim, voltada para o segmento econômico. Estamos levando para o econômico a qualidade que nós tínhamos no médio alto e alto padrão, tanto do ponto de vista da tecnologia, como de especificação. Eu diria que nós somos um pouco mais exigentes que o mercado em termos de qualidade e isso até cria algumas dificuldades em termos de custos (são maiores), mas é uma linha da empresa.

Gazeta Mercantil - Como vocês começaram esse trabalho no econômico?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de grande impetuosidade, ela é empreendedora, mas com os pés no chão. Há três anos já trabalhamos no segmento Slim, desenvolvendo projetos e tecnologias para essa área. No final de 2007 e início deste ano lançamos cerca de quatro empreendimentos em Recife. Temos lançamentos nesse segmento previstos até 2010. O Slim deverá representar de 30% a 40% de nossa grade de produtos e do faturamento, sempre influenciado por um ator muito importante que é o mercado.

Gazeta Mercantil - Qual o valor das unidades Slim?

Em São Paulo, trabalhamos com valores na faixa de R$ 150 mil. Em Recife, temos produtos um pouco mais baratos, entre R$ 90 mil e R$ 120 mil. Em São Paulo, até agora, fizemos apenas um lançamento, em Jundiaí, mas temos a previsão de mais dois lançamentos, também no interior, para 2009. Esses dois lançamentos deveriam ter sido feitos no último trimestre, mas como veio esse furacão, resolvemos passar para o primeiro semestre de 2009.

Gazeta Mercantil - E os lançamentos nos outros segmentos?

Já temos um empreendimento de casas em Jundiaí em uma outra vertente que o interior de São Paulo propicia. Na verdade, não é bem o interior, mas o contorno dos grandes centros urbanos. Temos uma megametrópole, que já emendou com Campinas, e inclui Jundiaí, Mogi das Cruzes, uma série de cidades onde conseguimos implantar empreendimentos com a marca Nature (em Jundiaí) - alguns condomínios de casas interligados onde se cria um novo núcleo urbano, não necessariamente um bairro, mas um núcleo com 500 ou 600 casas que atendem a classe média média e vamos buscar também a classe econômica.

Gazeta Mercantil - Como atrair esse público?

Você consegue uma coisa que quem vive na grande metrópole está perdendo, que é a qualidade de vida, principalmente para a família, porque para quem trabalha, a qualidade de vida está quase sempre ligada ao local do trabalho, assim, muitas pessoas hoje estão buscando essa qualidade de vida para a família. Quem trabalha pode demorar um pouco mais para chegar ao seu destino, mas a qualidade de vida para a família é muito melhor do ponto de vista de ambiente, moradia, de lazer, segurança. Nesse entorno se consegue comprar grandes terrenos para se criar um núcleo urbano, que depois acaba puxando as prestadoras de serviço e comércio. No exterior é comum seguir esse modelo: o crescimento das cidades é influenciado por esse tipo de ação.

Gazeta Mercantil - Para onde a cidade vai crescer?

Principalmente em cima do núcleo Bandeirantes-Anhanguera, uma espinha dorsal de desenvolvimento muito forte. Nós prevemos um crescimento muito forte nessa região para os próximos dez anos, para onde estão indo muitas indústrias que estavam na capital. Atrás delas vão os trabalhadores. São Paulo vai se tornar uma cidade basicamente de serviços, comércio e escritórios. As indústrias vão sair e ficar a 90, 100 quilômetros da capital. Esse é o primeiro fluxo. O segundo fluxo que nós percebemos é que se acaba levando também as áreas administrativas das grandes empresas, ainda mais com as comunicações sendo feitas por telefone e computador, assim não há necessidade de um escritório na Av. Brigadeiro Faria Lima, que é muito caro, assim é melhor levar esses 700 ou 800 funcionários para Americana, Valinhos, Jundiaí, Sorocaba. São pessoas com bom nível salarial que não têm motivos para ficar em São Paulo. Isso já acontece nos Estados Unidos e na Europa, nos grandes centros e isso deve acontecer também aqui nos próximos dez anos, em um movimento progressivo. Hoje, as empresas têm o maior orgulho em ter a sede de oito andares na Paulista, na Juscelino, na Berrini, mas isso não faz sentido, onde o metro quadrado é altíssimo. Quando você tem 50 funcionários, faz sentido ficarem juntos, mas quando você tem acima de 500, não faz muito sentido. Por isso, achamos que os centros em torno das grandes metrópoles também vão crescer por causa disso.

Gazeta Mercantil - Essa é uma tendência?

Isso é uma questão de oferta e procura. Não existe a demanda clara e nem a oferta. Você começa com pouca oferta e começa a aumentar a demanda. O que nós sentimos no empreendimento de Jundiaí, ao lado da serra do Japi, é que poucas pessoas iam até lá. Hoje temos mais pessoas de São Paulo analisando a possibilidade de mudar para lá, a apenas 25 minutos de São Paulo. As casas variam de R$ 200 mil a R$ 400 mil, com até 180 metros quadrados, com área de lazer grande. Tivemos em 2005 e 2006 um grande movimento em São Paulo de criação de grandes condomínios, os condomínios-clube, que agora estão indo para as periferias de São Paulo, pois não há mais grandes terrenos junto aos grandes centros.

Gazeta Mercantil - Como está a compra de terrenos?

A partir de 2006 aconteceu uma mudança com a abertura de capital por parte de várias empresas, com muita euforia, provocando uma grande onda de compra de terrenos o que acabou inflacionando esse mercado, tanto do ponto de vista de preços, quanto de negociação. Nós não temos capital aberto, mas somos muito transparentes porque os acionistas exigem isso. As empresas que abriram capital tiveram de estabelecer metas, no primeiro momento, para seduzir os acionistas e no segundo, para mostrar resultados.

Gazeta Mercantil - E quais as suas metas?

A Queiroz Galvão não é uma empresa de metas, é uma empresa de objetivos. Meta é quando eu passo por cima de qualquer coisa, quando os fins justificam os meios. Quando você tem objetivos, você ao mesmo tempo em que busca aqueles resultados, você respeita a política, os itens de segurança e de qualidade da empresa. Se você demorar um pouco mais para alcançar os objetivos, está justificado porque você está mantendo o arcabouço estratégico da empresa. No nosso caso, quando houve a corrida aos terrenos, nós tivemos dificuldades em comprar terrenos dentro do nosso padrão e recuamos um pouco.

Gazeta Mercantil - E com o fim da euforia?

Com o fim da euforia, surgiu uma situação que nós estávamos vislumbrando que, mesmo sem esta crise, 2009 seria um ano de ajuste no mercado imobiliário. Do ponto de vista de terrenos, de empresas, o nosso produto é de longa maturação. Não existe nenhum outro produto na economia que tenha a duração do nosso, que entre a prospecção de um terreno até o encerra-mento do empreendimento leva de quatro, às vezes até seis anos, isso sem contar a pós-entrega. Por isso, qualquer decisão tem que ser baseada no longo prazo. Achamos que 2009 será um bom ano para se fazer novos negócios, porque o mercado vai voltar à realidade, tanto do ponto de vista de terrenos, como de lançamentos e de vendas.

Gazeta Mercantil - As vendas vão continuar?

Sim, as vendas vão continuar. É claro que todos nós vamos ficar com uma sensação de perda porque existia aquela euforia de lançar, de vender. Nós voltamos a ter os pés no chão. É difícil fazer previsões, mas eu acredito que devemos voltar aos níveis de 2005, 2006 com crescimento de 3% do Produto Interno Bruto (PIB) ao ano e de 5% a 6% no mercado imobiliário por causa da demanda reprimida que nós temos. O mundo não vai acabar, vai haver um ajuste, sem dúvida, alguns feridos e quem sabe, alguns mortos até, mas o mercado vai continuar em níveis muito bons, principalmente, São Paulo que é o grande mercado brasileiro.

Gazeta Mercantil - Que medidas para enfrentar esse momento vocês adotaram?

Quando surgiu esse furacão, nós achamos melhor não fazer lançamentos no último trimestre. Em São Paulo, tínhamos três lançamentos previstos, em Recife, mais uns três ou quatro e, em Salvador, tínhamos dois, que postergamos para o primeiro semestre de 2009. Não foi uma freada, a economia mundial parece que bateu no muro e aí ficou aquela poeira que deixou todo mundo sem ver o que aconteceu. Nós somos uma empresa de capital fechado e os acionistas da família Queiroz Galvão querem resultados, mas não querem correr riscos desnecessários. Por isso, resolvemos adiar os lançamentos e cumprir todos os nossos compromissos em dia e vamos fazer de conta que o último trimestre não existiu em termos de lançamentos. Podemos perder oportunidades? Com certeza perdemos algumas oportunidades de mercado, mas também não corremos riscos.

Gazeta Mercantil - Quais as projeções de crescimento da empresa?

Em nossa simulação, temos uma projeção de crescimento até 2012 e daí para frente, um vôo de cruzeiro. Para 2009 e 2010, nós trabalhamos com três cenários. Um cenário extremamente conservador, que é cumprirmos 120% de nossos compromissos. Um cenário de manutenção dos níveis de 2008 e um cenário de crescimento. A nossa visão é que teremos em 2009 o mesmo cenário deste ano, e a partir de 2010 voltamos a crescer.

