REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação:
O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), é um imposto brasileiro de competência estadual, devido por toda pessoa física ou jurídica que receber bens ou direitos como herança, diferença de partilha ou doação.
Possui função fiscal, ou seja, tem a finalidade de arrecadar recursos financeiros para os estados e Distrito Federal. O lançamento do crédito tributário é feito por declaração.
Ocorre o fato gerador:
na transmissão de qualquer bem ou direito havido por sucessão legítima ou sucessão testamentária, inclusive a sucessão provisória;
na transmissão por doação, a qualquer título, de quaisquer bens ou direitos;
na aquisição de bem ou direito em excesso pelo herdeiro ou cônjuge meeiro, na partilha, em sucessão causa mortis ou em dissolução de sociedade conjugal.
Fonte: Origem: Wikipédia, a enciclopédia livre.
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quarta-feira, 30 de junho de 2010
VAGAS DE GARAGEM
Nos condomínios de edifícios residenciais ou comerciais, a cada unidade imobiliária autônoma deve corresponder uma ou mais vagas de garagem para estacionamento de veículos, conforme previsto na legislação aplicável. De acordo com o disposto no parágrafo 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64, a vaga de garagem é considerada, regra geral, como “objeto de propriedade exclusiva (....) e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. Sendo objeto de propriedade exclusiva, a área da garagem deve ser somada ou acrescida à área útil da respectiva unidade imobiliária, nos termos do contrato ou escritura de incorporação imobiliária ou de constituição de condomínio fechado do respectivo edifício.
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
quinta-feira, 10 de junho de 2010
HABITE-SE
FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
terça-feira, 8 de junho de 2010
Credor fiduciário pode opor embargos de terceiros para defender seus bens de constrição judicial
É possível a oposição de embargos de terceiro para a defesa de bens alienados fiduciariamente que sofrem constrições judiciais. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao dar provimento a recurso especial do Banco do Brasil.
Em ação de execução contra empresa, foi determinado o seqüestro de bens e máquinas industriais. O banco apresentou, então, embargos de terceiro, afirmando que tais bens estavam alienados fiduciariamente, não pertencendo à empresa. Segundo afirmou, a empresa detém apenas a posse direta, enquanto o banco detém o domínio resolúvel e a propriedade dos referidos bens. Em primeira instância, a sentença afirmou ser indiscutível que os bens objeto do seqüestro servem de garantia fiduciária ao banco embargante. Mas decidiu que os embargos de terceiros não servem para anular ato já efetuado, havendo procedimento próprio para isso.
O banco apelou, alegando cerceamento de defesa, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento à apelação. "Não há cerceamento de defesa quando a decisão entende que a prova depositada em juízo é suficiente para o deslinde da questão e não se demonstra a imprescindibilidade da pretensão não deferida", considerou o tribunal catarinense. Para o desembargador, a questão versou apenas sobre a inclusão ou exclusão do bem na execução e não sobre direitos que terceiro pudesse ter sobre as coisas. "Assim, o meio processual adequado para obter a anulação de ato jurídico, por fraude a credor, é a ação pauliana e não a resposta a embargos de terceiros", afirmou o magistrado.
A instituição bancária apresentou embargos infringentes, mas foram rejeitados. "Não é possível ao tribunal, em sede de embargos declaratórios, reabrir unilateralmente a discussão da causa, esclarecendo o que não ficou obscuro ou completando o que está completo", afirmou o tribunal. Inconformado, o banco recorreu ao STJ, alegando ofensa aos artigos 535 e 1046 do Código de Processo Civil. Segundo afirmou, o tribunal interpretou mal sua pretensão, visto que a idéia era proteger sua garantia dos efeitos do seqüestro. A instituição bancária reconheceu que a avença havia entre o comprador e vendedor dos bens alienados fiduciariamente ao banco não seria passível de anulação por meio de tal processo. "Mas o alvo jurídico pretendido pelo banco foi o de proteger sua propriedade resolúvel e sua posse indireta dos efeitos do sequestro manejado sobre os bens vinculados cedularmente, nos termos dos artigos 57 e 59 do Decreto-lei 413/69", sustentou. Por isso, opôs embargos de terceiro, consoante autoriza o artigo 1046 do Código de Processo Civil.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial. Após afastar a alegação de ofensa ao artigo 535 do CPC, o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do caso, afirmou ter havido ofensa ao artigo 1046 do CPC. Segundo observou, tal norma permite a equiparação a terceiro do devedor que figura no pólo passivo da execução, sendo incabível a penhora do bem alienado fiduciariamente, por este ser de propriedade do credor fiduciário.
