REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - PARTILHA DE IMÓVEL

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - PARTILHA DE IMÓVEL:
A partilha consiste no ato jurídico de divisão do patrimônio e de bens entre pessoas. Pode decorrer a partilha de ato entre vivos, como no caso de desfazimento da sociedade conjugal, ou em virtude de causa mortis, pelo falecimento do proprietário, quando este deixa bens para serem partilhados entre seus herdeiros. Através da partilha, ocorre a transferência da propriedade imobiliária, por força de sentença judicial em processo de separação judicial, divórcio ou de inventário.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.

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USUCAPIÃO

O usucapião é o modo peculiar de aquisição da propriedade imobiliária, pelo exercício efetivo e sem oposição da posse de um imóvel, seja este um terreno, lote, casa, apartamento ou mesmo de uma propriedade rural. Pelo instituto jurídico do usucapião, o titular da posse do imóvel adquire o correspondente domínio e assim pode registrar, em seu próprio nome, a propriedade imobiliária, através de processo judicial. Em nosso sistema de direito positivo, de acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem seis modalidades distintas de usucapião: 1) usucapião geral; 2) usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial; 3) usucapião de boa-fé; 4) usucapião por aquisição incompleta; 5) usucapião especial urbano; e 6) usucapião especial rural.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.

CONTRATO DE GAVETA - PARTE 1

Os contratos celebrados por mutuário para aquisição da casa própria, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, segundo a legislação específica, são contratos de natureza personalíssima, isto é, somente vinculam e devem ser executados entre o adquirente ou promissário comprador e a instituição financeira que concedeu o crédito, sendo que o credor passa a ser titular de um direito real sobre o imóvel, através da constituição de hipoteca, que somente é liberada após a integral quitação do preço. Essas as condições jurídicas básicas em que esse negócio imobiliário é formalizado.
Todavia, incorporou-se ao costume imobiliário no Brasil, com o decorrer dos anos, uma figura atípica, denominada de “contrato de gaveta”, que é uma operação pela qual o mutuário originário transfere a outra pessoa, mediante contrato não registrado em cartório de imóveis e sem o consentimento do credor hipotecário, a posse do imóvel adquirido através do SFH. A própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, diante da multiplicação de negócios desse tipo, chegou a elaborar uma definição para os contratos de gaveta, considerados como “designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição” (STJ, 3ª Turma, RESP 119.466-MG, Relator Min. Ari Pargandler, DJU 19.06.2000).
Cabe ressaltar que a legislação do SFH sempre admitiu a transferência ou cessão dos direitos e obrigações dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados com instituições financeiras. A Lei nº 8.004/90 expressamente permitia a transferência do contrato, desde que “em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação” (art. 1º, parágrafo único). A Lei nº 8.692/93, por seu turno, previa que “Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas” (art. 20). Todavia, na prática, a transferência do financiamento, nas bases de reajustamento adotadas pelo SFH, inviabilizava essa operação, uma vez que, na maioria dos casos, o saldo devedor existente junto à instituição financeira contabilizava valores que extrapolavam o valor real ou de mercado do imóvel. Por outro lado, tantas eram as exigências para aprovação do cadastro do cessionário ou interessado na transferência que somente, em raras situações, a instituição financeira concordava com a realização da operação.
A principal inconveniência do contrato de gaveta para o cessionário e possuidor do imóvel, que assume a obrigação de pagar as parcelas pendentes do financiamento, é que este não tem legitimidade para discutir ou questionar, perante a instituição financeira, qualquer problema decorrente de reajuste indevido da prestação ou do saldo devedor, pois o contrato permanece, para todos os efeitos legais, em nome do mutuário original. E mesmo após o pagamento de todas as prestações, o cessionário enfrentará dificuldades visando a liberação da hipoteca e a conseqüente transferência do imóvel para o seu nome, uma vez que a instituição financeira somente reconhecerá o mutuário original como titular do direito de propriedade.

CONTRATO DE GAVETA - PARTE 2

A permanência, por muito tempo, de um negócio imobiliário celebrado através de contrato de gaveta, representa uma situação arriscada tanto para o mutuário do SFH que transfere o imóvel, como para o adquirente, vulgarmente chamado de “gaveteiro”. O mutuário e cedente do imóvel, enquanto a transferência do financiamento não for regularizada, fica impedido de adquirir outro imóvel pelo SFH. Se o adquirente ou gaveteiro não pagar as prestações do financiamento, ou os impostos incidentes sobre o imóvel, ou mesmo as taxas de condomínio, o mutuário ficará sujeito a execução judicial e poderá ter o seu nome lançado em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA). O risco maior, todavia, é assumido pelo adquirente. Se, por hipótese, enquanto o cessionário ou adquirente estiver pagando as prestações, o mutuário vier a falecer, com a conseqüente quitação do financiamento pelo seguro habitacional, a família do falecido pode reivindicar o imóvel para o espólio, hipótese esta bastante comum e que termina, invariavelmente, em conflito decidido no âmbito do Poder Judiciário. Também no caso do mutuário sofrer execução judicial por parte de qualquer credor, o imóvel pode ser penhorado em garantia do pagamento da dívida.
Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”
Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.

Novos Escritórios ocupam bairros de SP com perfil residencial

Em São Paulo, morar perto do trabalho é sinônimo de qualidade de vida. De olho nesse comportamento, incorporadores pulverizam empreendimentos comerciais por bairros residenciais.

Levantamento da consultoria Urban Systems para a Folha aponta que os 59 conjuntos de escritórios lançados na Grande São Paulo de dezembro de 2007 a maio de 2010 se espalham por 30 regiões.

