Aluguel escapa do IR
O Dia, 27/nov
Alívio para milhões de brasileiros que moram de aluguel no País. A despesa poderá ser descontada da declaração anual de ajuste do Imposto de Renda. A medida, aprovada ontem na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, vai beneficiar somente pessoas físicas. O desconto máximo será de R$ 15 mil por ano e só valerá para gasto com o aluguel onde o contribuinte vive. Veraneio ou imóvel comercial não serão contemplados. Outra exigência é que o contribuinte tenha que preencher a declaração completa do IR.
Hoje, trabalhadores com rendimentos de R$ 1.372,82 a R$ 2.743,25 recolhem 15% de IR. Para ganhos acima desse valor, a mordida do Leão é de 27,5%. O projeto segue para a Comissão de Assuntos Econômicos, também no Senado. Se for aprovado, vai direto para Câmara dos Deputados, sem passar pelo plenário.
Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Manoel Maia, existe mais de 1 milhão de contratos de locação no País (mais de 6 milhões de pessoas). O IBGE revela que 15% da população são inquilinos. "O projeto é bem-vindo, mas proprietários de imóveis também deveriam ter vantagem fiscal para voltar a investir na compra de unidades para alugar. Isso contribuiria para reduzir o preço da locação. Grande parte dos valores pagos é de pequena quantia. Aluguéis mais caros são de empresas que bancam a moradia de seus executivos", diz Maia.
Para o presidente da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), Pedro Carsalade, a medida alivia o bolso de alguns inquilinos, pois a maioria dos aluguéis é de baixo valor. Ele também defende que o governo estimule a aquisição de imóvel para locação.
O advogado Luiz Guilherme Natalizi engrossa o time, mas afirma que a proposta é positiva, desde que o governo não corte outros benefícios ou modifique deduções já permitidas com saúde, educação e previdência privada: "Vemos essa situação parecida com a não aprovação da manutenção da CPMF (imposto sobre movimentação financeira) e a manobra do governo para aumentar o IOF (Imposto de Operações Financeiras). Com essa 'substituição', a arrecadação de tributos federais continua subindo".
PROJETO RECEBE EMENDAS
A possibilidade de descontar a despesa do aluguel na base de cálculo do IR animou o contador Daniel Falcão, 32 anos. "O projeto de lei pode dar uma reviravolta no mercado. Atualmente, as pessoas compram imóvel para morar ou revender (como investimento). Com a proposta, veremos o cenário do passado, quando muita gente investia na compra para alugar. Era uma forma de investimento muito rentável", lembra Falcão.
O gerente-geral de Imóveis, da Apsa, Rogério Quintanilha, disse que a medida já é um sinal positivo para incrementar ainda mais o mercado de locação no País. "A decisão também contribui para que mais pessoas se interessem em morar de aluguel. E as pessoas capitalizadas (com dinheiro) voltarão a investir no setor", prevê Quintanilha. O projeto (PLS 317/08), de autoria do senador Expedito Júnior (PR-RO), recebeu emenda para evitar distorções. Para o senador César Borges (PR-BA), autor da modificação, a inexistência de um limite poderia beneficiar os contribuintes de renda mais alta, ou seja, possibilitando que menos imposto fosse pago quanto maior fosse a despesa com aluguel.
Justiça condena venda casada
A Caixa Econômica Federal não pode fazer venda casada, ou seja, condicionar a concessão de financiamento imobiliário a qualquer outro produto ou serviço, exceto o seguro habitacional obrigatório. Decisão é da 27ª Vara Federal que também proibiu qualquer diferenciação, para fins de aprovação do crédito, entre consumidores que tenham adquirido produtos ou serviços e os que não o tenham feito.
Além disso, a Justiça determinou que a Caixa fixe nas agências avisos esclarecendo que a venda casada é expressamente vedada pelo Código de Defesa do Consumidor e constitui crime. A Caixa terá que arcar ainda com indenização por dano moral coletivo (R$ 150 mil) para o Fundo Nacional de Direitos Difusos. A iniciativa foi do Ministério Público Federal. A Caixa decidiu que vai recorrer da decisão. Fonte Ademi-RJ
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS-FINANCIAMENTO CAIXA-CERTIDÕES - PREFEITURA-CAIXA ECONOMICA-CARTÓRIOS -EMPREENDIMENTOS-MINHA CASA MINHA VIDA-INCORPORAÇÕES - FINANCIAMENTOS -SIMULADOR DE FINANCIAMENTO -CAIXA ECONOMICA
sábado, 29 de novembro de 2008
Fundo estrangeiro faz 'corrida' por construção
Fundo estrangeiro faz 'corrida' por construção
DCI, 28/nov
Em busca de caminhos menos obscuros em meio à crise financeira, os investidores europeus sondam novas oportunidades no setor de construção no Brasil. Há interesse e procura, mas a liquidez apertada limita o perfil dos aplicadores. "Nos últimos dois meses, recebi mais telefonemas de fundos de investimento do que nos últimos dois anos", afirmou o presidente da Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste (Adit), Felipe Cavalcante.
De acordo com Cavalcante, esses investidores buscam opções para alocação de recursos neste momento de turbulência nas bolsas. Mas o perfil não é generalizado: são fundos de private equity estrangeiros que estão com recursos em caixa, pois captaram antes da piora do mercado. No entanto, os grandes fundos institucionais não estão buscando o Brasil neste momento, segundo ele, mas aplicando nos Estados Unidos, onde os preços ficaram muito mais atrativos.
Os fundos de hedge se encontram em situação mais complicada. Como operavam extremamente alavancados, foram afetados fortemente pelo enxugamento de liquidez. "Eles estão parados e não têm dinheiro para investir", afirmou um administrador de fortunas que preferiu não se identificar. "Estão demitindo, pois a situação é dramática."
Os estrangeiros que entraram no setor de construção brasileiro há algum tempo mostram-se satisfeitos. "O Brasil vem registrando um desempenho bom no atual ambiente e está relativamente isolado da crise", afirmou Keith Punler, presidente da Kapital Corporation, que atua com incorporação imobiliária no Nordeste e está baseada em Fortaleza (CE). Ele admite que o mês passado foi mais complicado, mas se diz otimista a longo prazo. "Em outubro praticamente não vendemos, ficamos um pouco assustados", disse. "Mas o mercado já está voltando e acredito que conseguiremos bons dividendos."
Também baseada em Fortaleza, a Platinum Overseas diz que por enquanto não sentiu desaceleração no segmento em que atua, de imóveis para a classe média e média-alta. "O Brasil vai ser bem menos afetado pela crise do que a Europa", afirmou Tony Behan, executivo da empresa.
O Nordeste brasileiro viveu um boom imobiliário, nos últimos anos, que trouxe preocupações para as entidades do setor. Felipe Cavalcante, da Adit, se mostra bastante preocupado com movimentos especulativos feitos principalmente por investidores espanhóis em busca de terras baratas. Segundo ele, agora esses especuladores estão deixando o mercado, e o perfil do investidor está mudando. "Queremos levar empresas sérias à região, e agora são os players que estão olhando para o Brasil, não os cowboys."
O diretor de Investimentos do Ministério do Turismo, Hermano Carvalho, afirmou que o País está tentando atrair novos aplicadores para o setor. "Mas queremos os bons investidores, aqueles que respeitem a nossa legislação ambiental." Os executivos participaram de um seminário sobre o setor realizado ontem pela Embaixada Brasileira em Londres. O evento reuniu cerca de 100 pessoas, entre investidores, consultores e advogados.
Procura
Diretor da Abreu Imóveis, empresa sediada em Natal (RN) e que pertence ao grupo Brasil Brokers desde outubro de 2007, Ricardo Abreu afirmou ao DCI que, depois da crise no mercado de segunda residência, iniciada em janeiro deste ano, grupos europeus voltaram a se interessar pelas Regiões Norte e Nordeste do Brasil.
De acordo com Abreu, ingleses, espanhóis e portugueses são os mais interessados e eles preferem projetos de segunda e primeira residência que já estejam em andamento. O diretor informou que a crise não provocou demissões na empresa.
Para Eduardo Abarth, diretor da True Imóveis, localizada em Recife (PE), a previsão é que os investidores estrangeiros intensifiquem os seus investimentos no Nordeste. "O Brasil é a bola da vez, não apenas no setor imobiliário. Infelizmente a violência urbana atrapalha, mas não existe especulação aqui", disse Abarth.
O executivo citou que recentemente espanhóis e portugueses compraram áreas de praia em Alagoas e Pernambuco por R$ 2,5 milhões e R$ 3 milhões, respectivamente. Relatou que está negociando com outro grupo de investidores espanhóis e portugueses uma área na Paraíba por R$ 2,5 milhões. Segundo ele, trata-se de um terreno com um quilômetro de extensão à beira-mar, e 37 hectares. Nos três casos, os terrenos devem ser destinados à construção de resorts. No entanto, o diretor pondera que o movimento estrangeiro vinha ocorrendo antes da crise. Ele espera que a empresa atinja crescimento de ao menos 10%, embora a meta estipulada seja de 15%.
