AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

A ação renovatória aplica-se, regra geral, aos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais, sendo regulada pelos artigos 51 a 57 e 71 a 75 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações). O art. 51, parágrafo 4º, dessa lei estende a possibilidade da renovação judicial do contrato de aluguel aos imóveis utilizados por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, quando regularmente constituídas.
Através da ação renovatória, a empresa locatária de imóvel que exerce atividade econômica produtiva, após a consolidação do seu ponto comercial, passa a ter direito à renovação compulsória, por sucessivos períodos, do contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do locador, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na lei. O locador, apesar de ser obrigado judicialmente a renovar a locação com a empresa inquilina, tem direito ao pagamento de um aluguel justo, fixado em valores de mercado, podendo se valer, inclusive, na vigência do contrato, da ação revisional, disciplinada nos artigos 68 a 70 da Lei de Locações.
Constituem requisitos para a propositura da ação renovatória (arts. 51 e 71): a) que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos anteriores seja de 5 anos; c) o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo período mínimo de 3 anos; d) prova do cumprimento integral de todas as obrigações do contrato em vigor, inclusive pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel; e) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; f) a ação deve ser proposta no prazo de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, anterior à data de encerramento da vigência do contrato a renovar.
Na sua defesa oposta contra a ação renovatória, o locador poderá alegar, além do não cumprimento a qualquer um dos requisitos acima relacionados (art. 72): a) não atender a proposta da empresa locatária o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização decorrente da exploração do ponto comercial; b) ter proposta de locação de terceiro, em melhores condições; c) não estar obrigado a renovar a locação, se por força de determinação do Poder Público for o locador obrigado a realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou se o imóvel for requisitado para uso próprio, a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital da empresa o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Todavia, na hipótese de retomada para exploração de negócio comercial pelo próprio locador, o imóvel não poderá ser destinado a atividade econômica no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação, quando contratada, também envolvia o fundo de comércio ou ponto comercial, com suas instalações e pertences.
A ação renovatória é cabível também nas locações em shopping centers, nas mesmas condições fixadas na lei para as demais empresas. A diferença é que a lei não permite ao locador (art. 52, parágrafo 2º), no caso o incorporador ou empreendedor do shopping, se opor à renovação alegando retomada para exploração ou uso próprio do ponto comercial.