PROMESSA DE COMPRA E VENDA

No nosso país, na grande maioria dos negócios imobiliários realizados, quando o valor do imóvel não é pago à vista, de uma só vez, o pacto inicial que vincula o vendedor e o comprador é celebrado através de contrato denominado de promessa de compra e venda. A promessa de compra e venda, de acordo com o entendimento doutrinário, representa um negócio jurídico preliminar, que contém a promessa de “reiterar a declaração de vontade constante do compromisso”, em que “as partes não se obrigam a dar o consentimento, eis que já foi dado, mas unicamente a repetí-lo no instrumento próprio, na escritura pública indispensável” (Orlando Gomes, Contratos, Forense, 11ª edição, pág. 260). Portanto, na promessa de compra e venda, o vendedor, designado como promitente, promete vender ao comprador, intitulado de promissário, e este por sua vez se compromete a comprar, o imóvel objeto do contrato. A compra e venda, em si, somente não se aperfeiçoa nem se conclui nessa ocasião porque o pagamento do preço do imóvel será realizado num momento futuro, representadas por prestações mensais e sucessivas, com ou sem atualização monetária.
Interessante observar que o Código Civil de 1916 nada previa sobre o contrato de promessa de compra e venda. O Decreto-Lei nº 38/1937, todavia, veio a instituir normas específicas sobre o pagamento de imóveis a prestações, mas somente no que dizia respeito à aquisição de lotes de terrenos. Esta matéria foi atualizada e revigorada no nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 6.766/1979, que de igual modo disciplinou a promessa ou compromisso de compra de venda como instituto típico das operações imobiliárias de venda de lotes para pagamento em prestações. Os usos e costumes aplicados aos negócios imobiliários estendeu a aplicação desse tipo contratual a outras operações, a exemplo da venda de imóveis em edificações já construídas, como nos prédios com destinação residencial ou comercial.
O novo Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.417 e 1.418, a partir da experiência e da prática com os inúmeros negócios jurídicos celebrados sob essa modalidade, passou a reconhecer a promessa de compra e venda de imóvel como um direito real, que garante ao promitente comprador o direito de exigir do vendedor a outorga do título definitivo de aquisição do domínio imobiliário, por meio amigável ou judicial, após pagas as prestações correspondentes ao preço do imóvel, mas desde que a promessa tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Geralmente, o contrato de promessa de compra e venda é formalizado mediante simples instrumento particular, elaborado por advogado ou pela própria empresa proprietária do imóvel. Em negócios de grande vulto, todavia, muitas vezes as partes preferem celebrar a promessa de compra e venda através de escritura pública, o que confere ao negócio jurídico a garantia da legalidade assegurada por Tabelião, bem como da segurança representada pelo depósito do documento em arquivo seguro, à prova de deterioração ou extravio. Uma vez firmada a promessa de compra e venda de imóvel, as partes ficam obrigadas a confirmar e consolidar, no futuro, o negócio jurídico através da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, quando a promessa tiver sido celebrada em caráter irrevogável e irretratável.