Gazeta Mercantil - E os planos de expansão?

O próximo ano será de consolidação de nossa presença no Rio de Janeiro e depois estamos analisando outras capitais, além do crescimento para o interior de São Paulo nos grandes eixos: Bandeirantes-Anhanguera - o trecho mais desenvolvido e com mais chances de crescimento até a divisa com Minas Gerais. Eixo Rio-São Paulo, em cima do Vale do Paraíba: São José dos Campos Taubaté e um eixo com grande potencial, mas que ainda não se desenvolveu da Castelo Branco, pois é bem atendido em termos de transporte, tem boas áreas. Além do Estado de São Paulo, temos Recife onde a empresa está bem consolidada, com boas chances de crescimento pelo fato de Pernambuco estar entrando em uma fase de crescimento muito boa, com investimentos no Porto de Suape, por exemplo. Vamos investir também em Salvador.

Gazeta Mercantil - Quanto o desenvolvimento imobiliário representa no grupo?

Hoje nós somos o caçula do grupo, na faixa dos 5% dependendo do ano. Nossa meta é chegar a 10% e crescendo, mas isso está difícil porque os outros setores também estão crescendo.

Gazeta Mercantil - Qual o crescimento esperado para este ano?

Desde 2006 estamos tendo um crescimento de 15% a 20% ao ano, em média. Pretendemos manter esse crescimento nos próximos anos. No último trimestre de 2008, nós reduzimos os lançamentos, mas acreditamos que em 2009 as oportunidades vão voltar. Hoje, em São Paulo, temos um estoque na faixa de 25% a 30% de todos os lançamentos. No último trimestre fizemos um lançamento, em Guarulhos, no segmento um pouco superior ao econômico, foi um sucesso de vendas mesmo dentro do furacão, e que já está com 60% vendido. Por isso eu digo que não vai haver uma grande depressão, um retrocesso. O mundo não vai acabar, não vamos ter uma crise como a de 1929 com enormes perdas. A crise afetará mais um ou outro setor. Vai haver um ajuste, mas não uma grande recessão.

CONSULTORIA É ALIADA PARA FUGIR DA CRISE

Gazeta Mercantil, 18/dez


Depois de um longo período de aquecimento, a economia global deu sinais de que chegou a hora de respirar. O que era apenas uma onda de calotes no mercado imobiliário dos Estados Unidos se transformou em uma crise mundial nos mercados de ações, de crédito e de câmbio, e os efeitos já começaram a chegar ao comércio, aos empregos, e aos principais setores da economia, que foram obrigados a tirar o pé do acelerador. No Brasil, depois de dois anos seguidos de expansão econômica perto dos 5%, o crescimento do País se rendeu mais uma vez ao pouso forçado das grandes potências. E, apesar de não haver uma previsão clara de recessão, já se espera que os percentuais de crescimento em 2009 sejam bem mais modestos.

Com o aprofundamento da crise financeira global é nítida a desaceleração das operações envolvendo ativos imobiliários em todo o mundo, assim como as simples transações de compra e venda de imóveis. Por outro lado, um setor específico desponta como grande destaque nesse cenário pessimista: a consultoria imobiliária, que vem registrando um aumento de suas demandas nos últimos meses. O motivo é simples. Preocupados com o sumiço dos compradores, proprietários e investidores se sentem cada vez mais inclinados a procurar suporte técnico na hora de fechar um negócio imobiliário.

A verdade é que, há seis meses, era muito fácil vender um imóvel, mas, agora, boa parte dos investidores estrangeiros sumiu. Neste momento, a ajuda profissional tem se tornado imprescindível para saber quais são as alternativas possíveis diante da crise e qual é o melhor caminho a ser adotado neste momento de incertezas. Ainda não é possível mensurar o aumento da demanda pelos consultores, mas a procura vem crescendo sensivelmente. Também é notório o acréscimo na procura por três serviços específicos: avaliação imobiliária, consultoria em venda e estudos de desenvolvimento imobiliário.

Algumas transações comerciais se destacam como as mais afetadas pela fuga de capitais, dentre elas, a chamada venda de investimento, sale&lease back (quando a pessoa jurídica troca sua posição de proprietária do imóvel, passando a ser locatária) e built to suit (construção sob medida para um locatário com contrato de longo prazo). São operações que envolvem remuneração de capital de um investidor interessado em um fluxo de locação. Em função da crise financeira mundial, mais especificamente da escassez de capital, o custo, ou seja, a porcentagem de remuneração para o investidor aumentou muito, tornando essas operações inviáveis.

Apesar de os especialistas acreditarem que esse é um cenário passageiro, a hora é de "precaução", já que a depressão da economia é conseqüência do acesso mais fácil ao dinheiro, que reduz a noção geral dos riscos. Tanto profissionais do mercado quanto cidadãos comuns se tornaram propensos a investimentos ousados, em busca de lucros altos e rápidos.

O mercado imobiliário dos EUA é um exemplo claro desse excesso de confiança. Em uma fase de expansão acelerada, com redução de taxa de juros para baratear empréstimos e financiamentos e encorajar os consumidores e empresas a voltarem a gastar, a demanda de imóveis cresceu, atraindo compradores. Após atingir um pico em 2006, os preços dos imóveis, no entanto, passaram a cair. Os juros do Fed (Federal Reserve), que vinham subindo desde 2004, encareceram o crédito e afastaram compradores; com isso, a oferta começou a superar a demanda e, desde então, o que se viu foi uma espiral descendente no valor dos imóveis. Com os juros altos, a inadimplência aumentou e o temor de novos calotes fez o crédito sofrer uma desaceleração expressiva no país como um todo.

Para que o herói também não se torne vilão por aqui, a idéia é assegurar linhas de crédito baratas para capital de giro, para permitir que empreendimentos já engatilhados possam ser transferidos a terceiros que queiram levá-los adiante. Esses recursos também podem possibilitar a fusão entre empresas e a compra de recebíveis (créditos) imobiliários das construtoras que investiram o capital próprio nos empreendimentos. Seja qual for a próxima movimentação do mercado imobiliário, é certo que grande parte das decisões de proprietários e investidores serão tomadas com base em uma visão mais profissional e menos impulsiva.

MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Memorial de Incorporação:
Fundamental para um bom negócio
Documento com consulta gratuita traz tudo sobre o terreno

Não é preciso ter memória de elefante para lembrar casos em que a falta de informações sobre o incorporador resultou em problemas gravíssimos. Como já teorizava Marshall Macluhan: quem detém a informação detém o poder. Portanto, não concretize um negócio sem antes consultar o Memorial de Incorporação da propriedade.

O documento contém informações sobre o terreno, o proprietário e o incorporador e está disponível no cartório de registro de imóveis da região a que pertence o empreendimento imobiliário em construção. Sua consulta é gratuita.

Se o Memorial de Incorporação não se encontra onde deveria estar, não titubeie: com base na Lei 4591/64, também conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações, que determina a obrigatoriedade da presença, livre acesso ao documento e consulta nas instalações do cartório, você não apenas pode garantir que a incorporadora cumpra o seu dever de informar, como acioná-la na Justiça para garantir os seus direitos, caso ela insista no descumprimento à lei.

TERRENOS DE MARINHA

TERRENOS DE MARINHA: PRESIDÊNCIA É RECEBIDA POR LIDERANÇAS DO GOVERNO FEDERAL.No último dia 10, em Brasília, ao lado do presidente do SECOVI-PE, Luciano Novaes, o presidente Marcello Gomes foi recebido pela manhã, pelo líder do governo, senador Romero Jucá, para tratar do Substitutivo que deverá ser remetido ao senado, com o propósito de eliminar os abusos que vem sendo praticados nessa área. Também, na parte da tarde, o ministro das Relações Institucionais, José Múcio, recebeu essa comitiva para examinar esse problema. Na próxima reunião da ADEMI-PE, a presidência fará um relato desses encontros. Fonte (ADEMI-PE)