Na avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, o mercado imobiliário brasileiro, especialmente no Nordeste, desperta o interesse dos estrangeiros. "Eles estão atentos ao que está acontecendo no Brasil. Acredito que a crise vá retardar um pouco esse movimento [estrangeiro], mas os mercados internacionais vão ficar arrasados por conta da crise e a saída será buscar espaços em países que possam ter melhor performance", disse.
O presidente da Câmara alerta da necessidade de os empresários brasileiros evitarem picaretagem. "Os empresários precisam evitar a deterioração da nossa costa nordestina, esquivando-se, por exemplo, de projetos sem preocupação ambiental."
Mais pessimista, Sílvio Lopes, diretor da Lopes Imóveis, avalia que a procura estrangeira por oportunidades no Nordeste não está relacionada à crise. "Os imóveis na região são mais baratos em relação ao euro e ao dólar. Não percebo que a crise tenha desencadeado uma procura maior. Eles [investidores estrangeiros] também estão em crise lá. Então falta dinheiro para poder investir. Há estrangeiros que estão se desfazendo dos bens que têm aqui."
Fonte. ADEMI-RJ
DCI, 28/nov
Em busca de caminhos menos obscuros em meio à crise financeira, os investidores europeus sondam novas oportunidades no setor de construção no Brasil. Há interesse e procura, mas a liquidez apertada limita o perfil dos aplicadores. "Nos últimos dois meses, recebi mais telefonemas de fundos de investimento do que nos últimos dois anos", afirmou o presidente da Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste (Adit), Felipe Cavalcante.
De acordo com Cavalcante, esses investidores buscam opções para alocação de recursos neste momento de turbulência nas bolsas. Mas o perfil não é generalizado: são fundos de private equity estrangeiros que estão com recursos em caixa, pois captaram antes da piora do mercado. No entanto, os grandes fundos institucionais não estão buscando o Brasil neste momento, segundo ele, mas aplicando nos Estados Unidos, onde os preços ficaram muito mais atrativos.
Os fundos de hedge se encontram em situação mais complicada. Como operavam extremamente alavancados, foram afetados fortemente pelo enxugamento de liquidez. "Eles estão parados e não têm dinheiro para investir", afirmou um administrador de fortunas que preferiu não se identificar. "Estão demitindo, pois a situação é dramática."
Os estrangeiros que entraram no setor de construção brasileiro há algum tempo mostram-se satisfeitos. "O Brasil vem registrando um desempenho bom no atual ambiente e está relativamente isolado da crise", afirmou Keith Punler, presidente da Kapital Corporation, que atua com incorporação imobiliária no Nordeste e está baseada em Fortaleza (CE). Ele admite que o mês passado foi mais complicado, mas se diz otimista a longo prazo. "Em outubro praticamente não vendemos, ficamos um pouco assustados", disse. "Mas o mercado já está voltando e acredito que conseguiremos bons dividendos."
Também baseada em Fortaleza, a Platinum Overseas diz que por enquanto não sentiu desaceleração no segmento em que atua, de imóveis para a classe média e média-alta. "O Brasil vai ser bem menos afetado pela crise do que a Europa", afirmou Tony Behan, executivo da empresa.
O Nordeste brasileiro viveu um boom imobiliário, nos últimos anos, que trouxe preocupações para as entidades do setor. Felipe Cavalcante, da Adit, se mostra bastante preocupado com movimentos especulativos feitos principalmente por investidores espanhóis em busca de terras baratas. Segundo ele, agora esses especuladores estão deixando o mercado, e o perfil do investidor está mudando. "Queremos levar empresas sérias à região, e agora são os players que estão olhando para o Brasil, não os cowboys."
O diretor de Investimentos do Ministério do Turismo, Hermano Carvalho, afirmou que o País está tentando atrair novos aplicadores para o setor. "Mas queremos os bons investidores, aqueles que respeitem a nossa legislação ambiental." Os executivos participaram de um seminário sobre o setor realizado ontem pela Embaixada Brasileira em Londres. O evento reuniu cerca de 100 pessoas, entre investidores, consultores e advogados.
Procura
Diretor da Abreu Imóveis, empresa sediada em Natal (RN) e que pertence ao grupo Brasil Brokers desde outubro de 2007, Ricardo Abreu afirmou ao DCI que, depois da crise no mercado de segunda residência, iniciada em janeiro deste ano, grupos europeus voltaram a se interessar pelas Regiões Norte e Nordeste do Brasil.
De acordo com Abreu, ingleses, espanhóis e portugueses são os mais interessados e eles preferem projetos de segunda e primeira residência que já estejam em andamento. O diretor informou que a crise não provocou demissões na empresa.
Para Eduardo Abarth, diretor da True Imóveis, localizada em Recife (PE), a previsão é que os investidores estrangeiros intensifiquem os seus investimentos no Nordeste. "O Brasil é a bola da vez, não apenas no setor imobiliário. Infelizmente a violência urbana atrapalha, mas não existe especulação aqui", disse Abarth.
O executivo citou que recentemente espanhóis e portugueses compraram áreas de praia em Alagoas e Pernambuco por R$ 2,5 milhões e R$ 3 milhões, respectivamente. Relatou que está negociando com outro grupo de investidores espanhóis e portugueses uma área na Paraíba por R$ 2,5 milhões. Segundo ele, trata-se de um terreno com um quilômetro de extensão à beira-mar, e 37 hectares. Nos três casos, os terrenos devem ser destinados à construção de resorts. No entanto, o diretor pondera que o movimento estrangeiro vinha ocorrendo antes da crise. Ele espera que a empresa atinja crescimento de ao menos 10%, embora a meta estipulada seja de 15%.
Na avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, o mercado imobiliário brasileiro, especialmente no Nordeste, desperta o interesse dos estrangeiros. "Eles estão atentos ao que está acontecendo no Brasil. Acredito que a crise vá retardar um pouco esse movimento [estrangeiro], mas os mercados internacionais vão ficar arrasados por conta da crise e a saída será buscar espaços em países que possam ter melhor performance", disse.
O presidente da Câmara alerta da necessidade de os empresários brasileiros evitarem picaretagem. "Os empresários precisam evitar a deterioração da nossa costa nordestina, esquivando-se, por exemplo, de projetos sem preocupação ambiental."
Mais pessimista, Sílvio Lopes, diretor da Lopes Imóveis, avalia que a procura estrangeira por oportunidades no Nordeste não está relacionada à crise. "Os imóveis na região são mais baratos em relação ao euro e ao dólar. Não percebo que a crise tenha desencadeado uma procura maior. Eles [investidores estrangeiros] também estão em crise lá. Então falta dinheiro para poder investir. Há estrangeiros que estão se desfazendo dos bens que têm aqui."
Fonte. ADEMI-RJ
quarta-feira, 26 de novembro de 2008
VAGAS DE GARAGEM
Nos condomínios de edifícios residenciais ou comerciais, a cada unidade imobiliária autônoma deve corresponder uma ou mais vagas de garagem para estacionamento de veículos, conforme previsto na legislação aplicável. De acordo com o disposto no parágrafo 1º do art. 2º da Lei nº 4.591/64, a vaga de garagem é considerada, regra geral, como “objeto de propriedade exclusiva (....) e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. Sendo objeto de propriedade exclusiva, a área da garagem deve ser somada ou acrescida à área útil da respectiva unidade imobiliária, nos termos do contrato ou escritura de incorporação imobiliária ou de constituição de condomínio fechado do respectivo edifício.
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
Na constituição do condomínio, seja no regime de incorporação ou no de condomínio fechado, a escritura pode discriminar e individualizar as vagas de garagem que ficarão vinculadas a cada unidade autônoma, e assim deverá constar do registro no cartório de imóveis. Neste caso, por exemplo, ficará consignado no registro imobiliário, na mesma matrícula da unidade imobiliária, que a vaga nº 1 constitui propriedade exclusiva do apartamento 101, a vaga nº 2 constitui propriedade exclusiva do apartamento 102, e assim sucessivamente. Todavia, a escritura ou contrato de constituição do condomínio pode deixar de individualizar as vagas relacionadas às respectivas unidades autônomas, limitando-se a destinar, genericamente, a cada apartamento ou sala, o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem. Nesta hipótese, cabe à convenção de condomínio, ao regimento interno do edifício ou mesmo à deliberação da assembléia geral dos condôminos, dispor sobre a forma de atribuição e destinação das vagas, a partir de sorteio ou outra forma de escolha, de modo que as vagas numeradas e individualizadas fiquem vinculadas a cada unidade autônoma.
Na prática imobiliária, existem casos em que a vaga de garagem possui matrícula própria, distinta da unidade imobiliária a que se vincula, situação em que a propriedade da vaga, como objeto distinto e destacado, poderá ser transferida “a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio” (Lei nº 4.591/64, art. 2º, parágrafo 2º). Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que “a vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e designação numérica própria, tendo sua área, localização e confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, a qual tem aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos” (STJ, RESP 37928-SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 15.08.94, pág. 20.338). Por isso mesmo, a vaga de garagem pode ser objeto de penhora autônoma, ainda que a unidade imobiliária correspondente esteja protegida como bem de família, uma vez que “as vagas de garagem de apartamento residencial, individualizadas como unidades autônomas, com registros individuais e matrículas próprias, podem ser penhoradas, não se enquadrando na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90”. (STJ, AGA 377010-SP, Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro, DJU 08.10.2001, pág. 00215).
