OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR

Na incorporação de imóveis para a construção de edifícios para fins residenciais ou comerciais, a empresa incorporadora deverá cumprir, nos termos da Lei nº 4.591/64. De acordo com o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591/64, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Somente poderá ser incorporador “o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário do terreno”, como também o construtor ou o corretor de imóveis (Lei nº 4.591/64, art. 31), seja ele pessoa física ou jurídica.
Iniciado um processo de incorporação imobiliária, o incorporador deve cumprir as obrigações expressas no art. 32 da Lei nº 4.591/64, devendo ser destacadas, dentre as principais, a apresentação dos seguintes documentos: a) título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e irretratável na qual conste cláusula autorizativa da imissão na posse e autorização para comercialização das frações ideais do terreno; b) certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, de débitos com a previdência social, de protesto de títulos e de ônus e de distribuição de ações cíveis e criminais com relação aos alienantes do terreno e ao incorporador, e certidão negativa de ônus relativamente ao imóvel; c) projeto de construção aprovado pela Prefeitura Municipal e pelos demais órgãos competentes para a fiscalização do planejamento urbano e ambiental; d) cálculo das áreas das edificações com a discriminação da área construída comum e da área privativa ou exclusiva de cada unidade autônoma; e) memorial de incorporação, descritivo das especificações da obra projetada, elaborado de acordo com os princípios, critérios e procedimentos especificados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; f) avaliação do custo global da obra, calculada de acordo com as normas da ABNT; g) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão; h) minuta da futura convenção de condomínio; i) declaração em que se defina a parcela do preço quando ocorra a permuta de terreno por área construída; j) declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a estacionamento.
Para o início da incorporação, todos os documentos acima referidos devem ser levados para registro perante o cartório de imóveis competente, e o incorporador somente poderá ofertar as unidades para venda e realizar a negociação das mesmas após cumprir tal exigência perante o registro imobiliário. Em todos os anúncios, impressos, publicações, prospectos e propostas de divulgação do empreendimento imobiliário deverá constar, obrigatoriamente, o número do registro da incorporação no cartório de imóveis (art. 32, § 3º), sob pena do incorporador responder pela prática de contravenção relativa à economia popular (art. 66, I c/c o art. 10 da Lei nº 1.521/51), e os órgãos de imprensa e de publicidade que promoverem a divulgação de incorporação não registrada ficam sujeitos ao pagamento de multa calculada pelo dobro do valor pago pelo anunciante, multa que reverterá em favor do Poder Público Municipal.