ASPECTOS PRÁTICOS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

Aspectos práticos da alienação fiduciária de imóveis - Final
Valestan Milhomem da Costa - DLI n°. 34 - ano: 2008 (Boletim Cartorário)
3. Atos do negócio de alienação fiduciária de bem imóvel
O negócio de alienação fiduciária comporta atos diretos e indiretos. Os atos diretos podem ser divididos em principais e derivados.
Os atos diretos principais são a constituição e a extinção da propriedade fiduciária mediante um registro e uma averbação, respectivamente, no Registro de Imóveis (artigos 23 e 25, Lei 9.514/97, c/c art. 167, I, 35, e art. 248, Lei 6.015/73).
Dessa sorte, em todo negócio de alienação fiduciária haverá, necessariamente, ao menos um registro e uma averbação, no Registro de Imóveis.
Esses atos dizem respeito à constituição e execução regular do negócio de alienação fiduciária de imóvel.
Os atos diretos derivados são: (i) a intimação do fiduciante para purgar a mora; (ii) a purgação da mora ou, a não purgação da mora; (iii) a consolidação da propriedade; (iv) a resolução da propriedade em favor do fiduciante, na fase do leilão; (v) a arrematação em leilão; (vi) o cancelamento da dívida e (vii) a extinção da dívida, não havendo arrematação do bem em leilão.
Os atos indiretos são a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel, por título singular ou universal, na hipótese do fiduciante ser pessoa física, e os atos de transmissão do crédito do fiduciário, por título singular ou universal, na hipótese também deste ser pessoa física.
A transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel deve ocorrer por contrato de natureza definitiva, como a compra e venda, a permuta, a doação, a dação, a cisão, a incorporação e a fusão (estes últimos na hipótese do fiduciante ser pessoa jurídica), e não por contrato de cessão de direitos.
Não obstante a cessão de direitos tenha o sentido lato de transmissão de um crédito ou de direitos, em sentido estrito ela não figura em nosso sistema jurídico como contrato para transmissão definitiva de direitos reais sobre imóveis, mas apenas em caráter preliminar, como a cessão dos direitos aquisitivos de imóvel, exigindo, sempre, a outorga do título definitivo respectivo.
Contudo, havendo a transmissão dos direitos do fiduciante a um terceiro por contrato de cessão de direitos, e promovendo o terceiro o pagamento da dívida junto ao fiduciário, este somente poderá conferir àquele a quitação da dívida para averbação e resolução da propriedade fiduciária (direito real de garantia), mas não poderá conferir-lhe título definitivo de propriedade, uma vez que, sem a consolidação, não é proprietário. Tampouco poderá o antigo fiduciante conferir esse título, uma vez que já transmitiu seus direitos.
Este fato terá como resultado a aquisição da propriedade imobiliária definitiva por um título inusitado em nosso direito; ou seja, por cessão de direitos, e haverá, por conseqüência, a quebra regular na cadeia sucessória dos títulos definitivos, fazendo surgir no sistema jurídico brasileiro hipótese em que alguém, havendo adquirido por cessão de direitos, contrato de natureza preliminar, transmitirá este seu direito (após a extinção da propriedade fiduciária) por compra e venda ou outro contrato definitivo.
Todo esse imbróglio jurídico é produto da equivocada conclusão de que o fiduciante não é proprietário do bem, ou que sobre o bem tem mero direito expectativo, tal como uma propriedade suspensiva, muito embora não haja regra jurídica que determine que o direito suspensivo, ainda que fosse o caso, tenha que ser transmitido por cessão de direitos.
Ora, o título haverá de ser, em todo caso, definitivo, sem prejuízo da condição suspensiva, sobretudo na alienação fiduciária, que se faz necessária anuência do fiduciário.
Para desclassificar o contrato de cessão de direitos para transmissãodos direitos do fiduciante, basta que pensemos o fiduciante como pessoa jurídica e que ocorra uma cisão (divisão em outras), incorporação (por outra) ou fusão (formação de outra).
Em qualquer desses casos a transmissão será por contrato de natureza definitiva, equivalente a uma compra e venda, dação ou permuta, embora em decorrência de um negócio próprio do Direito empresarial, e operará a transmissão dos direitos reais do fiduciante sobre o imóvel, não sendo possível pensar em mera cessão de direitos em sentido estrito, pois a transmissão é definitiva e ocorre do próprio contrato de alteração social, inclusive por escritura pública.
Havendo a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o imóvel, o fato a ser praticado no Registro de Imóveis é o registro do contrato, por ser hipótese de transmissão de direitos reais de propriedade, exigindo-se, por conseqüência, a prova do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio.
A transmissão do crédito do fiduciário, por outro lado, sempre ocorrerá por cessão em sentido estrito, ainda que essa transmissão decorra de título universal (exemplo: formal de partilha ou carta de adjudicação, na hipótese de sucessão do fiduciário pessoa física) ou por algum contrato do Direito Empresarial (fiduciário pessoa jurídica), pois a cessão é o contrato típico para transmissão das obrigações, conforme estabelecem os artigos 286 a 298 do Código Civil.
Em todo caso de transmissão do crédito do fiduciário, o ato a ser praticado no Registro de Imóveis é de averbação, não se exigindo, em nenhuma hipótese, o recolhimento do imposto de transmissão ou do laudêmio, por não ser hipótese de transmissão de direitos reais de propriedade. Essa exigência somente se verificará se a transmissão for da propriedade do imóvel, na fase do leilão, após a consolidação da propriedade resolúvel.
4. Efeito da constituição da propriedade fiduciária
A constituição da propriedade fiduciária, direito real de garantia (art. 17, IV e § 1º), tem como efeito imediato o desdobramento da posse do imóvel em direta e indireta, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97.
5. Desdobramentos do negócio de alienação fiduciária de imóvel, e respectivos atos no registro de imóveis
Se não ocorrer a execução regular do contrato de financiamento, mediante o pagamento pontual das prestações, o negócio de alienação fiduciária de imóvel poderá ter vários desdobramentos, o qual terá início com a intimação do devedor (fiduciante) para purgar a mora.
5.1. Efeitos e requisitos da intimação do fiduciante (art. 26)
A intimação do fiduciante tem por efeito imediato a sua constituição em mora, a partir da qual deverá efetuar o pagamento do valor cobrado, sob pena de desencadear a consolidação da propriedade e a execução imediata do contrato.
O pagamento do valor cobrado na intimação corresponde à purgação da mora e tem por efeito a convalidação do contrato, o que significa o restabelecimento das condições regulares de execução das obrigações contratadas.
O procedimento de intimação do fiduciante, porém, deve obedecer ao rito minudenciado no art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo início com o requerimento do fiduciário dirigido ao oficial do registro de imóveis para intimar o fiduciante, devendo conter (ou vir acompanhado das) as informações constantes, na sua maioria, no parágrafo § 1º, a saber: a) o valor das prestações vencidas, acrescido dos juros convencionais, e o das que vencerem até a data do pagamento; b) a data das prestações vencidas e não pagas; c) a declaração de haver escoado o prazo de carência ajustado para intimação (§ 2º); d) o valor das penalidades e demais encargos contratuais; e) o valor dos encargos legais, inclusive tributos; f) o valor das contribuições condominiais, se devidas; g) o valor das despesas de cobrança e intimação; h) o prazo de 15 dias para purgação da mora.
Todo o procedimento de intimação do fiduciante, desde o requerimento para intimação, a eventual circunstância da intimação por edital, a purgação ou a não purgação da mora e o encerramento do procedimento de intimação deverão ser lançados no protocolo, para fixação dos prazos legais envolvidos no procedimento, que devem ser observados, sob pena de comprometer eventual consolidação e execução do contrato, por inobservância de formalidade legal.
5.2. Meios de intimação do fiduciante
Estabelece o § 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, que a intimação deverá ser feita pessoalmente ao devedor, seu representante legal ou procurador regularmente constituído (§ 3º) da seguinte forma: a) pelo oficial do próprio Registro de Imóveis; b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva receber a intimação, a critério do oficial do Registro de Imóveis; c) pelo correio, com AR, a critério do oficial do Registro de Imóveis.
A exigência da intimação pessoal dá-se em razão da natureza da mora do devedor, que, nesse caso, é ex persona, ou seja, exige o recebimento pessoal do devedor para que se caracterize, diferente da mora ex re, que decorre do simples atraso no pagamento, conforme estabelecido na lei.
Disso resulta que o oficial do registro de imóveis deverá, através dos meios que a lei lhe confere, diligenciar, no pleno sentido da palavra, todo esforço possível para intimar pessoalmente qualquer dos legitimados a receber a intimação, a fim de que não se alegue alguma falha no procedimento, uma vez que não sendo possível a intimação pessoal será deflagrado o procedimento de intimação por edital, constituindo-se a mora do devedor, nesse caso, por presunção legal do conhecimento da intimação.
A circunstância que autoriza a intimação por edital é a constatação de que o devedor encontra-se em local incerto e não sabido, o que nem sempre será possível ao oficial declarar, porque várias são as hipóteses de não localização do devedor (horário anormal ou prolongado de trabalho, vários empregos, trabalho itinerante, viagem a negócio ou a passeio, desencontros casuais, enfim) sem que isso indique estar o mesmo em local incerto e não sabido, uma vez que a sua residência fixa é aquela do endereço da diligência, estando lá todos os pertences do devedor, e para onde são enviadas suas correspondências.