USUCAPIÃO
O usucapião é o modo peculiar de aquisição da propriedade imobiliária, pelo exercício efetivo e sem oposição da posse de um imóvel, seja este um terreno, lote, casa, apartamento ou mesmo de uma propriedade rural. Pelo instituto jurídico do usucapião, o titular da posse do imóvel adquire o correspondente domínio e assim pode registrar, em seu próprio nome, a propriedade imobiliária, através de processo judicial. Em nosso sistema de direito positivo, de acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem seis modalidades distintas de usucapião: 1) usucapião geral; 2) usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial; 3) usucapião de boa-fé; 4) usucapião por aquisição incompleta; 5) usucapião especial urbano; e 6) usucapião especial rural.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.
O usucapião geral decorre da posse ininterrupta, por mais de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé, de imóvel urbano ou rural, de qualquer área ou para qualquer destinação, podendo a ação de usucapião ser proposta por pessoa física ou pessoa jurídica. Para esse fim de usucapião geral, nos termos do art. 1.238 do novo Código Civil, basta que o interessado demonstre judicialmente a posse, sem oposição, do imóvel a ser usucapido. Este prazo de posse ininterrupta será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que caracteriza o usucapião geral para moradia ou estabelecimento comercial.
No usucapião de boa-fé, segundo o art. 1.242 do Código Civil de 2002, adquire também a propriedade do imóvel aquele que, pessoa física ou jurídica, de modo contínuo e sem contestação, com justo título e boa fé, o possuir pelo prazo de 10 anos. Esse prazo de posse ininterrupta será reduzido para apenas 5 anos, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.242 do novo Código Civil, no caso de aquisição incompleta, ou seja, quando ocorrer alienação onerosa, geralmente por contrato de cessão ou promessa de compra e venda, mas cujos defeitos ou irregularidades, nesse contrato, impeçam o respectivo registro no cartório de imóveis, desde que destinado o imóvel para fins de moradia ou para funcionamento de estabelecimento comercial.
O usucapião especial urbano, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal e com o art. 1.240 do Código Civil de 2002, aplica-se “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. De modo similar, o usucapião especial rural, disciplinado no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do novo Código Civil, é a forma de aquisição da propriedade para o posseiro agrícola que a torne produtiva, pelo seu trabalho ou da sua família, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, com posse contínua mínima de 5 anos.
TERRENOS DE DOMÍNIOS DA UNIÃO
A titularidade do domínio dos imóveis nacionais remonta, historicamente, ao período dos Descobrimentos, quando o Brasil ficou sob a égide do Reino de Portugal, segundo nos rememora a História oficial, ou seja, a dos dominadores, que não levaram em conta a posse milenar dos povos indígenas que aqui já viviam. Hoje, com a nossa Independência e depois de tantas doações e transferências de domínio do patrimônio do nosso povo, a exemplo das Capitanias Hereditárias, as áreas de terras que não se constituem em domínio privado, remanescem sob o domínio público.
Algumas dessas áreas de terras constituem-se em domínio da União, a exemplo dos terrenos de marinha e seus acrescidos, em todo a costa litorânea brasileira, e às margens de rios federais, ilhas, regiões de mangue, estas muito comuns na nossa cidade. A princípio, sob o argumento estratégico e militar, a faixa de terra litorânea, tomada em uma profundidade de 33 metros medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da Linha da Preamar Média do ano de 1.831, ficava reservada à União, pois este seria o alcance das armas que guarneciam os navios de guerra àquela época. Entretanto, nestes tempos de guerras televisivas, muito embora o poderio e autonomia dos armamentos militares sejam intercontinentais, continua sendo a vetusta linha da maré de 1831 que serve de parâmetro para o cálculo da faixa de terras afeta ao domínio público federal. Tais imóveis de domínio da União são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU, órgão do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, sendo fato que muitos deles encontram-se em regime de enfiteuse, sob o domínio útil (regime de aforamento) ou posse (regime de ocupação) de particulares.
O instituto da enfiteuse estava disciplinado no nosso Código Civil de 1916, agora revogado, em seus artigos 678 e seguintes, tendo por conceito a prática de ato entre vivos, ou de última vontade, mediante o qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, ao senhorio direto, uma pensão, ou foro anual, certo e invariável, conceito este do qual nos valemos tendo em vista a omissão do novo Código com relação a tal instituto. Há duas formas de se contratar com a União o direito de ocupar seus imóveis, um deles é o regime de aforamento (recebe o domínio útil) o outro é o de ocupação (recebe a posse). Através do regime de aforamento, o enfiteuta recebe o domínio útil do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de um foro anual, correspondente a 0,6% do valor do imóvel, sendo certo também que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização das benfeitorias por ele erigidas (casa, apartamento, plantações), bem como à parcela de solo sob o seu domínio útil. No regime de ocupação, no entanto, o enfiteuta recebe apenas a posse do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de uma Taxa de Ocupação, correspondente a 2% (para posses inscritas até 30/09/1988) ou 5% (para posses inscritas a partir de 01/10/1980) calculadas em ambos os casos sobre o valor do imóvel, sendo certo ainda que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização apenas das benfeitorias, uma vez que a parcela de solo continuará sob domínio pleno do Poder Público.
Algumas dessas áreas de terras constituem-se em domínio da União, a exemplo dos terrenos de marinha e seus acrescidos, em todo a costa litorânea brasileira, e às margens de rios federais, ilhas, regiões de mangue, estas muito comuns na nossa cidade. A princípio, sob o argumento estratégico e militar, a faixa de terra litorânea, tomada em uma profundidade de 33 metros medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da Linha da Preamar Média do ano de 1.831, ficava reservada à União, pois este seria o alcance das armas que guarneciam os navios de guerra àquela época. Entretanto, nestes tempos de guerras televisivas, muito embora o poderio e autonomia dos armamentos militares sejam intercontinentais, continua sendo a vetusta linha da maré de 1831 que serve de parâmetro para o cálculo da faixa de terras afeta ao domínio público federal. Tais imóveis de domínio da União são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU, órgão do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, sendo fato que muitos deles encontram-se em regime de enfiteuse, sob o domínio útil (regime de aforamento) ou posse (regime de ocupação) de particulares.
O instituto da enfiteuse estava disciplinado no nosso Código Civil de 1916, agora revogado, em seus artigos 678 e seguintes, tendo por conceito a prática de ato entre vivos, ou de última vontade, mediante o qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, ao senhorio direto, uma pensão, ou foro anual, certo e invariável, conceito este do qual nos valemos tendo em vista a omissão do novo Código com relação a tal instituto. Há duas formas de se contratar com a União o direito de ocupar seus imóveis, um deles é o regime de aforamento (recebe o domínio útil) o outro é o de ocupação (recebe a posse). Através do regime de aforamento, o enfiteuta recebe o domínio útil do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de um foro anual, correspondente a 0,6% do valor do imóvel, sendo certo também que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização das benfeitorias por ele erigidas (casa, apartamento, plantações), bem como à parcela de solo sob o seu domínio útil. No regime de ocupação, no entanto, o enfiteuta recebe apenas a posse do imóvel, podendo utilizá-lo mediante o pagamento de uma Taxa de Ocupação, correspondente a 2% (para posses inscritas até 30/09/1988) ou 5% (para posses inscritas a partir de 01/10/1980) calculadas em ambos os casos sobre o valor do imóvel, sendo certo ainda que no caso de retomada do imóvel pela União o enfiteuta fará jus à indenização apenas das benfeitorias, uma vez que a parcela de solo continuará sob domínio pleno do Poder Público.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
No nosso país, na grande maioria dos negócios imobiliários realizados, quando o valor do imóvel não é pago à vista, de uma só vez, o pacto inicial que vincula o vendedor e o comprador é celebrado através de contrato denominado de promessa de compra e venda. A promessa de compra e venda, de acordo com o entendimento doutrinário, representa um negócio jurídico preliminar, que contém a promessa de “reiterar a declaração de vontade constante do compromisso”, em que “as partes não se obrigam a dar o consentimento, eis que já foi dado, mas unicamente a repetí-lo no instrumento próprio, na escritura pública indispensável” (Orlando Gomes, Contratos, Forense, 11ª edição, pág. 260). Portanto, na promessa de compra e venda, o vendedor, designado como promitente, promete vender ao comprador, intitulado de promissário, e este por sua vez se compromete a comprar, o imóvel objeto do contrato. A compra e venda, em si, somente não se aperfeiçoa nem se conclui nessa ocasião porque o pagamento do preço do imóvel será realizado num momento futuro, representadas por prestações mensais e sucessivas, com ou sem atualização monetária.