Na capital, o Brooklin (zona oeste) liderou o ranking de novos, com seis lançamentos. "Lapa, Barra Funda, Morumbi [zona oeste] e Vila Mariana [zona sul] demandam conjuntos comerciais de pequeno e médio portes", afirma Thomaz Assumpção, diretor da Urban Systems.

Dois fatores explicam a diversificação de áreas. "As pessoas querem trabalhar perto de casa", cita Claudio Alencar, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

Além disso, "os preços de mercados [polos de escritórios] mais tradicionais são maiores", complementa. Ricardo Betancourt, presidente da consultoria Colliers, estima que 20% dos lançamentos deste ano ocorreram fora de regiões como as das avenidas Engenheiro Luiz Carlos Berrini, Brigadeiro Faria Lima e Paulista e do Itaim.

O consultor Flávio De Marco Júnior mora em Perdizes e vai comprar uma sala na Água Branca (zona oeste). "Hoje alugo um escritório em Moema. Fechado o negócio, deixarei o carro na garagem."
FONTE: FOLHA.COM
ROSANGELA DE MOURA
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Franquias imobiliárias estão entre as que mais crescem e já atraem estrangeiras

O mercado imobiliário chegou com grande apetite ao setor de franquias. De acordo com a ABF (Associação Brasileira de Franchising), as empresas imobiliárias devem ocupar o segundo lugar entre os setores que mais crescem neste ano.

A estimativa de crescimento da entidade para o setor em 2010 é de 18%, enquanto o das franqueadoras imobiliárias deve crescer 25%, atrás apenas do setor de vestuário (que inclui calçados).

Diante do cenário positivo, duas das maiores empresas norte-americanas de "real estate" desembarcaram no Brasil -imediatamente após a crise do "subprime".

A vinda da Re/Max e da Century 21 ao país reforça a tese de que as economias desenvolvidas vislumbram lucro nos mercados emergentes. O movimento pode ser observado também entre os bancos e entre as empresas de telefonia.

"Os motivos do crescimento são a expansão do crédito imobiliário, o boom da construção civil e o deficit habitacional. As maiores empresas do mundo aportam aqui para ganhar no desenvolvimento, especialmente após o programa Minha Casa, Minha Vida", diz Ricardo Camargo, diretor-executivo da ABF.

As americanas estão um passo à frente das outras franquias imobiliárias em profissionalização, por terem décadas de serviços padronizados e desenvolvimento de sistemas de vendas.

A Re/Max, que está no Brasil desde janeiro, desenvolveu o software iConnect, que auxilia a venda em 44 países e em 25 idiomas.

"Cerca de 60% das vendas mundiais são realizadas por meio do iConnect, e a tendência é que no Brasil esse percentual seja semelhante", afirma Renato Teixeira, presidente da Re/Max Brasil, que tem 68 franquias no país.

A rede tem mais de 7.000 franqueados no mundo e atua em 81 países, inclusive nos principais emergentes. Dos Brics (Brasil, Rússia, Índia e China), apenas a Rússia ainda não tem escritório e franqueados, mas isso deve acontecer até o fim deste ano, segundo Teixeira.

"As maiores marcas mundiais devem vir para cá nos próximos dois anos. Nos eventos internacionais, somos assediados pela concorrência, que já está se movimentando."

A Re/Max investiu R$ 1 milhão para abrir a rede no país e tem como meta para 2010 venda de R$ 1 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas).

Outra americana, a Century 21 já atua nos Brics, com 44 franqueados no Brasil, 100 na Rússia, 4 na Índia e 1.200 na China -país onde já atua há 11 anos. A empresa vendeu cerca de R$ 200 milhões em 2009 e quer dobrar esse valor neste ano.

ATRATIVO

"O deficit habitacional do Brasil é um atrativo. Os emergentes se destacam pelas possibilidades de crescimento. O campo é tão grande que acredito que só com as empresas brasileiras não é possível atender a demanda."

A crítica ao mercado brasileiro fica por conta da burocracia e da falta de especialização dos corretores.

"As transações imobiliárias ainda são um pouco amadoras aqui. Estamos tentando regulamentar as franquias para promover a desburocratização. Isso vai padronizar os profissionais e as atividades serão mais ágeis", diz Ernani Assis, diretor da Century 21 no Brasil.
Fonte: FOLHA.COM

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REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS- CUIDADOS NECESSÁRIOS NA HORA DE ADQUIRIR O SEU IMÓVEL

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS- CUIDADOS NECESSÁRIOS NA HORA DE ADQUIRIR O SEU IMÓVEL:
Na aquisição de imóveis, o comprador deve adotar algumas cautelas antes de concretizar o negócio, evitando que posteriormente à transação possa ter algumas dores de cabeça. O ideal é que todo o comprador se assessore de um profissional do ramo que o acompanhe nas sindicâncias prévias perante aos órgãos públicos

Comumente as certidões exigíveis para a lavratura da escritura pública são obtidas após o fechamento do negócio, principalmente quando a venda se efetiva com um contrato particular de promessa de compra e venda, cujo pagamento seja feito à prestação. Nesse caso, a escritura pública somente será lavrada após o pagamento da última parcela.

O ideal é que o comprador já obtenha as certidões antes de consolidada a transação, mesmo antes de qualquer pagamento a título de antecipação para garantia do negócio.

As certidões a que nos referimos são as de negativa de ônus reais e ações reipersecutórias e as negativas de débitos de tributos federais, estaduais e municipais.

+ DETALHES ATRAVÉS DO MINI CURSO:
OS 5 PASSOS BÁSICOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO - UMA VALIOSA COMPILAÇÃO DE SUGESTÕES PARA DAR MAIOR SEGURANÇA NA AQUISIÇÃO DE SEU IMÓVEL
Solicite sua cópia pelo Email: alexportosat@hotmail.com