É certo que o oficial do registro de imóveis, em regra, não dispõe de intimador para tal diligência, sobretudo nessas circunstâncias, tendo em vista que a intimação foge à rotina e/ ou vocação natural dos Serviços de Registro de Imóveis, o que leva a crer que essa intimação será procedida predominantemente pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, o que é aconselhável, inclusive em preferência à intimação pelo correio.
Isso é aconselhável, inclusive, porque, não obstante ausência de autorização legal expressa, parece possível ao oficial de Registro de Títulos e Documentos proceder a intimação por hora certa, por força do princípio da eficiência contemplado no art. 37 da Constituição Federal de 1988, que rege os serviços públicos, e também no art. 38 da Lei nº 8.935/94, que regula os serviços cartorários, a qual, uma vez frustrada, daria maior sustentação à hipótese da intimação por edital.
A intimação por edital, contudo, será feita exclusivamente pelo oficial do Registro de Imóveis, após certificar no protocolo que, das circunstâncias verificadas nas diligências evidencia-se não ser possível localizar o devedor, tal como na hipótese de estar o mesmo em local incerto e não sabido, devendo o credor (fiduciário) aquiescer, expressamente, com a intimação por edital, com vista a prevenir eventual responsabilidade do oficial.
O edital será publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa, ou, em último caso, na imprensa oficial, desde que o credor concorde em pagar o alto custo da publicação oficial.
5.3. Questões sobre o edital e a contagem do prazo para purgação da mora
A intimação por edital pode suscitar algumas questões ao oficial do Registro de Imóveis, como, por exemplo, se é possível haver intervalo entre as três (03) publicações do edital.
A resposta se revela negativa, à medida que o art. 26, § 4º, parte final, da Lei nº 9.514/97, exige que a publicação seja feita em jornal de publicação diária, o que seria dispensável caso pudesse haver intervalo entre uma publicação e outra.
Outra questão diz respeito ao marco inicial para contagem do prazo de 15 dias para o fiduciante purgar a mora.
Não obstante o silêncio da lei especial, uma interpretação sistemática para procedimento análogo, como aquele previsto no art. 49, § 2º, da Lei 6.766/79, leva à conclusão que o prazo começa a correr após a última publicação do edital, devendo, a partir daí, obedecer-se ao regramento estabelecido nos artigos 184 e 240 do Código de Processo Civil, referente à realização da intimação e os critérios para contagem dos prazos, e o disposto no art. 241 do mesmo CPC, quanto ao marco deflagrador da contagem dos prazos.
O art. 184 do CPC estabelece:"Salvo disposição em contrário, computar-se-ão os prazos, excluindo o dia do começo e incluindo o do vencimento", esclarecendo o § 2º do referido artigo, que "Os prazos somente começam a correr do primeiro dia útil após a intimação (art. 240 e parágrafo único)."
Por sua vez, o parágrafo único do art. 240 esclarece: "As intimações consideram-se realizadas no primeiro dia útil seguinte, se tiverem ocorrido em dia em que não tenha havido expediente forense" (grifos acrescentados), no caso, do Cartório, já que a diligência deverá ser realizada pelo registro de imóveis e a purgação da mora deverá ocorrer no registro de imóveis.
Em resumo, somente se começa a contar o prazo para a purgação da mora no primeiro dia útil seguinte ao da intimação, considerando-se dia útil aquele em que tenha havido expediente normal, ou seja, por inteiro. Do mesmo modo, os prazos somente terminam em dia útil.
Contudo, essas regras devem ser combinadas com o disposto no art. 241 do CPC, segundo o qual o marco inicial para contagem dos prazos é a data da juntada da realização da intimação, o que reforça a relevância do lançamento desse fato no Livro 1 - Protocolo, no Registro de Imóveis, lembrando-se que, se a entrega da diligência cumprida ocorrer em dia em que não haja expediente normal, o prazo começa a contar do próximo dia útil.
5.4. Purgação da mora. Meios e procedimentos.
A purgação da mora deve ocorrer no registro de imóveis da forma mais segura possível, evitando-se, de todo modo, eventual frustração quanto à efetiva realização do pagamento.
Dessa sorte, o pagamento não poderá ser realizado através de cheque de emissão do devedor ou de terceiro, senão na modalidade de cheque administrativo ou em dinheiro, moeda nacional, não sendo possível a purgação da mora em moeda estrangeira.
A realização do pagamento, contudo, exige a emissão da respectiva prova ao devedor, tudo de forma a garantir a convalidação do contrato, que deverá prosseguir o seu rito regular de execução.
Com isso em mira, ao receber o valor devido o oficial do registro de imóveis deverá emitir recibo contendo a discriminação do valor pago e a declaração da purgação da mora, com referência ao número da matrícula e ao registro da propriedade fiduciária.
No máximo em 03 (três) dias após a purgação da mora, o oficial deve intimar o fiduciário para levantar o valor pago, sem prejuízo do desconto de eventuais despesas de cobrança e intimação ainda não satisfeitas pelo fiduciário, o qual também deverá firmar recibo do levantamento do valor pago, contendo declaração da regularidade do pagamento e da convalidação do contrato.
5.5. Questões sobre formas atípicas de purgação da mora
A purgação da mora deverá ocorrer no Registro de Imóveis, conforme considerado no item anterior. Porém, algumas situações atípicas podem ocorrer, como a de o fiduciante purgar a mora diretamente ao fiduciário, após ser intimado pelo registro de imóveis.
As questões são: A purgação será válida? Como fica o procedimento de intimação no RI?
Pode-se dizer que não há impedimento legal para que o fiduciante purgue a mora diretamente ao fiduciário, não obstante tratar-se de forma atípica de purgação da mora, com quebra do procedimento traçado na lei.
Todavia, nesse caso, fica evidente que caberá ao fiduciário a responsabilidade de informar ao oficial do registro de imóveis o pagamento integral do valor cobrado, encaminhando a quitação e o pedido de cancelamento da intimação do fiduciante, sem prejuízo do imediato pagamento de eventual diferença das despesas de intimação e cobrança que forem devidas.
Uma outra situação que se afigura possível é o fiduciante ter realizado os pagamentos em atraso antes de ser intimado pelo oficial do registro de imóveis, e, após receber a intimação, comparecer no registro de imóveis apresentando os respectivos comprovantes.
Nesse caso, como deverá proceder o oficial do RI?
O oficial do RI poderá encaminhar ao fiduciário os pagamentos apresentados pelo fiduciante e intimálo a manifestar-se sobre a regularidade dos pagamentos, cuja resposta será arquivada no RI.
Se o fiduciário confirmar os pagamentos, o oficial certificará o fato e a sustação da intimação do fiduciante. Se o fiduciário não confirmar os pagamentos, a intimação do fiduciante terá sido regular e o prazo para purgação da mora correrá normalmente desde a data da devolução da intimação cumprida ao RI.
Aliás, situação análoga pode ser encontrada parte final do art. 33 da Lei nº 6.766/79. Em ambos os casos de purgação atípica da mora, havendo a confirmação do pagamento pelo credor, esse fato deverá constar do protocolo para justificar o encerramento antecipado do procedimento de intimação, tendo em vista que não mais será possível ao fiduciário consolidar a propriedade por meio daquele procedimento de intimação específico, após dar quitação da purgação da mora.
5.6. Efeitos da não purgação da mora no prazo legal
O primeiro efeito da não purgação da mora no prazo legal é a impossibilidade do pagamento ocorrer no registro de imóveis após esse prazo.
O efeito conseqüente é possibilidade da consolidação da propriedade resolúvel do bem em nome do fiduciário, mediante novo requerimento, acompanhado da prova do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio, para promover a execução e satisfação de toda a dívida, mediante a venda do bem em público leilão extrajudicial, ou seja, através de leiloeiro comercial.
A consolidação da propriedade deve corresponder a novo lançamento no Livro 1 - protocolo, do requerimento da consolidação da propriedade, cujo requerimento poderá ser instruído com certidão do oficial do registro de imóveis da não purgação da mora nos termos da lei, sem prejuízo dos emolumentos devidos pela expedição da certidão, que não integra o procedimento da intimação.
Após isso, o oficial averbará a consolidação da propriedade, a requerimento do fiduciário, certificando a não purgação da mora e a apresentação do recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio.
5.7. A consolidação da propriedade permite a venda direta do bem?
Tendo em vista o entendimento de que a consolidação da propriedade confere ao fiduciário a propriedade plena do imóvel, é possível concluir que após a consolidação da propriedade o fiduciário possa realizar a venda do bem, independente de leilão.
Contudo, conforme demonstrado no item 2 acima, a propriedade consolidada não é plena, ou, ao menos, não confere ao fiduciário poderes plenos e irrestritos de ação, como, por exemplo, o de ficar com o bem em pagamento da dívida, estando o fiduciário obrigado a realizar a venda do bem em público leilão para satisfação do seu crédito, e, ainda, a entregar ao fiduciante o valor que ultrapassar o seu crédito, se a venda ocorrer em primeiro leilão.
Essas restrições não se harmonizam com o conceito tradicional de propriedade plena. Ao contrário. Demonstram que a consolidação da propriedade visa atender a um fim específico, a satisfação do crédito, indicando, ainda, que se trata de propriedade resolúvel, a qual, nas precisas e notórias palavras de Caio Mário, é aquela "que nasce contaminada com o germe da sua extinção".