Interessante observar que o Código Civil de 1916 nada previa sobre o contrato de promessa de compra e venda. O Decreto-Lei nº 38/1937, todavia, veio a instituir normas específicas sobre o pagamento de imóveis a prestações, mas somente no que dizia respeito à aquisição de lotes de terrenos. Esta matéria foi atualizada e revigorada no nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 6.766/1979, que de igual modo disciplinou a promessa ou compromisso de compra de venda como instituto típico das operações imobiliárias de venda de lotes para pagamento em prestações. Os usos e costumes aplicados aos negócios imobiliários estendeu a aplicação desse tipo contratual a outras operações, a exemplo da venda de imóveis em edificações já construídas, como nos prédios com destinação residencial ou comercial.
O novo Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.417 e 1.418, a partir da experiência e da prática com os inúmeros negócios jurídicos celebrados sob essa modalidade, passou a reconhecer a promessa de compra e venda de imóvel como um direito real, que garante ao promitente comprador o direito de exigir do vendedor a outorga do título definitivo de aquisição do domínio imobiliário, por meio amigável ou judicial, após pagas as prestações correspondentes ao preço do imóvel, mas desde que a promessa tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Geralmente, o contrato de promessa de compra e venda é formalizado mediante simples instrumento particular, elaborado por advogado ou pela própria empresa proprietária do imóvel. Em negócios de grande vulto, todavia, muitas vezes as partes preferem celebrar a promessa de compra e venda através de escritura pública, o que confere ao negócio jurídico a garantia da legalidade assegurada por Tabelião, bem como da segurança representada pelo depósito do documento em arquivo seguro, à prova de deterioração ou extravio. Uma vez firmada a promessa de compra e venda de imóvel, as partes ficam obrigadas a confirmar e consolidar, no futuro, o negócio jurídico através da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, quando a promessa tiver sido celebrada em caráter irrevogável e irretratável.
Interessante observar que o Código Civil de 1916 nada previa sobre o contrato de promessa de compra e venda. O Decreto-Lei nº 38/1937, todavia, veio a instituir normas específicas sobre o pagamento de imóveis a prestações, mas somente no que dizia respeito à aquisição de lotes de terrenos. Esta matéria foi atualizada e revigorada no nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 6.766/1979, que de igual modo disciplinou a promessa ou compromisso de compra de venda como instituto típico das operações imobiliárias de venda de lotes para pagamento em prestações. Os usos e costumes aplicados aos negócios imobiliários estendeu a aplicação desse tipo contratual a outras operações, a exemplo da venda de imóveis em edificações já construídas, como nos prédios com destinação residencial ou comercial.
O novo Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002), em seus artigos 1.417 e 1.418, a partir da experiência e da prática com os inúmeros negócios jurídicos celebrados sob essa modalidade, passou a reconhecer a promessa de compra e venda de imóvel como um direito real, que garante ao promitente comprador o direito de exigir do vendedor a outorga do título definitivo de aquisição do domínio imobiliário, por meio amigável ou judicial, após pagas as prestações correspondentes ao preço do imóvel, mas desde que a promessa tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Geralmente, o contrato de promessa de compra e venda é formalizado mediante simples instrumento particular, elaborado por advogado ou pela própria empresa proprietária do imóvel. Em negócios de grande vulto, todavia, muitas vezes as partes preferem celebrar a promessa de compra e venda através de escritura pública, o que confere ao negócio jurídico a garantia da legalidade assegurada por Tabelião, bem como da segurança representada pelo depósito do documento em arquivo seguro, à prova de deterioração ou extravio. Uma vez firmada a promessa de compra e venda de imóvel, as partes ficam obrigadas a confirmar e consolidar, no futuro, o negócio jurídico através da assinatura da escritura definitiva de compra e venda, quando a promessa tiver sido celebrada em caráter irrevogável e irretratável.
PARTILHA DE IMÓVEL
A partilha consiste no ato jurídico de divisão do patrimônio e de bens entre pessoas. Pode decorrer a partilha de ato entre vivos, como no caso de desfazimento da sociedade conjugal, ou em virtude de causa mortis, pelo falecimento do proprietário, quando este deixa bens para serem partilhados entre seus herdeiros. Através da partilha, ocorre a transferência da propriedade imobiliária, por força de sentença judicial em processo de separação judicial, divórcio ou de inventário.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.
Nos casos de dissolução da sociedade conjugal, “a sentença de separação judicial importa a separação de corpos e a partilha de bens”, segundo consta da norma do art. 1.575 do Código Civil de 2002, o qual reproduz a regra do art. 7º da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/77). Enuncia o parágrafo único do mesmo art. 1.575 do novo Código Civil que “a partilha de bens poderá ser feita mediante proposta dos cônjuges e homologada pelo juiz ou por este decidida”. A sentença do Juiz, na separação judicial ou no divórcio, para que ocorra a transferência definitiva e consolidada da propriedade sobre os bens imóveis partilhados, extraída através de instrumento denominado “carta de sentença”, deve ser averbada no cartório de imóveis competente, do modo como exigido pelo art. 167, inciso II, item 14, da Lei nº 6.015/73. Antes dessa averbação, a partilha não produzirá efeito jurídico algum com relação aos bens partilhados, uma vez que, no nosso sistema jurídico, a aquisição da propriedade imobiliária depende da transcrição do título de transferência no registro de imóveis. O parágrafo primeiro do art. 1.245 do Código Civil de 2002 prescreve, nesse sentido, que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Na partilha resultante da morte do proprietário de imóveis, esta depende do necessário processo de inventário dos bens deixados pelo falecido. Se o falecido morreu sem deixar testamento, a partilha será realizada pelo modo da sucessão legal, ou seja, metade dos bens será atribuída ao cônjuge sobrevivente e a outra metade destinada aos herdeiros necessários, descendentes ou ascendentes. Assim, a partilha ocorrerá relativamente aos bens imóveis entre os legalmente favorecidos, e a destinação dos bens individualizados dependerá do cálculo de valores ou da avaliação dos bens, isto para que os quinhões ou frações hereditárias sejam divididas igualitariamente. Esta divisão, com atribuição dos bens para cada herdeiro, seja em regime de propriedade individualizada, seja em condomínio civil, deve ser instrumentalizada em um formal de partilha, documento judicial que encerra o processo de inventário e que deve atender aos requisitos do art. 1.027 do Código de Processo Civil. Para que a divisão dos bens imóveis tal como constante do formal de partilha, possa produzir efeitos jurídicos, é imprescindível que esse formal seja levado para registro no cartório de imóveis respectivo, de acordo com o previsto no art. 167, inciso I, item 25, da Lei 6.015/73.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) não estipula prazo para que a carta de sentença, nos processos de separação judicial ou divórcio, ou para que o formal de partilha, nos processos de inventário, sejam levados para averbação ou registro no cartório de imóveis. Não obstante, a prática imobiliária exige que tais instrumentos sejam, de imediato, apresentados perante o cartório de imóveis, para que se concretize, efetivamente, a transferência definitiva da propriedade imobiliária.
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PARTILHA DE IMÓVEIS
Ocorre a partilha quando, por ato entre vivos ou em virtude de sucessão por morte, os bens imóveis pertencentes a uma pessoa são divididos, de modo proporcional ou não, com relação aos beneficiários, que passarão assim, após o registro imobiliário do instrumento respectivo, a ser proprietários dos imóveis partilhados. Os princípios legais e procedimentos da partilha são regulados pelos artigos 1.772 a 1.779 do ainda vigente Código Civil (arts. 2.013 a 2.022 do Código Civil de 2002) e pelos artigos 1.022 a 1.030 do Código de Processo Civil.
A partilha de imóveis tanto pode ser judicial como extrajudicial. Será judicial nos casos de sucessão causa mortis quando os herdeiros divergirem ou quando envolva interesse de menor. Ficará sujeita também à decisão judicial a partilha realizada em processo de separação judicial ou divórcio, que marca o fim da sociedade conjugal. A partilha extrajudicial, amigável ou voluntária, deve ser celebrada através de escritura pública ou contrato particular, quando na sucessão por morte haja acordo entre os herdeiros, ou, no caso da partilha-doação, em que o ascendente, em vida, pode dividir os seus bens entre os herdeiros, saindo os imóveis da parte do patrimônio disponível, desde que assim não prejudique a legítima dos seus descendentes (Código Civil, art. 1.776).
O principal efeito que resulta da partilha é a transmissão da propriedade imóvel (Código Civil, art. 530). A decisão judicial que homologar ou deliberar sobre a partilha, nos inventários e processos de dissolução da sociedade conjugal, é o instrumento bastante que deve ser apresentado perante o cartório de imóveis para a transferência da propriedade imobiliária, não sendo necessária, assim, a lavratura de escritura. Já na partilha amigável, por acordo entre herdeiros, ou na partilha-doação, a divisão e atribuição dos imóveis deve ser feita através de escritura que discrimine os imóveis e promova a sua divisão. A partilha-doação “constitui adiantamento da legítima, sendo nula se excluir herdeiro necessário” (Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1995, pág. 991).
