LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER

O contrato celebrado entre o empreendedor de shopping center e os lojistas que ocupam seu espaço comercial não se reduz a uma simples relação de locação imobiliária. Na verdade, o que existe é uma locação atípica, em que, além do contrato de locação em si, o lojista passa a se vincular, mediante contrato de adesão, perante a empresa proprietária do shopping, a três outros instrumentos, a saber, a) uma convenção que define as normas gerais de locação, administração, funcionamento e fiscalização; b) o regimento interno do shopping center; e c) a participação na associação dos lojistas ou em fundo de promoção. A partir da iniciativa e dos investimentos realizados pelo empreendedor, este idealiza a divisão dos espaços dentro do shopping center para ocupação por grandes lojas âncora, lojistas, franquias e empresários em geral, dos mais diversos ramos de comércio e serviços, definindo um assim denominado mix, que representa a composição e distribuição ideal de atividades que possam atrair e manter o máximo de clientes para a realização de negócios em um mesmo espaço comercial. Desse modo, a posição do empreendedor não se limita a de um mero locador, mas representa a parte que planeja, administra, divulga e gerencia todo o conjunto de estabelecimentos reunidos no shopping, e que deve zelar pela harmonia e convergência de interesses dentro desse ambiente, sempre tendo por destinatário final a sua clientela. Tendo em vista essas características próprias, o renomado professor Fábio Konder Comparato observa que o papel do empreendedor do shopping center transcende à mera relação de locação comercial porque ele também desempenha uma função de proteção dos interesses do conjunto de lojistas, em razão da necessidade de manutenção da clientela institucional do shopping center, e, na hipótese da existência de conflitos na utilização dos espaços do centro comercial, qualquer problema “deve ser resolvido, normalmente, pela submissão do interesse particular ao interesse comum, como nas organizações associativas ou societárias”.
Não existe, no Brasil, uma legislação especial sobre locação em shopping center, encontrando-se esse contrato atípico regulado, de modo bastante resumido, pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Segundo o disposto no caput desse art. 54, “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais estabelecidas nesta lei”. Na realidade, as regras aplicáveis às relações locatícias entre o empreendedor e os lojistas decorrem de um contrato de adesão cujas cláusulas básicas são determinadas pelo proprietário do shopping. Dentre as condições particulares desse contrato, que difere da prática locatícia comum, encontra-se o valor do aluguel, que compreende o pagamento, ao empreendedor, de uma parte fixa e uma parte variável, incidente sobre o faturamento real do lojista, além das despesas comuns de condomínio (art. 54, § 2º) e do fundo de promoção, quando for o caso.
Em garantia dos direitos dos lojistas locatários, a Lei nº 8.245/91 prevê a aplicação dos procedimentos judiciais das ações renovatórias e revisional de aluguel, assim como é vedado ao empreendedor retomar o imóvel locado para uso próprio (art. 52, § 2º). Outra garantia que vem sendo reconhecida pelos nossos Tribunais é o direito do lojista ao ponto comercial, que, “em regra não sofre exceção quando se passa nas locações em Shopping Center” (STJ, 6ª Turma, RESP 189.380-SP, Rel. Min. Luiz Vicente Chernicchiaro, julgado em 20.05.99).