Esse germe é a obrigatoriedade da venda em leilão, que, por si só, demonstra a impossibilidade do fiduciário promover a venda do bem à parte do público leilão. Aliás, o art. 27, caput, e o art. 30 da Lei nº 9.514/97, são categóricos quanto à forma em que o fiduciário deverá realizar a venda do bem.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
O tópico seguinte apontará, ainda, outra razão.
5.8. Hipótese de resolução da propriedade do fiduciário em favor do fiduciante
O art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, estabelece que "Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: [...] II - aplicam- se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966".
Dentre aqueles artigos do Decreto-lei nº 70, o de número 34 assegura que "É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito [...]".
Não obstante a impropriedade do termo "purgar o débito" na fase do leilão, tendo em vista que a purgação do débito corresponde à convalidação do contrato, o que nos parece improvável nessa fase, de qualquer modo a aplicação do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 ao negócio de alienação fiduciária, nos termos do comando do inciso II, art. 39 da Lei nº 9.514/97, nos leva a concluir que ainda remanesce ao fiduciante o direito de reaver o imóvel, resolvendo a propriedade do fiduciário, caso consiga pagar o débito antes da assinatura do auto de arrematação.
Também é possível entender que, mesmo havendo lanço superior ao mínimo estabelecido na lei para venda do bem em primeiro ou segundo leilão, bastará ao fiduciante pagar valor mínimo cobrado, uma vez que qualquer diferença apurada em leilão, superior a esse mínimo, deverá ser entregue ao fiduciante, não sendo razoável exigir que este deposite valor que lhe será restituído, por simples apego a um formalismo vazio de sentido.
Assim, realizando o fiduciante o pagamento da dívida, serão praticados dois atos no registro de imóveis.
Uma averbação da quitação da dívida, que produzirá os efeitos da resolução da propriedade fiduciária nos termos do art. 25 da Lei nº 9.514/97, e um registro da resolução da propriedade do fiduciário em favor do fiduciante, por força do pagamento de toda a dívida, devendo o fiduciante apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio, por ser a resolução hipótese de transmissão de direito real de propriedade, tal qual ocorre na reversão a propriedade em favor do doador.
O termo de quitação da dívida everá fazer menção à resolução da popriedade do fiduciário em favor do fiduciante, por força do disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, e, subsidiariamente, do art. 33 da mesma lei, que manda aplicar o disposto nos artigos 647 e 648 (atualmente 1.359 e 1.360) do Código Civil, acerca da resolubilidade da propriedade.
Não fosse o disposto no art. 38 da Lei nº 9.514/97, a hipótese seria de outorga de escritura pública, na forma do art. 108 do Código Civil.
5.9. Atos decorrentes do leilão (art. 27)
Não ocorrendo a hipótese do item anterior, poderá haver ou não arrematação em primeiro ou segundo leilão. Havendo arrematação em primeiro ou segundo leilão, serão praticados dois atos no registro de imóveis.
Uma averbação do termo de quitação (§ 4º) e um registro do título de arrematação, devidamente acompanhado do comprovante do recolhimento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio.
O termo de quitação deverá fazer expressa menção à realização do leilão, inclusive quanto à sua classificação, se primeiro ou segundo, e se primeiro, o valor restituído ao fiduciante.
Sendo hipótese de leilão negativo, ocorrerá a extinção da dívida, consolidando-se a propriedade plena na pessoa do fiduciário. Nessa hipótese, deve-se averbar a extinção da dívida, a qual deverá ser procedida mediante requerimento circunstanciado do fiduciário, esclarecendo a realização dos leilões e a não arrematação do bem, cujas circunstâncias deverão constar expressamente da averbação da extinção da dívida, inclusive para atender o disposto no art. 248 da Lei nº 6.015/73.
Esclareça-se que o fiduciário não poderá dispor do bem antes de requerer a averbação da extinção da dívida, nos termos do § 6º da Lei nº 9.514/97 e do art. 248 da LRP, tendo em vista o princípio da continuidade, nos termos dos artigos 195 e 237 da LRP.
5.10. Título a ser expedido na arrematação em leilão
Não obstante ter a Lei nº 9.514/97 minudenciado os procedimentos da realização do leilão, o legislador não fez menção ao título que deverá instrumentar a venda do bem em leilão, o que tem, em sentido amplo, suscitado dúvidas e questionamentos quanto ao título que poderá ser apresentado.
Alguns somente admitem a escritura pública de venda; outros admitem tanto a escritura pública quanto o escrito particular de venda, mas não admitem a carta de arrematação, muito embora não apresentem os fundamentos jurídicos da sua conclusão.
Evidente que a escritura pública será possível em qualquer hipótese, inclusive para instrumentar carta de arrematação.
A carta de arrematação em leilão extrajudicial, não sendo instrumentada por escritura pública, terá, necessariamente, natureza jurídica de instrumento particular, pois será firmada por pessoas sem o atributo da fé pública.
O art. 38, da Lei nº 9.514/97, porém, admite o instrumento particular para todos os contratos resultantes da aplicação da referida lei, atribuindo, com a impropriedade já esclarecida, efeito de escritura pública a esses escritos particulares, inclusive, naturalmente, para a eventual carta de arrematação, que será, nesse caso, um instrumento particular com força de escritura pública.
Não bastasse o disposto no artigo 38, o já referido inciso II do art. 39, da Lei nº 9.514/97, ao dizer que "aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966", autoriza a expedição da carta de arrematação para esses leilões, pois o artigo 37 do referido Decreto-lei diz: "Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.
Por sua vez, o § 1º do referido artigo, orienta: "O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevêla."
Logo, o título poderá ser carta de arrematação, instrumentada por escritura pública ou escrito particular.
6. Outras questões pertinentes.
Tendo em vista a possibilidade dos direitos do fiduciante, pessoa física, transmitir-se a título universal, sem a correspondente quitação da dívida por ausência de seguro, sobretudo quando o fiduciário também for pessoa física, ou jurídica não integrante do SFI ou SFH, é possível indagar sobre a necessidade da anuência do fiduciário para a transmissão desse direito.
A hipótese não enseja grande polêmica, tendo em vista que a transmissão da herança, nesse caso, ocorre por força de lei, no chamado princípio da saisina ou saisine. Não havendo possibilidade do fiduciário impedir tal transferência, desnecessária se faz sua anuência.
Porém, sendo o fiduciante pessoa jurídica e ocorrendo a transmissão dos seus direitos sobre o imóvel por cisão, fusão ou incorporação, necessária se faz a anuência do fiduciário, tendo em vista que tal transmissão decorrerá de ato voluntário do fiduciante, com expressa manifestação de vontade, devendo, portanto, constar desses títulos anuência do fiduciário.
Quanto à locação, o fiduciante poderá locar o bem sem necessidade da anuência do fiduciário, desde que a locação, ou a prorrogação da locação, não ultrapasse um ano.
Se houver contratação da locação por prazo superior a um ano, desse prazo será considerado ineficaz em relação ao fiduciário ou seus sucessores (art. 37-B, Lei nº 9.514/97).
Logo, havendo a anuência do fiduciário é possível, inclusive, firmar locação com cláusula de vigência, podendo o contrato ser registrado no registro de imóveis, na forma do art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73.
Por fim, cabe esclarecer como serão expedidas as certidões sobre o imóvel no período da intimação do devedor para purgar a mora.
Se o pedido referir-se a certidão da matrícula do imóvel, o oficial não poderá indicar a existência do procedimento de intimação (art. 16, caput, item 1º, Lei 6.015/73), uma vez que a simples intimação não acarreta alteração de nenhum ato da matrícula, mediante averbação, salvo se a certidão for expedida após a consolidação da propriedade, nos termos do art. 21 da LRP.
Art. 21. Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal [...].
Tratando-se de pedido específico sobre o estado de execução do contrato, o oficial poderá certificar a existência do pedido de intimação do devedor e sobre se o devedor foi ou não constituído em mora (artigos 16 e 19 da Lei 6.015/73).
7. Conclusão
A realização dos atos pertinentes ao negócio de alienação fiduciária no Registro de Imóveis exige do oficial, profissional do direito dotado de fé pública, uma atuação que garanta a realização do objetivo da legislação, qual seja, a plena eficácia do instituto pela preservação da segurança jurídica dos direitos de todos os sujeitos do contrato, fiduciante e fiduciário, sem quebra, inadvertida, do equilíbrio contratual estabelecido pelas regras modernas do direito, presentes na Lei nº 9.514/97.
Para esse fim, não poderá ter uma atuação tímida nesse processo, seja em defender a correta aplicação da lei, seja em exercer seu papel de forma corajosa, sobretudo na fase de intimação do devedor, evitando, de todo modo, declinar da sua competência por desconhecimento ou temor de responsabilidade, orientando as partes, por exemplo, a socorrer-se do Judiciário.
Evidente que as partes poderão sempre recorrer ao Judiciário pelo princípio constitucional da inafastabilidade do Poder Judiciário. Mas que isso nunca ocorra por inaptidão de qualquer integrante dos Serviços de Registros de Imóveis.
(*) O autor é Tabelião Substituto do Cartório do 1º Serviço Notarial e Registral de Cabo Frio, RJ.