Na sucessão legítima, isto é, na partilha decorrente de processo de inventário, deverá ser observada a “maior igualdade possível” na divisão dos bens entre os herdeiros, quanto ao valor dos imóveis partilhados (Código Civil, art. 1.775). Do mesmo modo, deve haver divisão igualitária dos bens nos processos de separação judicial e divórcio quando ambos os cônjuges concorreram para a formação do patrimônio imobiliário do casal, segundo entendimento consagrado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 4ª Turma, RESP 108.140-BA, 08.02.2000). Esta regra de proporcionalidade ideal não é obrigatória, todavia, na partilha de imóveis por ato entre vivos.
Como a partilha implica na transferência da propriedade imóvel, é devido o imposto de transmissão mortis causa ou doação (ICD), incidente à alíquota de 5 %, a ser recolhido em favor da Fazenda Estadual. No caso do imóvel ser edificado em terreno de marinha, fica dispensado o pagamento do laudêmio, mas a transferência deve ser averbada na Secretaria do Patrimônio da União. Na partilha decorrente de processo de separação judicial ou divórcio, nenhum tributo ou taxa incide sobre a divisão dos imóveis entre os cônjuges
A partilha de imóveis tanto pode ser judicial como extrajudicial. Será judicial nos casos de sucessão causa mortis quando os herdeiros divergirem ou quando envolva interesse de menor. Ficará sujeita também à decisão judicial a partilha realizada em processo de separação judicial ou divórcio, que marca o fim da sociedade conjugal. A partilha extrajudicial, amigável ou voluntária, deve ser celebrada através de escritura pública ou contrato particular, quando na sucessão por morte haja acordo entre os herdeiros, ou, no caso da partilha-doação, em que o ascendente, em vida, pode dividir os seus bens entre os herdeiros, saindo os imóveis da parte do patrimônio disponível, desde que assim não prejudique a legítima dos seus descendentes (Código Civil, art. 1.776).
O principal efeito que resulta da partilha é a transmissão da propriedade imóvel (Código Civil, art. 530). A decisão judicial que homologar ou deliberar sobre a partilha, nos inventários e processos de dissolução da sociedade conjugal, é o instrumento bastante que deve ser apresentado perante o cartório de imóveis para a transferência da propriedade imobiliária, não sendo necessária, assim, a lavratura de escritura. Já na partilha amigável, por acordo entre herdeiros, ou na partilha-doação, a divisão e atribuição dos imóveis deve ser feita através de escritura que discrimine os imóveis e promova a sua divisão. A partilha-doação “constitui adiantamento da legítima, sendo nula se excluir herdeiro necessário” (Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, Saraiva, 1995, pág. 991).
Na sucessão legítima, isto é, na partilha decorrente de processo de inventário, deverá ser observada a “maior igualdade possível” na divisão dos bens entre os herdeiros, quanto ao valor dos imóveis partilhados (Código Civil, art. 1.775). Do mesmo modo, deve haver divisão igualitária dos bens nos processos de separação judicial e divórcio quando ambos os cônjuges concorreram para a formação do patrimônio imobiliário do casal, segundo entendimento consagrado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 4ª Turma, RESP 108.140-BA, 08.02.2000). Esta regra de proporcionalidade ideal não é obrigatória, todavia, na partilha de imóveis por ato entre vivos.
Como a partilha implica na transferência da propriedade imóvel, é devido o imposto de transmissão mortis causa ou doação (ICD), incidente à alíquota de 5 %, a ser recolhido em favor da Fazenda Estadual. No caso do imóvel ser edificado em terreno de marinha, fica dispensado o pagamento do laudêmio, mas a transferência deve ser averbada na Secretaria do Patrimônio da União. Na partilha decorrente de processo de separação judicial ou divórcio, nenhum tributo ou taxa incide sobre a divisão dos imóveis entre os cônjuges
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LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
O contrato celebrado entre o empreendedor de shopping center e os lojistas que ocupam seu espaço comercial não se reduz a uma simples relação de locação imobiliária. Na verdade, o que existe é uma locação atípica, em que, além do contrato de locação em si, o lojista passa a se vincular, mediante contrato de adesão, perante a empresa proprietária do shopping, a três outros instrumentos, a saber, a) uma convenção que define as normas gerais de locação, administração, funcionamento e fiscalização; b) o regimento interno do shopping center; e c) a participação na associação dos lojistas ou em fundo de promoção. A partir da iniciativa e dos investimentos realizados pelo empreendedor, este idealiza a divisão dos espaços dentro do shopping center para ocupação por grandes lojas âncora, lojistas, franquias e empresários em geral, dos mais diversos ramos de comércio e serviços, definindo um assim denominado mix, que representa a composição e distribuição ideal de atividades que possam atrair e manter o máximo de clientes para a realização de negócios em um mesmo espaço comercial. Desse modo, a posição do empreendedor não se limita a de um mero locador, mas representa a parte que planeja, administra, divulga e gerencia todo o conjunto de estabelecimentos reunidos no shopping, e que deve zelar pela harmonia e convergência de interesses dentro desse ambiente, sempre tendo por destinatário final a sua clientela. Tendo em vista essas características próprias, o renomado professor Fábio Konder Comparato observa que o papel do empreendedor do shopping center transcende à mera relação de locação comercial porque ele também desempenha uma função de proteção dos interesses do conjunto de lojistas, em razão da necessidade de manutenção da clientela institucional do shopping center, e, na hipótese da existência de conflitos na utilização dos espaços do centro comercial, qualquer problema “deve ser resolvido, normalmente, pela submissão do interesse particular ao interesse comum, como nas organizações associativas ou societárias”.
Não existe, no Brasil, uma legislação especial sobre locação em shopping center, encontrando-se esse contrato atípico regulado, de modo bastante resumido, pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Segundo o disposto no caput desse art. 54, “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais estabelecidas nesta lei”. Na realidade, as regras aplicáveis às relações locatícias entre o empreendedor e os lojistas decorrem de um contrato de adesão cujas cláusulas básicas são determinadas pelo proprietário do shopping. Dentre as condições particulares desse contrato, que difere da prática locatícia comum, encontra-se o valor do aluguel, que compreende o pagamento, ao empreendedor, de uma parte fixa e uma parte variável, incidente sobre o faturamento real do lojista, além das despesas comuns de condomínio (art. 54, § 2º) e do fundo de promoção, quando for o caso.
Em garantia dos direitos dos lojistas locatários, a Lei nº 8.245/91 prevê a aplicação dos procedimentos judiciais das ações renovatórias e revisional de aluguel, assim como é vedado ao empreendedor retomar o imóvel locado para uso próprio (art. 52, § 2º). Outra garantia que vem sendo reconhecida pelos nossos Tribunais é o direito do lojista ao ponto comercial, que, “em regra não sofre exceção quando se passa nas locações em Shopping Center” (STJ, 6ª Turma, RESP 189.380-SP, Rel. Min. Luiz Vicente Chernicchiaro, julgado em 20.05.99).
Não existe, no Brasil, uma legislação especial sobre locação em shopping center, encontrando-se esse contrato atípico regulado, de modo bastante resumido, pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). Segundo o disposto no caput desse art. 54, “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais estabelecidas nesta lei”. Na realidade, as regras aplicáveis às relações locatícias entre o empreendedor e os lojistas decorrem de um contrato de adesão cujas cláusulas básicas são determinadas pelo proprietário do shopping. Dentre as condições particulares desse contrato, que difere da prática locatícia comum, encontra-se o valor do aluguel, que compreende o pagamento, ao empreendedor, de uma parte fixa e uma parte variável, incidente sobre o faturamento real do lojista, além das despesas comuns de condomínio (art. 54, § 2º) e do fundo de promoção, quando for o caso.
Em garantia dos direitos dos lojistas locatários, a Lei nº 8.245/91 prevê a aplicação dos procedimentos judiciais das ações renovatórias e revisional de aluguel, assim como é vedado ao empreendedor retomar o imóvel locado para uso próprio (art. 52, § 2º). Outra garantia que vem sendo reconhecida pelos nossos Tribunais é o direito do lojista ao ponto comercial, que, “em regra não sofre exceção quando se passa nas locações em Shopping Center” (STJ, 6ª Turma, RESP 189.380-SP, Rel. Min. Luiz Vicente Chernicchiaro, julgado em 20.05.99).
OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
Na incorporação de imóveis para a construção de edifícios para fins residenciais ou comerciais, a empresa incorporadora deverá cumprir, nos termos da Lei nº 4.591/64. De acordo com o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591/64, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Somente poderá ser incorporador “o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário do terreno”, como também o construtor ou o corretor de imóveis (Lei nº 4.591/64, art. 31), seja ele pessoa física ou jurídica.