"Ora, se é possível ao credor fiduciário defender seus bens de penhora, ato constritivo que visa à alienação do bem, com igual propriedade ser-lhe-á possível utilizar-se do mesmo instrumento processual para afastar o seqüestro do bem", afirmou o ministro.
Votou, então, pelo provimento do recurso especial para julgar procedentes os embargos de terceiro opostos pelo banco do Brasil, afastando da constrição os bens de sua propriedade. "Eis que perfeitamente possível ao credor fiduciário a oposição de embargos de terceiros para proteger seus bens de gravames judiciais", concluiu Aldir Passarinho Junior.
Fonte: Ademi RJ
http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=37134
Em ação de execução contra empresa, foi determinado o seqüestro de bens e máquinas industriais. O banco apresentou, então, embargos de terceiro, afirmando que tais bens estavam alienados fiduciariamente, não pertencendo à empresa. Segundo afirmou, a empresa detém apenas a posse direta, enquanto o banco detém o domínio resolúvel e a propriedade dos referidos bens. Em primeira instância, a sentença afirmou ser indiscutível que os bens objeto do seqüestro servem de garantia fiduciária ao banco embargante. Mas decidiu que os embargos de terceiros não servem para anular ato já efetuado, havendo procedimento próprio para isso.
O banco apelou, alegando cerceamento de defesa, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento à apelação. "Não há cerceamento de defesa quando a decisão entende que a prova depositada em juízo é suficiente para o deslinde da questão e não se demonstra a imprescindibilidade da pretensão não deferida", considerou o tribunal catarinense. Para o desembargador, a questão versou apenas sobre a inclusão ou exclusão do bem na execução e não sobre direitos que terceiro pudesse ter sobre as coisas. "Assim, o meio processual adequado para obter a anulação de ato jurídico, por fraude a credor, é a ação pauliana e não a resposta a embargos de terceiros", afirmou o magistrado.
A instituição bancária apresentou embargos infringentes, mas foram rejeitados. "Não é possível ao tribunal, em sede de embargos declaratórios, reabrir unilateralmente a discussão da causa, esclarecendo o que não ficou obscuro ou completando o que está completo", afirmou o tribunal. Inconformado, o banco recorreu ao STJ, alegando ofensa aos artigos 535 e 1046 do Código de Processo Civil. Segundo afirmou, o tribunal interpretou mal sua pretensão, visto que a idéia era proteger sua garantia dos efeitos do seqüestro. A instituição bancária reconheceu que a avença havia entre o comprador e vendedor dos bens alienados fiduciariamente ao banco não seria passível de anulação por meio de tal processo. "Mas o alvo jurídico pretendido pelo banco foi o de proteger sua propriedade resolúvel e sua posse indireta dos efeitos do sequestro manejado sobre os bens vinculados cedularmente, nos termos dos artigos 57 e 59 do Decreto-lei 413/69", sustentou. Por isso, opôs embargos de terceiro, consoante autoriza o artigo 1046 do Código de Processo Civil.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial. Após afastar a alegação de ofensa ao artigo 535 do CPC, o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do caso, afirmou ter havido ofensa ao artigo 1046 do CPC. Segundo observou, tal norma permite a equiparação a terceiro do devedor que figura no pólo passivo da execução, sendo incabível a penhora do bem alienado fiduciariamente, por este ser de propriedade do credor fiduciário.