A FORMAÇÃO PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMOVÉIS EM UM MERCADO CADA VEZ MAIS GLOBALIZADO.

Para se tornar um corretor de imóveis, antigamente bastava se inscrever nos CRECI’s de sua região. A partir de 1978 se tornou obrigatória a formação Técnica em Transações Imobiliárias (TTI), que, por sua vez, se exige o Ensino Médio completo.

Hoje nos deparamos com um mercado que não admite falhas e é super exigente quanto aos esclarecimentos de detalhes do produto a se vender e a busca da certeza de um bom negócio. Além de tudo, essa rigorosidade deu características de exclusão ao mercado, onde o profissional que não se adapta é automaticamente excluído dele.

O maior responsável por essa certeza que o cliente busca é o profissional a se contratar, que irá usar de toda sua habilidade e conhecimento para aperfeiçoar o “negócio” que foi contratado. A busca das respostas de todas as perguntas dos nossos clientes está em: Saber e Saber Fazer. Quando falamos em “Saber” nos referimos a formação profissional, o conhecimento adquirido no TTI, nos cursos de reciclagem, a participação de palestras e congressos, de línguas, cursos de graduação e pós-graduação. Já o “Saber Fazer” está direcionado a prática, a transformação de todo o conhecimento adquirido em ação.

Atualmente já temos a formação superior para corretores de imóveis, que é a graduação tecnológica em Negócios Imobiliários, além da especialização em Direito Imobiliário que já faz do profissional um especialista em documentação imobiliária, com conhecimentos abrangentes. Além de outras pós-graduações na área imobiliária. É importante deixar claro que, para se obter o devido espaço no mercado, não basta ser mais um. Já se foi o tempo do maior engolir o menor, hoje é o mais rápido que supera o mais lento. Todos devemos procurar o diferencial para nos destacarmos e conseguirmos êxito em nossa profissão. O cliente, na seleção do Corretor de Imóveis para realizar a transação imobiliária, sabe que vai pagar a mesma comissão a corretores que tenham ou não cursos (superior ou pós-graduação), portanto, certamente irão preferir e procurar o mais gabaritado, aquele que está mais dotado de conhecimento, mais atualizado, visando sempre ter a garantia de realizar uma boa transação imobiliária.

Lembre-se que o mercado não perdoa quem pára no tempo e o espaço só está garantido para os que agem e os que estagnam tendem ao fracasso. Pensem nisso, invistam em si mesmos, você só tem a ganhar.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A CONFIANÇA DO CONSUMIDOR.

Você já ouviu falar da Encol? Foi uma das maiores construtoras de imóveis residenciais do país, com mais de 100.000 prédios erguidos ou em construção, e em 1997 quebrou, deixando mais de 42.000 famílias sem o dinheiro investido e sem os imóveis prometidos. Segundo reportagem da Veja, a Encol fazia movimentações financeiras irregulares em benefício de seus diretores, mantinha caixa-dois e enviava dinheiro ilegalmente para o exterior. As maracutaias tinham produzido um rombo de 800 milhões de dólares na contabilidade da construtora – conta que é paga até hoje pelos que acreditaram na saúde financeira da Encol.

É claro que a Encol não é exemplo para nenhuma das construtoras hoje em dia, mas ainda assim continuou sendo uma prática comum tirar dinheiro de um empreendimento para concluir ou iniciar outro, dando um nó na contabilidade, sem contar os riscos inerentes a qualquer empresa no mercado e que podem consumir parte significativa do seu patrimônio, comprometendo a conclusão das obras.

Por conta disso em 2004 o Presidente Lula criou por meio de Medida Provisória um conjunto de medidas intituladas “pacote da construção” , objetivando o crescimento consistente do mercado imobiliário. Uma das regras contidas neste “pacote” é o patrimônio de afetação.

O patrimônio de afetação é constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel.

Essa regra tem por objetivo evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. O resultado é uma maior segurança para todos os envolvidos em um processo de compra de imóveis na planta.

É uma espécie de “blindagem” do empreendimento, acompanhada de uma série de outras medidas para aumentar mais ainda a segurança, sobretudo do consumidor, obrigando o incorporador a:

* Promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;
* Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;
* Entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação;
* Eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes;
* Depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;
* Entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;
* Assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;
* Manter escrituração contábil.

Aluguel escapa do IR

Aluguel escapa do IR
O Dia, 27/nov
Alívio para milhões de brasileiros que moram de aluguel no País. A despesa poderá ser descontada da declaração anual de ajuste do Imposto de Renda. A medida, aprovada ontem na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, vai beneficiar somente pessoas físicas. O desconto máximo será de R$ 15 mil por ano e só valerá para gasto com o aluguel onde o contribuinte vive. Veraneio ou imóvel comercial não serão contemplados. Outra exigência é que o contribuinte tenha que preencher a declaração completa do IR.
Hoje, trabalhadores com rendimentos de R$ 1.372,82 a R$ 2.743,25 recolhem 15% de IR. Para ganhos acima desse valor, a mordida do Leão é de 27,5%. O projeto segue para a Comissão de Assuntos Econômicos, também no Senado. Se for aprovado, vai direto para Câmara dos Deputados, sem passar pelo plenário.
Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Manoel Maia, existe mais de 1 milhão de contratos de locação no País (mais de 6 milhões de pessoas). O IBGE revela que 15% da população são inquilinos. "O projeto é bem-vindo, mas proprietários de imóveis também deveriam ter vantagem fiscal para voltar a investir na compra de unidades para alugar. Isso contribuiria para reduzir o preço da locação. Grande parte dos valores pagos é de pequena quantia. Aluguéis mais caros são de empresas que bancam a moradia de seus executivos", diz Maia.
Para o presidente da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Pedro Carsalade, a medida alivia o bolso de alguns inquilinos, pois a maioria dos aluguéis é de baixo valor. Ele também defende que o governo estimule a aquisição de imóvel para locação.
O advogado Luiz Guilherme Natalizi engrossa o time, mas afirma que a proposta é positiva, desde que o governo não corte outros benefícios ou modifique deduções já permitidas com saúde, educação e previdência privada: "Vemos essa situação parecida com a não aprovação da manutenção da CPMF (imposto sobre movimentação financeira) e a manobra do governo para aumentar o IOF (Imposto de Operações Financeiras). Com essa 'substituição', a arrecadação de tributos federais continua subindo".
PROJETO RECEBE EMENDAS
A possibilidade de descontar a despesa do aluguel na base de cálculo do IR animou o contador Daniel Falcão, 32 anos. "O projeto de lei pode dar uma reviravolta no mercado. Atualmente, as pessoas compram imóvel para morar ou revender (como investimento). Com a proposta, veremos o cenário do passado, quando muita gente investia na compra para alugar. Era uma forma de investimento muito rentável", lembra Falcão.
O gerente-geral de Imóveis, da Apsa, Rogério Quintanilha, disse que a medida já é um sinal positivo para incrementar ainda mais o mercado de locação no País. "A decisão também contribui para que mais pessoas se interessem em morar de aluguel. E as pessoas capitalizadas (com dinheiro) voltarão a investir no setor", prevê Quintanilha. O projeto (PLS 317/08), de autoria do senador Expedito Júnior (PR-RO), recebeu emenda para evitar distorções. Para o senador César Borges (PR-BA), autor da modificação, a inexistência de um limite poderia beneficiar os contribuintes de renda mais alta, ou seja, possibilitando que menos imposto fosse pago quanto maior fosse a despesa com aluguel.
Justiça condena venda casada
A Caixa Econômica Federal não pode fazer venda casada, ou seja, condicionar a concessão de financiamento imobiliário a qualquer outro produto ou serviço, exceto o seguro habitacional obrigatório. Decisão é da 27ª Vara Federal que também proibiu qualquer diferenciação, para fins de aprovação do crédito, entre consumidores que tenham adquirido produtos ou serviços e os que não o tenham feito.
Além disso, a Justiça determinou que a Caixa fixe nas agências avisos esclarecendo que a venda casada é expressamente vedada pelo Código de Defesa do Consumidor e constitui crime. A Caixa terá que arcar ainda com indenização por dano moral coletivo (R$ 150 mil) para o Fundo Nacional de Direitos Difusos. A iniciativa foi do Ministério Público Federal. A Caixa decidiu que vai recorrer da decisão. Fonte Ademi-RJ