Iniciado um processo de incorporação imobiliária, o incorporador deve cumprir as obrigações expressas no art. 32 da Lei nº 4.591/64, devendo ser destacadas, dentre as principais, a apresentação dos seguintes documentos: a) título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e irretratável na qual conste cláusula autorizativa da imissão na posse e autorização para comercialização das frações ideais do terreno; b) certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, de débitos com a previdência social, de protesto de títulos e de ônus e de distribuição de ações cíveis e criminais com relação aos alienantes do terreno e ao incorporador, e certidão negativa de ônus relativamente ao imóvel; c) projeto de construção aprovado pela Prefeitura Municipal e pelos demais órgãos competentes para a fiscalização do planejamento urbano e ambiental; d) cálculo das áreas das edificações com a discriminação da área construída comum e da área privativa ou exclusiva de cada unidade autônoma; e) memorial de incorporação, descritivo das especificações da obra projetada, elaborado de acordo com os princípios, critérios e procedimentos especificados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; f) avaliação do custo global da obra, calculada de acordo com as normas da ABNT; g) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão; h) minuta da futura convenção de condomínio; i) declaração em que se defina a parcela do preço quando ocorra a permuta de terreno por área construída; j) declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a estacionamento.
Para o início da incorporação, todos os documentos acima referidos devem ser levados para registro perante o cartório de imóveis competente, e o incorporador somente poderá ofertar as unidades para venda e realizar a negociação das mesmas após cumprir tal exigência perante o registro imobiliário. Em todos os anúncios, impressos, publicações, prospectos e propostas de divulgação do empreendimento imobiliário deverá constar, obrigatoriamente, o número do registro da incorporação no cartório de imóveis (art. 32, § 3º), sob pena do incorporador responder pela prática de contravenção relativa à economia popular (art. 66, I c/c o art. 10 da Lei nº 1.521/51), e os órgãos de imprensa e de publicidade que promoverem a divulgação de incorporação não registrada ficam sujeitos ao pagamento de multa calculada pelo dobro do valor pago pelo anunciante, multa que reverterá em favor do Poder Público Municipal.
Iniciado um processo de incorporação imobiliária, o incorporador deve cumprir as obrigações expressas no art. 32 da Lei nº 4.591/64, devendo ser destacadas, dentre as principais, a apresentação dos seguintes documentos: a) título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e irretratável na qual conste cláusula autorizativa da imissão na posse e autorização para comercialização das frações ideais do terreno; b) certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, de débitos com a previdência social, de protesto de títulos e de ônus e de distribuição de ações cíveis e criminais com relação aos alienantes do terreno e ao incorporador, e certidão negativa de ônus relativamente ao imóvel; c) projeto de construção aprovado pela Prefeitura Municipal e pelos demais órgãos competentes para a fiscalização do planejamento urbano e ambiental; d) cálculo das áreas das edificações com a discriminação da área construída comum e da área privativa ou exclusiva de cada unidade autônoma; e) memorial de incorporação, descritivo das especificações da obra projetada, elaborado de acordo com os princípios, critérios e procedimentos especificados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; f) avaliação do custo global da obra, calculada de acordo com as normas da ABNT; g) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão; h) minuta da futura convenção de condomínio; i) declaração em que se defina a parcela do preço quando ocorra a permuta de terreno por área construída; j) declaração sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a estacionamento.
Para o início da incorporação, todos os documentos acima referidos devem ser levados para registro perante o cartório de imóveis competente, e o incorporador somente poderá ofertar as unidades para venda e realizar a negociação das mesmas após cumprir tal exigência perante o registro imobiliário. Em todos os anúncios, impressos, publicações, prospectos e propostas de divulgação do empreendimento imobiliário deverá constar, obrigatoriamente, o número do registro da incorporação no cartório de imóveis (art. 32, § 3º), sob pena do incorporador responder pela prática de contravenção relativa à economia popular (art. 66, I c/c o art. 10 da Lei nº 1.521/51), e os órgãos de imprensa e de publicidade que promoverem a divulgação de incorporação não registrada ficam sujeitos ao pagamento de multa calculada pelo dobro do valor pago pelo anunciante, multa que reverterá em favor do Poder Público Municipal.
LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS
Um dos maiores problemas existentes no âmbito do direito imobiliário diz respeito à questão da legalização de imóveis. Um determinado imóvel pode ser considerado legal quando estiver devidamente matriculado no cartório de imóveis através de escritura pública ou instrumento particular, em nome do seu proprietário, com cadastro imobiliário atualizado perante a Prefeitura Municipal e, se for o caso de estar edificado em terreno de marinha, deverá constar a autorização do regime de aforamento ou ocupação no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União. Atendidas, assim, estas três condições básicas, cabe concluir que o imóvel pode ser considerado regular, e que atende as exigências e prescrições da legislação em vigor.
Todavia, como dado da realidade, sabemos que em regiões como a nossa, com alto grau de concentração de pobreza e diante da existência das habitações precárias existentes nas favelas, morros, palafitas e terrenos invadidos, a garantia da propriedade e do domínio regular dos imóveis passam ao largo da legalidade oficial. Predominam, nessa situação, as relações jurídicas informais e irregulares em que a posse supera, em elevada proporção, os imóveis ditos legalizados. Para o direito, somente haverá relação de propriedade quando o imóvel for adquirido através de título hábil (escritura ou contrato de compra e venda; doação ou dação em pagamento; sentença de partilha em herança ou de usucapião), e que seja esse título levado para transcrição no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 530). Em todas as demais situações, inocorrerá relação de propriedade formalmente considerada.
Não existe disponível uma estatística oficial que estabeleça a classificação dos imóveis situados na região metropolitana do Recife entre regulares e irregulares. Se tomarmos como base, apenas, os registros existentes nos cartórios de imóveis, poderemos constatar que, seguramente, mais de 2/3 desses imóveis da nossa região metropolitana podem ser considerados como irregulares.
Sob a rigorosa perspectiva das exigências do direito imobiliário, tal como determinadas pela Lei nº 6.015/73, até mesmo um apartamento situado na Avenida Boa Viagem, em que a posse tenha sido transmitida através de escritura ou contrato hábil, mas não levado a registro, ou cujo prédio ainda não possua a necessária licença de “habite-se” expedida pela Prefeitura Municipal, não pode ser declarado como imóvel legalizado, porque insusceptível a transferência do seu domínio integral enquanto persistir a irregularidade. Do mesmo modo, um terreno cuja área, limites e confrontações apresentem divergências entre os dados do registro imobiliário e as plantas da Prefeitura Municipal, também demandará a necessária regularização, através de ação judicial de competência de uma das varas de registros públicos
Diante desses fatos concretos, a solução para a regularização imobiliária e para a garantia dos direitos imobiliários da maioria da nossa população deve compreender, necessariamente, a flexibilização na legislação de registros públicos, para que esta passe também a reconhecer a existência de direitos possessórios, e não apenas aqueles decorrentes da propriedade plena.
Todavia, como dado da realidade, sabemos que em regiões como a nossa, com alto grau de concentração de pobreza e diante da existência das habitações precárias existentes nas favelas, morros, palafitas e terrenos invadidos, a garantia da propriedade e do domínio regular dos imóveis passam ao largo da legalidade oficial. Predominam, nessa situação, as relações jurídicas informais e irregulares em que a posse supera, em elevada proporção, os imóveis ditos legalizados. Para o direito, somente haverá relação de propriedade quando o imóvel for adquirido através de título hábil (escritura ou contrato de compra e venda; doação ou dação em pagamento; sentença de partilha em herança ou de usucapião), e que seja esse título levado para transcrição no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 530). Em todas as demais situações, inocorrerá relação de propriedade formalmente considerada.
Não existe disponível uma estatística oficial que estabeleça a classificação dos imóveis situados na região metropolitana do Recife entre regulares e irregulares. Se tomarmos como base, apenas, os registros existentes nos cartórios de imóveis, poderemos constatar que, seguramente, mais de 2/3 desses imóveis da nossa região metropolitana podem ser considerados como irregulares.
Sob a rigorosa perspectiva das exigências do direito imobiliário, tal como determinadas pela Lei nº 6.015/73, até mesmo um apartamento situado na Avenida Boa Viagem, em que a posse tenha sido transmitida através de escritura ou contrato hábil, mas não levado a registro, ou cujo prédio ainda não possua a necessária licença de “habite-se” expedida pela Prefeitura Municipal, não pode ser declarado como imóvel legalizado, porque insusceptível a transferência do seu domínio integral enquanto persistir a irregularidade. Do mesmo modo, um terreno cuja área, limites e confrontações apresentem divergências entre os dados do registro imobiliário e as plantas da Prefeitura Municipal, também demandará a necessária regularização, através de ação judicial de competência de uma das varas de registros públicos
Diante desses fatos concretos, a solução para a regularização imobiliária e para a garantia dos direitos imobiliários da maioria da nossa população deve compreender, necessariamente, a flexibilização na legislação de registros públicos, para que esta passe também a reconhecer a existência de direitos possessórios, e não apenas aqueles decorrentes da propriedade plena.
terça-feira, 25 de novembro de 2008
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
Existe e ainda persiste, no direito brasileiro, uma flagrante contradição que diz respeito ao fato gerador ou, em linguagem comum, ao momento em que o contribuinte deve pagar ou recolher, aos cofres públicos, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, por ato entre vivos (ITBI) ou em virtude de causa morte (ICD).