"Ora, se é possível ao credor fiduciário defender seus bens de penhora, ato constritivo que visa à alienação do bem, com igual propriedade ser-lhe-á possível utilizar-se do mesmo instrumento processual para afastar o seqüestro do bem", afirmou o ministro.
Votou, então, pelo provimento do recurso especial para julgar procedentes os embargos de terceiro opostos pelo banco do Brasil, afastando da constrição os bens de sua propriedade. "Eis que perfeitamente possível ao credor fiduciário a oposição de embargos de terceiros para proteger seus bens de gravames judiciais", concluiu Aldir Passarinho Junior.
Fonte: Ademi RJ
http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=37134
FGTS para casa própria chega a R$ 2 bi
Folha de São Paulo, Julianna Sofia, 28/mai
Os saques de recursos do FGTS para a compra da casa própria cresceram quase 30% no primeiro quadrimestre do ano em relação a igual período de 2009. De janeiro a abril, 299.929 trabalhadores sacaram R$ 2,1 bilhões de suas contas no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a compra de moradia.
Desse valor, 76,5% foram usados por pessoas com renda acima de cinco salários mínimos (R$ 2.550). Só a faixa de renda superior a dez pisos salariais (R$ 5.100) foi responsável por metade dos recursos retirados.
O levantamento aponta que, entre quem ganha até cinco salários mínimos, o valor sacado não chegou a um terço do volume global.
Nessa faixa de renda estão as famílias enquadradas pelo governo em programas de habitação popular, com recursos subsidiados. Essa parcela da população (ganhos até cinco salários mínimos) responde por 95% do deficit habitacional do país.
Na avaliação do vice-presidente de fundos e loterias da Caixa Econômica Federal, Wellington Moreira Franco, a chegada da nova classe média ao mercado de consumo está por trás desse aumento nos saques do FGTS para habitação neste ano.
"O grande ganho do mercado interno decorre da entrada dessa nova classe média, que passou a consumir. E o primeiro bem sonhado é a casa própria. Isso foi possível porque há crédito e oferta de imóveis pelo setor da construção civil", afirma o vice-presidente.
Para ele, a percepção de que a economia está em um bom momento, com expansão do mercado de trabalho, também motivou os trabalhadores a assumirem compromisso de longo prazo.
Fonte: ADEMI/RJ
Os saques de recursos do FGTS para a compra da casa própria cresceram quase 30% no primeiro quadrimestre do ano em relação a igual período de 2009. De janeiro a abril, 299.929 trabalhadores sacaram R$ 2,1 bilhões de suas contas no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a compra de moradia.
Desse valor, 76,5% foram usados por pessoas com renda acima de cinco salários mínimos (R$ 2.550). Só a faixa de renda superior a dez pisos salariais (R$ 5.100) foi responsável por metade dos recursos retirados.
O levantamento aponta que, entre quem ganha até cinco salários mínimos, o valor sacado não chegou a um terço do volume global.
Nessa faixa de renda estão as famílias enquadradas pelo governo em programas de habitação popular, com recursos subsidiados. Essa parcela da população (ganhos até cinco salários mínimos) responde por 95% do deficit habitacional do país.
Na avaliação do vice-presidente de fundos e loterias da Caixa Econômica Federal, Wellington Moreira Franco, a chegada da nova classe média ao mercado de consumo está por trás desse aumento nos saques do FGTS para habitação neste ano.
"O grande ganho do mercado interno decorre da entrada dessa nova classe média, que passou a consumir. E o primeiro bem sonhado é a casa própria. Isso foi possível porque há crédito e oferta de imóveis pelo setor da construção civil", afirma o vice-presidente.
Para ele, a percepção de que a economia está em um bom momento, com expansão do mercado de trabalho, também motivou os trabalhadores a assumirem compromisso de longo prazo.
Fonte: ADEMI/RJ
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