Fundo estrangeiro faz 'corrida' por construção

Fundo estrangeiro faz 'corrida' por construção
DCI, 28/nov
Em busca de caminhos menos obscuros em meio à crise financeira, os investidores europeus sondam novas oportunidades no setor de construção no Brasil. Há interesse e procura, mas a liquidez apertada limita o perfil dos aplicadores. "Nos últimos dois meses, recebi mais telefonemas de fundos de investimento do que nos últimos dois anos", afirmou o presidente da Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste (Adit), Felipe Cavalcante.
De acordo com Cavalcante, esses investidores buscam opções para alocação de recursos neste momento de turbulência nas bolsas. Mas o perfil não é generalizado: são fundos de private equity estrangeiros que estão com recursos em caixa, pois captaram antes da piora do mercado. No entanto, os grandes fundos institucionais não estão buscando o Brasil neste momento, segundo ele, mas aplicando nos Estados Unidos, onde os preços ficaram muito mais atrativos.
Os fundos de hedge se encontram em situação mais complicada. Como operavam extremamente alavancados, foram afetados fortemente pelo enxugamento de liquidez. "Eles estão parados e não têm dinheiro para investir", afirmou um administrador de fortunas que preferiu não se identificar. "Estão demitindo, pois a situação é dramática."
Os estrangeiros que entraram no setor de construção brasileiro há algum tempo mostram-se satisfeitos. "O Brasil vem registrando um desempenho bom no atual ambiente e está relativamente isolado da crise", afirmou Keith Punler, presidente da Kapital Corporation, que atua com incorporação imobiliária no Nordeste e está baseada em Fortaleza (CE). Ele admite que o mês passado foi mais complicado, mas se diz otimista a longo prazo. "Em outubro praticamente não vendemos, ficamos um pouco assustados", disse. "Mas o mercado já está voltando e acredito que conseguiremos bons dividendos."
Também baseada em Fortaleza, a Platinum Overseas diz que por enquanto não sentiu desaceleração no segmento em que atua, de imóveis para a classe média e média-alta. "O Brasil vai ser bem menos afetado pela crise do que a Europa", afirmou Tony Behan, executivo da empresa.
O Nordeste brasileiro viveu um boom imobiliário, nos últimos anos, que trouxe preocupações para as entidades do setor. Felipe Cavalcante, da Adit, se mostra bastante preocupado com movimentos especulativos feitos principalmente por investidores espanhóis em busca de terras baratas. Segundo ele, agora esses especuladores estão deixando o mercado, e o perfil do investidor está mudando. "Queremos levar empresas sérias à região, e agora são os players que estão olhando para o Brasil, não os cowboys."
O diretor de Investimentos do Ministério do Turismo, Hermano Carvalho, afirmou que o País está tentando atrair novos aplicadores para o setor. "Mas queremos os bons investidores, aqueles que respeitem a nossa legislação ambiental." Os executivos participaram de um seminário sobre o setor realizado ontem pela Embaixada Brasileira em Londres. O evento reuniu cerca de 100 pessoas, entre investidores, consultores e advogados.
Procura
Diretor da Abreu Imóveis, empresa sediada em Natal (RN) e que pertence ao grupo Brasil Brokers desde outubro de 2007, Ricardo Abreu afirmou ao DCI que, depois da crise no mercado de segunda residência, iniciada em janeiro deste ano, grupos europeus voltaram a se interessar pelas Regiões Norte e Nordeste do Brasil.
De acordo com Abreu, ingleses, espanhóis e portugueses são os mais interessados e eles preferem projetos de segunda e primeira residência que já estejam em andamento. O diretor informou que a crise não provocou demissões na empresa.
Para Eduardo Abarth, diretor da True Imóveis, localizada em Recife (PE), a previsão é que os investidores estrangeiros intensifiquem os seus investimentos no Nordeste. "O Brasil é a bola da vez, não apenas no setor imobiliário. Infelizmente a violência urbana atrapalha, mas não existe especulação aqui", disse Abarth.
O executivo citou que recentemente espanhóis e portugueses compraram áreas de praia em Alagoas e Pernambuco por R$ 2,5 milhões e R$ 3 milhões, respectivamente. Relatou que está negociando com outro grupo de investidores espanhóis e portugueses uma área na Paraíba por R$ 2,5 milhões. Segundo ele, trata-se de um terreno com um quilômetro de extensão à beira-mar, e 37 hectares. Nos três casos, os terrenos devem ser destinados à construção de resorts. No entanto, o diretor pondera que o movimento estrangeiro vinha ocorrendo antes da crise. Ele espera que a empresa atinja crescimento de ao menos 10%, embora a meta estipulada seja de 15%.
Na avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, o mercado imobiliário brasileiro, especialmente no Nordeste, desperta o interesse dos estrangeiros. "Eles estão atentos ao que está acontecendo no Brasil. Acredito que a crise vá retardar um pouco esse movimento [estrangeiro], mas os mercados internacionais vão ficar arrasados por conta da crise e a saída será buscar espaços em países que possam ter melhor performance", disse.
O presidente da Câmara alerta da necessidade de os empresários brasileiros evitarem picaretagem. "Os empresários precisam evitar a deterioração da nossa costa nordestina, esquivando-se, por exemplo, de projetos sem preocupação ambiental."
Mais pessimista, Sílvio Lopes, diretor da Lopes Imóveis, avalia que a procura estrangeira por oportunidades no Nordeste não está relacionada à crise. "Os imóveis na região são mais baratos em relação ao euro e ao dólar. Não percebo que a crise tenha desencadeado uma procura maior. Eles [investidores estrangeiros] também estão em crise lá. Então falta dinheiro para poder investir. Há estrangeiros que estão se desfazendo dos bens que têm aqui."
Fonte. ADEMI-RJ

REGISTRO IMOBILIÁRIO

VAGAS DE GARAGEM

Nos condomínios de edifícios residenciais ou comerciais, a cada unidade imobiliária autônoma deve corresponder uma ou mais vagas de garagem para estacionamento de veículos, conforme previsto na legislação aplicável. De acordo com o disposto no parágrafo 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64, a vaga de garagem é considerada, regra geral, como “objeto de propriedade exclusiva (....) e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. Sendo objeto de propriedade exclusiva, a área da garagem deve ser somada ou acrescida à área útil da respectiva unidade imobiliária, nos termos do contrato ou escritura de incorporação imobiliária ou de constituição de condomínio fechado do respectivo edifício.
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).

USUCAPIÃO

O usucapião é o modo peculiar de aquisição da propriedade imobiliária, pelo exercício efetivo e sem oposição da posse de um imóvel, seja este um terreno, lote, casa, apartamento ou mesmo de uma propriedade rural. Pelo instituto jurídico do usucapião, o titular da posse do imóvel adquire o correspondente domínio e assim pode registrar, em seu próprio nome, a propriedade imobiliária, através de processo judicial. Em nosso sistema de direito positivo, de acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem seis modalidades distintas de usucapião: 1) usucapião geral; 2) usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial; 3) usucapião de boa-fé; 4) usucapião por aquisição incompleta; 5) usucapião especial urbano; e 6) usucapião especial rural.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.

TERRENOS DE DOMÍNIOS DA UNIÃO

A titularidade do domínio dos imóveis nacionais remonta, historicamente, ao período dos Descobrimentos, quando o Brasil ficou sob a égide do Reino de Portugal, segundo nos rememora a História oficial, ou seja, a dos dominadores, que não levaram em conta a posse milenar dos povos indígenas que aqui já viviam. Hoje, com a nossa Independência e depois de tantas doações e transferências de domínio do patrimônio do nosso povo, a exemplo das Capitanias Hereditárias, as áreas de terras que não se constituem em domínio privado, remanescem sob o domínio público.
Algumas dessas áreas de terras constituem-se em domínio da União, a exemplo dos terrenos de marinha e seus acrescidos, em todo a costa litorânea brasileira, e às margens de rios federais, ilhas, regiões de mangue, estas muito comuns na nossa cidade. A princípio, sob o argumento estratégico e militar, a faixa de terra litorânea, tomada em uma profundidade de 33 metros medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da Linha da Preamar Média do ano de 1.831, ficava reservada à União, pois este seria o alcance das armas que guarneciam os navios de guerra àquela época. Entretanto, nestes tempos de guerras televisivas, muito embora o poderio e autonomia dos armamentos militares sejam intercontinentais, continua sendo a vetusta linha da maré de 1831 que serve de parâmetro para o cálculo da faixa de terras afeta ao domínio público federal. Tais imóveis de domínio da União são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU, órgão do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, sendo fato que muitos deles encontram-se em regime de enfiteuse, sob o domínio útil (regime de aforamento) ou posse (regime de ocupação) de particulares.
O instituto da enfiteuse estava disciplinado no nosso Código Civil de 1916, agora revogado, em seus artigos 678 e seguintes, tendo por conceito a prática de ato entre vivos, ou de última vontade, mediante o qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, ao senhorio direto, uma pensão, ou foro anual, certo e invariável, conceito este do qual nos valemos tendo em vista a omissão do novo Código com relação a tal instituto. Há duas formas de se contratar com a União o direito de ocupar seus imóveis, um deles é o regime de aforamento (recebe o domínio útil) o outro é o de ocupação (recebe a posse). Através do regime de aforamento, o enfiteuta recebe o domínio útil do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de um foro anual, correspondente a 0,6% do valor do imóvel, sendo certo também que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização das benfeitorias por ele erigidas (casa, apartamento, plantações), bem como à parcela de solo sob o seu domínio útil. No regime de ocupação, no entanto, o enfiteuta recebe apenas a posse do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de uma Taxa de Ocupação, correspondente a 2% (para posses inscritas até 30/09/1988) ou 5% (para posses inscritas a partir de 01/10/1980) calculadas em ambos os casos sobre o valor do imóvel, sendo certo ainda que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização apenas das benfeitorias, uma vez que a parcela de solo continuará sob domínio pleno do Poder Público.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