No âmbito do direito formal, as normas da legislação tributária das Prefeituras Municipais (arrecadadoras do ITBI), e dos Estados, (com competência para o recolhimento do ICD), definem como ocorrido o fato gerador ou a hipótese de incidência tributária o momento da celebração do respectivo contrato particular ou da escritura pública de alienação do imóvel. Assim, por exemplo, para a legislação tributária do Município do Recife, o imposto de transmissão inter vivos (ITBI) deve ser recolhido, à alíquota de 2 % sobre o valor da avaliação fiscal, até o ato da lavratura do contrato ou da escritura de transferência imobiliária (Lei Municipal 15.563/91, art. 43).
O vigente Código Civil de 1916, considerado, no nosso ordenamento jurídico, como norma superior especial equiparada às leis complementares à Constituição, enuncia, de modo objetivo, que a transmissão e a conseqüente aquisição da propriedade imobiliária somente se perfaz quando da transcrição do respectivo título aquisitivo no cartório do registro de imóveis competente (Código Civil, art. 530, I; art. 676).
A legislação tributária dos Estados e Municípios, contrariando a previsão do Código Civil, exige o recolhimento do imposto de transmissão previamente ao ato de registro do título aquisitivo correspondente no cartório de imóveis, sujeitando, assim, tal obrigação tributária, ao ato prévio da contratação, seja este por escritura pública, seja por instrumento particular. Tal contradição conceitual é de suma significação para a situação concreta dos contribuintes proprietários de imóveis, vez que estes estão sendo obrigados a recolher o imposto de transmissão sobre bens imóveis ainda antes da ocorrência do seu fato gerador legal.
Há quase 10 anos, desde 1992, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, segunda maior instância da jurisprudência nacional, vem entendendo e decidindo, em consonância com a correta interpretação do Código Civil e do Código Tributário Nacional (Lei Federal 5.172/66, art. 109), que o imposto de transmissão de bens imóveis somente tem o seu fato gerador no momento do registro ou da transcrição do respectivo título no cartório de imóveis (REsp 12.546/RJ; REsp 253.364/DF).
As decisões unânimes e reiteradas do STJ concluem que a exigibilidade do recolhimento do imposto de transmissão no ato da celebração dos instrumentos particulares ou de escrituras públicas de transferência da propriedade ou de direitos reais, contraria o ordenamento jurídico e os princípios do sistema de direito positivo. E assim contestaria e discutiria essa contradição, com toda certeza, o nosso mestre recentemente falecido, ora elevado, em sublime homenagem, à categoria superior dentre os imortais das letras jurídicas, o douto e inigualável Prof. Dr. Lourival Vilanova.
No âmbito do direito formal, as normas da legislação tributária das Prefeituras Municipais (arrecadadoras do ITBI), e dos Estados, (com competência para o recolhimento do ICD), definem como ocorrido o fato gerador ou a hipótese de incidência tributária o momento da celebração do respectivo contrato particular ou da escritura pública de alienação do imóvel. Assim, por exemplo, para a legislação tributária do Município do Recife, o imposto de transmissão inter vivos (ITBI) deve ser recolhido, à alíquota de 2 % sobre o valor da avaliação fiscal, até o ato da lavratura do contrato ou da escritura de transferência imobiliária (Lei Municipal 15.563/91, art. 43).
O vigente Código Civil de 1916, considerado, no nosso ordenamento jurídico, como norma superior especial equiparada às leis complementares à Constituição, enuncia, de modo objetivo, que a transmissão e a conseqüente aquisição da propriedade imobiliária somente se perfaz quando da transcrição do respectivo título aquisitivo no cartório do registro de imóveis competente (Código Civil, art. 530, I; art. 676).
A legislação tributária dos Estados e Municípios, contrariando a previsão do Código Civil, exige o recolhimento do imposto de transmissão previamente ao ato de registro do título aquisitivo correspondente no cartório de imóveis, sujeitando, assim, tal obrigação tributária, ao ato prévio da contratação, seja este por escritura pública, seja por instrumento particular. Tal contradição conceitual é de suma significação para a situação concreta dos contribuintes proprietários de imóveis, vez que estes estão sendo obrigados a recolher o imposto de transmissão sobre bens imóveis ainda antes da ocorrência do seu fato gerador legal.
Há quase 10 anos, desde 1992, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, segunda maior instância da jurisprudência nacional, vem entendendo e decidindo, em consonância com a correta interpretação do Código Civil e do Código Tributário Nacional (Lei Federal 5.172/66, art. 109), que o imposto de transmissão de bens imóveis somente tem o seu fato gerador no momento do registro ou da transcrição do respectivo título no cartório de imóveis (REsp 12.546/RJ; REsp 253.364/DF).
As decisões unânimes e reiteradas do STJ concluem que a exigibilidade do recolhimento do imposto de transmissão no ato da celebração dos instrumentos particulares ou de escrituras públicas de transferência da propriedade ou de direitos reais, contraria o ordenamento jurídico e os princípios do sistema de direito positivo. E assim contestaria e discutiria essa contradição, com toda certeza, o nosso mestre recentemente falecido, ora elevado, em sublime homenagem, à categoria superior dentre os imortais das letras jurídicas, o douto e inigualável Prof. Dr. Lourival Vilanova.
CONTRATO DE GAVETA - PARTE 1
Os contratos celebrados por mutuário para aquisição da casa própria, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, segundo a legislação específica, são contratos de natureza personalíssima, isto é, somente vinculam e devem ser executados entre o adquirente ou promissário comprador e a instituição financeira que concedeu o crédito, sendo que o credor passa a ser titular de um direito real sobre o imóvel, através da constituição de hipoteca, que somente é liberada após a integral quitação do preço. Essas as condições jurídicas básicas em que esse negócio imobiliário é formalizado.
Todavia, incorporou-se ao costume imobiliário no Brasil, com o decorrer dos anos, uma figura atípica, denominada de “contrato de gaveta”, que é uma operação pela qual o mutuário originário transfere a outra pessoa, mediante contrato não registrado em cartório de imóveis e sem o consentimento do credor hipotecário, a posse do imóvel adquirido através do SFH. A própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, diante da multiplicação de negócios desse tipo, chegou a elaborar uma definição para os contratos de gaveta, considerados como “designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição” (STJ, 3ª Turma, RESP 119.466-MG, Relator Min. Ari Pargandler, DJU 19.06.2000).
Cabe ressaltar que a legislação do SFH sempre admitiu a transferência ou cessão dos direitos e obrigações dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados com instituições financeiras. A Lei nº 8.004/90 expressamente permitia a transferência do contrato, desde que “em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação” (art. 1º, parágrafo único). A Lei nº 8.692/93, por seu turno, previa que “Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas” (art. 20). Todavia, na prática, a transferência do financiamento, nas bases de reajustamento adotadas pelo SFH, inviabilizava essa operação, uma vez que, na maioria dos casos, o saldo devedor existente junto à instituição financeira contabilizava valores que extrapolavam o valor real ou de mercado do imóvel. Por outro lado, tantas eram as exigências para aprovação do cadastro do cessionário ou interessado na transferência que somente, em raras situações, a instituição financeira concordava com a realização da operação.
A principal inconveniência do contrato de gaveta para o cessionário e possuidor do imóvel, que assume a obrigação de pagar as parcelas pendentes do financiamento, é que este não tem legitimidade para discutir ou questionar, perante a instituição financeira, qualquer problema decorrente de reajuste indevido da prestação ou do saldo devedor, pois o contrato permanece, para todos os efeitos legais, em nome do mutuário original. E mesmo após o pagamento de todas as prestações, o cessionário enfrentará dificuldades visando a liberação da hipoteca e a conseqüente transferência do imóvel para o seu nome, uma vez que a instituição financeira somente reconhecerá o mutuário original como titular do direito de propriedade.
Todavia, incorporou-se ao costume imobiliário no Brasil, com o decorrer dos anos, uma figura atípica, denominada de “contrato de gaveta”, que é uma operação pela qual o mutuário originário transfere a outra pessoa, mediante contrato não registrado em cartório de imóveis e sem o consentimento do credor hipotecário, a posse do imóvel adquirido através do SFH. A própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, diante da multiplicação de negócios desse tipo, chegou a elaborar uma definição para os contratos de gaveta, considerados como “designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição” (STJ, 3ª Turma, RESP 119.466-MG, Relator Min. Ari Pargandler, DJU 19.06.2000).
Cabe ressaltar que a legislação do SFH sempre admitiu a transferência ou cessão dos direitos e obrigações dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados com instituições financeiras. A Lei nº 8.004/90 expressamente permitia a transferência do contrato, desde que “em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação” (art. 1º, parágrafo único). A Lei nº 8.692/93, por seu turno, previa que “Na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas” (art. 20). Todavia, na prática, a transferência do financiamento, nas bases de reajustamento adotadas pelo SFH, inviabilizava essa operação, uma vez que, na maioria dos casos, o saldo devedor existente junto à instituição financeira contabilizava valores que extrapolavam o valor real ou de mercado do imóvel. Por outro lado, tantas eram as exigências para aprovação do cadastro do cessionário ou interessado na transferência que somente, em raras situações, a instituição financeira concordava com a realização da operação.
