A COMPRA E VENDA NO NOVO CÓDIGO CIVIL

A compra e venda é o mais comum e típico negócio do setor imobiliário, porque representa a conclusão da operação contratual destinada à alienação de um imóvel. O contrato de compra e venda é regulado, em suas normas gerais, pelos artigos 481 a 504 do Código Civil de 2002. Com a revogação da parte primeira do Código Comercial de 1850, o novo Código Civil passou a dispor, integralmente, sobre todas as espécies de contratos de compra e venda, tendo por objeto tanto os bens móveis como os bens imóveis. Antes, no regime passado, somente se qualificava como comercial a compra e venda de efeitos móveis (Código Comercial de 1850, art. 191), de modo que os contratos de compra e venda de imóveis eram considerados como negócios jurídicos de natureza civil, e não mercantil.
O novo Código Civil todavia, ao promover a reunificação do direito das obrigações e dos contratos privados, dispondo sobre a compra e venda de bens móveis e de bens imóveis em um único diploma legal, passou a dispor de modo uniforme sobre todas as modalidades da compra e venda, regulando sob um mesmo regime jurídico a compra e venda mercantil e a compra e venda civil. Mais ainda. O Código Civil de 2002 instituiu, de modo inovador, em nosso direito positivo, o sistema do Direito de Empresa, de forma que os contratos de compra e venda, quando celebrados por empresa imobiliária, ficam vinculados ao regime empresarial, de natureza mercantil, consagrando, em definitivo, essas operações realizadas pelas empresas construtoras e incorporadoras como negócios comerciais. Essa mudança de regime jurídico, transformando a compra e venda civil em compra e venda empresarial, faz com que os contratos celebrados pelas empresas do setor imobiliário fiquem vinculados ao conjunto de normas que regulam os direitos, obrigações e responsabilidades próprias do empresário e da sociedade empresária, tal como previstos no livro do Direito de Empresa (arts. 966 a 1195).
Desse modo, de acordo com o novo Código Civil, devemos passar a considerar a existência de dois tipos de compra e venda imobiliária, a saber: a) o contrato de compra e venda em que o imóvel é ofertado à venda e negociado por empresa imobiliária, quando o contrato em questão fica submetido às normas do Código Civil e também da Lei de Defesa do Consumidor, considerando que a empresa imobiliária é qualificada, juridicamente, como fornecedora de bens (Lei nº 8.078/90, art. 3º), e assim sendo, os contratos de adesão celebrados pelas empresas construtoras e incorporadoras junto aos seus clientes devem observar as normas limitadoras de obrigações determinadas pelas regras legais; e b) o contrato de compra e venda de imóvel celebrado exclusivamente entre particulares, quando tanto o vendedor como o comprador não exercem atividade empresarial, ficando este contrato sujeito, exclusivamente, às disposições constantes dos artigos 481 a 504 do Código Civil de 2002.
De acordo com a regra constante do art. 481 do novo Código Civil, o contrato de compra e venda compreende o negócio jurídico em que o vendedor se obriga a transferir o domínio sobre o imóvel de que é proprietário, enquanto o comprador fica obrigado a pagar o preço ajustado, em dinheiro. A partir dessa definição, conclui-se que a compra e venda imobiliária constitui, sempre, operação à vista, considerando-se “obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço” (CC 2002, art. 482). Para a validade dos atos translativos da propriedade imobiliária, como a compra e venda, é essencial que sejam tais contratos formalizados através de escritura pública, se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos (CC 2002, art. 108).