No nosso país, na grande maioria dos negócios imobiliários realizados, quando o valor do imóvel não é pago à vista, de uma só vez, o pacto inicial que vincula o vendedor e o comprador é celebrado através de contrato denominado de promessa de compra e venda. A promessa de compra e venda, de acordo com o entendimento doutrinário, representa um negócio jurídico preliminar, que contém a promessa de “reiterar a declaração de vontade constante do compromisso”, em que “as partes não se obrigam a dar o consentimento, eis que já foi dado, mas unicamente a repetí-lo no instrumento próprio, na escritura pública indispensável” (Orlando Gomes, Contratos, Forense, 11ª edição, pág. 260). Portanto, na promessa de compra e venda, o vendedor, designado como promitente, promete vender ao comprador, intitulado de promissário, e este por sua vez se compromete a comprar, o imóvel objeto do contrato. A compra e venda, em si, somente não se aperfeiçoa nem se conclui nessa ocasião porque o pagamento do preço do imóvel será realizado num momento futuro, representadas por prestações mensais e sucessivas, com ou sem atualização monetária.
Interessante observar que o Código Civil de 1916 nada previa sobre o contrato de promessa de compra e venda. O Decreto-Lei nº 38/1937, todavia, veio a instituir normas específicas sobre o pagamento de imóveis a prestações, mas somente no que dizia respeito à aquisição de lotes de terrenos. Esta matéria foi atualizada e revigorada no nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 6.766/1979, que de igual modo disciplinou a promessa ou compromisso de compra de venda como instituto típico das operações imobiliárias de venda de lotes para pagamento em prestações. Os usos e costumes aplicados aos negócios imobiliários estendeu a aplicação desse tipo contratual a outras operações, a exemplo da venda de imóveis em edificações já construídas, como nos prédios com destinação residencial ou comercial.
O novo Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.417 e 1.418, a partir da experiência e da prática com os inúmeros negócios jurídicos celebrados sob essa modalidade, passou a reconhecer a promessa de compra e venda de imóvel como um direito real, que garante ao promitente comprador o direito de exigir do vendedor a outorga do título definitivo de aquisição do domínio imobiliário, por meio amigável ou judicial, após pagas as prestações correspondentes ao preço do imóvel, mas desde que a promessa tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Geralmente, o contrato de promessa de compra e venda é formalizado mediante simples instrumento particular, elaborado por advogado ou pela própria empresa proprietária do imóvel. Em negócios de grande vulto, todavia, muitas vezes as partes preferem celebrar a promessa de compra e venda através de escritura pública, o que confere ao negócio jurídico a garantia da legalidade assegurada por Tabelião, bem como da segurança representada pelo depósito do documento em arquivo seguro, à prova de deterioração ou extravio. Uma vez firmada a promessa de compra e venda de imóvel, as partes ficam obrigadas a confirmar e consolidar, no futuro, o negócio jurídico através da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, quando a promessa tiver sido celebrada em caráter irrevogável e irretratável.

PARTILHA DE IMÓVEL

A partilha consiste no ato jurídico de divisão do patrimônio e de bens entre pessoas. Pode decorrer a partilha de ato entre vivos, como no caso de desfazimento da sociedade conjugal, ou em virtude de causa mortis, pelo falecimento do proprietário, quando este deixa bens para serem partilhados entre seus herdeiros. Através da partilha, ocorre a transferência da propriedade imobiliária, por força de sentença judicial em processo de separação judicial, divórcio ou de inventário.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.

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PARTILHA DE IMÓVEIS

Ocorre a partilha quando, por ato entre vivos ou em virtude de sucessão por morte, os bens imóveis pertencentes a uma pessoa são divididos, de modo proporcional ou não, com relação aos beneficiários, que passarão assim, após o registro imobiliário do instrumento respectivo, a ser proprietários dos imóveis partilhados. Os princípios legais e procedimentos da partilha são regulados pelos artigos 1.772 a 1.779 do ainda vigente Código Civil (arts. 2.013 a 2.022 do Código Civil de 2002) e pelos artigos 1.022 a 1.030 do Código de Processo Civil.
A partilha de imóveis tanto pode ser judicial como extrajudicial. Será judicial nos casos de sucessão causa mortis quando os herdeiros divergirem ou quando envolva interesse de menor. Ficará sujeita também à decisão judicial a partilha realizada em processo de separação judicial ou divórcio, que marca o fim da sociedade conjugal. A partilha extrajudicial, amigável ou voluntária, deve ser celebrada através de escritura pública ou contrato particular, quando na sucessão por morte haja acordo entre os herdeiros, ou, no caso da partilha-doação, em que o ascendente, em vida, pode dividir os seus bens entre os herdeiros, saindo os imóveis da parte do patrimônio disponível, desde que assim não prejudique a legítima dos seus descendentes (Código Civil, art. 1.776).
O principal efeito que resulta da partilha é a transmissão da propriedade imóvel (Código Civil, art. 530). A decisão judicial que homologar ou deliberar sobre a partilha, nos inventários e processos de dissolução da sociedade conjugal, é o instrumento bastante que deve ser apresentado perante o cartório de imóveis para a transferência da propriedade imobiliária, não sendo necessária, assim, a lavratura de escritura. Já na partilha amigável, por acordo entre herdeiros, ou na partilha-doação, a divisão e atribuição dos imóveis deve ser feita através de escritura que discrimine os imóveis e promova a sua divisão. A partilha-doação “constitui adiantamento da legítima, sendo nula se excluir herdeiro necessário” (Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1995, pág. 991).
Na sucessão legítima, isto é, na partilha decorrente de processo de inventário, deverá ser observada a “maior igualdade possível” na divisão dos bens entre os herdeiros, quanto ao valor dos imóveis partilhados (Código Civil, art. 1.775). Do mesmo modo, deve haver divisão igualitária dos bens nos processos de separação judicial e divórcio quando ambos os cônjuges concorreram para a formação do patrimônio imobiliário do casal, segundo entendimento consagrado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 4ª Turma, RESP 108.140-BA, 08.02.2000). Esta regra de proporcionalidade ideal não é obrigatória, todavia, na partilha de imóveis por ato entre vivos.
Como a partilha implica na transferência da propriedade imóvel, é devido o imposto de transmissão mortis causa ou doação (ICD), incidente à alíquota de 5 %, a ser recolhido em favor da Fazenda Estadual. No caso do imóvel ser edificado em terreno de marinha, fica dispensado o pagamento do laudêmio, mas a transferência deve ser averbada na Secretaria do Patrimônio da União. Na partilha decorrente de processo de separação judicial ou divórcio, nenhum tributo ou taxa incide sobre a divisão dos imóveis entre os cônjuges

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LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

O contrato celebrado entre o empreendedor de shopping center e os lojistas que ocupam seu espaço comercial não se reduz a uma simples relação de locação imobiliária. Na verdade, o que existe é uma locação atípica, em que, além do contrato de locação em si, o lojista passa a se vincular, mediante contrato de adesão, perante a empresa proprietária do shopping, a três outros instrumentos, a saber, a) uma convenção que define as normas gerais de locação, administração, funcionamento e fiscalização; b) o regimento interno do shopping center; e c) a participação na associação dos lojistas ou em fundo de promoção. A partir da iniciativa e dos investimentos realizados pelo empreendedor, este idealiza a divisão dos espaços dentro do shopping center para ocupação por grandes lojas âncora, lojistas, franquias e empresários em geral, dos mais diversos ramos de comércio e serviços, definindo um assim denominado mix, que representa a composição e distribuição ideal de atividades que possam atrair e manter o máximo de clientes para a realização de negócios em um mesmo espaço comercial. Desse modo, a posição do empreendedor não se limita a de um mero locador, mas representa a parte que planeja, administra, divulga e gerencia todo o conjunto de estabelecimentos reunidos no shopping, e que deve zelar pela harmonia e convergência de interesses dentro desse ambiente, sempre tendo por destinatário final a sua clientela. Tendo em vista essas características próprias, o renomado professor Fábio Konder Comparato observa que o papel do empreendedor do shopping center transcende à mera relação de locação comercial porque ele também desempenha uma função de proteção dos interesses do conjunto de lojistas, em razão da necessidade de manutenção da clientela institucional do shopping center, e, na hipótese da existência de conflitos na utilização dos espaços do centro comercial, qualquer problema “deve ser resolvido, normalmente, pela submissão do interesse particular ao interesse comum, como nas organizações associativas ou societárias”.
Não existe, no Brasil, uma legislação especial sobre locação em shopping center, encontrando-se esse contrato atípico regulado, de modo bastante resumido, pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Segundo o disposto no caput desse art. 54, “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais estabelecidas nesta lei”. Na realidade, as regras aplicáveis às relações locatícias entre o empreendedor e os lojistas decorrem de um contrato de adesão cujas cláusulas básicas são determinadas pelo proprietário do shopping. Dentre as condições particulares desse contrato, que difere da prática locatícia comum, encontra-se o valor do aluguel, que compreende o pagamento, ao empreendedor, de uma parte fixa e uma parte variável, incidente sobre o faturamento real do lojista, além das despesas comuns de condomínio (art. 54, § 2º) e do fundo de promoção, quando for o caso.
Em garantia dos direitos dos lojistas locatários, a Lei nº 8.245/91 prevê a aplicação dos procedimentos judiciais das ações renovatórias e revisional de aluguel, assim como é vedado ao empreendedor retomar o imóvel locado para uso próprio (art. 52, § 2º). Outra garantia que vem sendo reconhecida pelos nossos Tribunais é o direito do lojista ao ponto comercial, que, “em regra não sofre exceção quando se passa nas locações em Shopping Center” (STJ, 6ª Turma, RESP 189.380-SP, Rel. Min. Luiz Vicente Chernicchiaro, julgado em 20.05.99).