USUCAPIÃO

O usucapião é o modo peculiar de aquisição da propriedade imobiliária, pelo exercício efetivo e sem oposição da posse de um imóvel, seja este um terreno, lote, casa, apartamento ou mesmo de uma propriedade rural. Pelo instituto jurídico do usucapião, o titular da posse do imóvel adquire o correspondente domínio e assim pode registrar, em seu próprio nome, a propriedade imobiliária, através de processo judicial. Em nosso sistema de direito positivo, de acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem seis modalidades distintas de usucapião: 1) usucapião geral; 2) usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial; 3) usucapião de boa-fé; 4) usucapião por aquisição incompleta; 5) usucapião especial urbano; e 6) usucapião especial rural.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.