A principal inconveniência do contrato de gaveta para o cessionário e possuidor do imóvel, que assume a obrigação de pagar as parcelas pendentes do financiamento, é que este não tem legitimidade para discutir ou questionar, perante a instituição financeira, qualquer problema decorrente de reajuste indevido da prestação ou do saldo devedor, pois o contrato permanece, para todos os efeitos legais, em nome do mutuário original. E mesmo após o pagamento de todas as prestações, o cessionário enfrentará dificuldades visando a liberação da hipoteca e a conseqüente transferência do imóvel para o seu nome, uma vez que a instituição financeira somente reconhecerá o mutuário original como titular do direito de propriedade.
CONTRATO DE GAVETA - PARTE 2
A permanência, por muito tempo, de um negócio imobiliário celebrado através de contrato de gaveta, representa uma situação arriscada tanto para o mutuário do SFH que transfere o imóvel, como para o adquirente, vulgarmente chamado de “gaveteiro”. O mutuário e cedente do imóvel, enquanto a transferência do financiamento não for regularizada, fica impedido de adquirir outro imóvel pelo SFH. Se o adquirente ou gaveteiro não pagar as prestações do financiamento, ou os impostos incidentes sobre o imóvel, ou mesmo as taxas de condomínio, o mutuário ficará sujeito a execução judicial e poderá ter o seu nome lançado em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA). O risco maior, todavia, é assumido pelo adquirente. Se, por hipótese, enquanto o cessionário ou adquirente estiver pagando as prestações, o mutuário vier a falecer, com a conseqüente quitação do financiamento pelo seguro habitacional, a família do falecido pode reivindicar o imóvel para o espólio, hipótese esta bastante comum e que termina, invariavelmente, em conflito decidido no âmbito do Poder Judiciário. Também no caso do mutuário sofrer execução judicial por parte de qualquer credor, o imóvel pode ser penhorado em garantia do pagamento da dívida.
Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”
Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.
Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”
Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.
HABITE-SE
Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.
No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.
A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).
MATRICULA DO IMÓVEL
De acordo com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), todo imóvel deve ter uma matrícula própria junto ao cartório de imóveis da respectiva jurisdição. É a matrícula que individualiza o imóvel, servindo para a sua correta identificação, e nela serão registrados ou averbados todos os fatos aquisitivos, translativos, modificativos ou extintivos de direitos de pessoas físicas ou jurídicas sobre o imóvel objeto da matrícula.
A cada matrícula deve corresponder um número de ordem, e a mesma conterá “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral”, assim como “o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário”. Se o proprietário for pessoa física, da sua qualificação deve constar o estado civil, a profissão, a inscrição no CPF ou o número da cédula de identidade, ou, à falta da identidade, a sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser indicada na matrícula a sua sede social e o número de inscrição no CNPJ (Lei nº 6.015/73, art. 176, II). Esses são os elementos necessários da matrícula para a correta individualização e descrição do imóvel e para a identificação precisa do respectivo proprietário. A matrícula será lançada pelo cartório de imóveis no Livro nº 2, destinado ao Registro Geral. No mesmo Livro nº 2 serão feitos todos os demais registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73, como, por exemplo, o registro das alienações, permutas, doações e de constituição de hipoteca, ou a averbação da mudança de numeração do prédio, da sua demolição ou da inscrição de cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. No alto de cada folha do livro será consignada a matrícula do imóvel com os requisitos de individualização e descrição, e no espaço restante da folha e no seu verso “serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado” (Lei nº 6.015/73, art. 231, I).
A matrícula representa, assim, a história completa do imóvel, substituindo, a partir da Lei nº 6.015/73, a antiga sistemática registral que não adotava tais procedimentos unificadores e que se revelam bem mais simplificados para o controle racional da seqüência histórica de “todos os atos que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas” (Lei nº 6.015/73, art. 167, II, 5). Atualmente, os lançamentos nos livros do registro geral e nas matrículas correspondentes são realizados por sistemas informatizados, não obstante alguns cartórios de imóveis, notadamente os do interior do Estado, ainda adotem a antiga prática do imenso livro manuscrito, o que reduz a garantia da segurança da escrituração. Pelo sistema adotado no Código Civil Brasileiro, a propriedade de bem imóvel somente se transfere com a transcrição da escritura de compra e venda do bem ou de outro título aquisitivo no registro imobiliário competente (Código Civil, art. 530). Desse modo, é fundamental, para a segurança e eficácia da transação imobiliária, antes que qualquer fato superveniente modifique o estado ou situação das partes envolvidas, que a escritura, contrato ou título correspondente seja levado, o quanto antes, para registro na matrícula do imóvel. Isto porque, qualquer modificação ou retificação futura na matrícula, quanto à situação do imóvel ou das pessoas interessadas, somente poderá ser promovida através de processo judicial.
A cada matrícula deve corresponder um número de ordem, e a mesma conterá “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral”, assim como “o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário”. Se o proprietário for pessoa física, da sua qualificação deve constar o estado civil, a profissão, a inscrição no CPF ou o número da cédula de identidade, ou, à falta da identidade, a sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser indicada na matrícula a sua sede social e o número de inscrição no CNPJ (Lei nº 6.015/73, art. 176, II). Esses são os elementos necessários da matrícula para a correta individualização e descrição do imóvel e para a identificação precisa do respectivo proprietário. A matrícula será lançada pelo cartório de imóveis no Livro nº 2, destinado ao Registro Geral. No mesmo Livro nº 2 serão feitos todos os demais registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73, como, por exemplo, o registro das alienações, permutas, doações e de constituição de hipoteca, ou a averbação da mudança de numeração do prédio, da sua demolição ou da inscrição de cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. No alto de cada folha do livro será consignada a matrícula do imóvel com os requisitos de individualização e descrição, e no espaço restante da folha e no seu verso “serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado” (Lei nº 6.015/73, art. 231, I).
A matrícula representa, assim, a história completa do imóvel, substituindo, a partir da Lei nº 6.015/73, a antiga sistemática registral que não adotava tais procedimentos unificadores e que se revelam bem mais simplificados para o controle racional da seqüência histórica de “todos os atos que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas” (Lei nº 6.015/73, art. 167, II, 5). Atualmente, os lançamentos nos livros do registro geral e nas matrículas correspondentes são realizados por sistemas informatizados, não obstante alguns cartórios de imóveis, notadamente os do interior do Estado, ainda adotem a antiga prática do imenso livro manuscrito, o que reduz a garantia da segurança da escrituração. Pelo sistema adotado no Código Civil Brasileiro, a propriedade de bem imóvel somente se transfere com a transcrição da escritura de compra e venda do bem ou de outro título aquisitivo no registro imobiliário competente (Código Civil, art. 530). Desse modo, é fundamental, para a segurança e eficácia da transação imobiliária, antes que qualquer fato superveniente modifique o estado ou situação das partes envolvidas, que a escritura, contrato ou título correspondente seja levado, o quanto antes, para registro na matrícula do imóvel. Isto porque, qualquer modificação ou retificação futura na matrícula, quanto à situação do imóvel ou das pessoas interessadas, somente poderá ser promovida através de processo judicial.
A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
A permanência, por muito tempo, de um negócio imobiliário celebrado através de contrato de gaveta, representa uma situação arriscada tanto para o mutuário do SFH que transfere o imóvel, como para o adquirente, vulgarmente chamado de “gaveteiro”. O mutuário e cedente do imóvel, enquanto a transferência do financiamento não for regularizada, fica impedido de adquirir outro imóvel pelo SFH. Se o adquirente ou gaveteiro não pagar as prestações do financiamento, ou os impostos incidentes sobre o imóvel, ou mesmo as taxas de condomínio, o mutuário ficará sujeito a execução judicial e poderá ter o seu nome lançado em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA). O risco maior, todavia, é assumido pelo adquirente. Se, por hipótese, enquanto o cessionário ou adquirente estiver pagando as prestações, o mutuário vier a falecer, com a conseqüente quitação do financiamento pelo seguro habitacional, a família do falecido pode reivindicar o imóvel para o espólio, hipótese esta bastante comum e que termina, invariavelmente, em conflito decidido no âmbito do Poder Judiciário. Também no caso do mutuário sofrer execução judicial por parte de qualquer credor, o imóvel pode ser penhorado em garantia do pagamento da dívida.Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.
A COMPRA E VENDA NO NOVO CÓDIGO CIVIL
A compra e venda é o mais comum e típico negócio do setor imobiliário, porque representa a conclusão da operação contratual destinada à alienação de um imóvel. O contrato de compra e venda é regulado, em suas normas gerais, pelos artigos 481 a 504 do Código Civil de 2002. Com a revogação da parte primeira do Código Comercial de 1850, o novo Código Civil passou a dispor, integralmente, sobre todas as espécies de contratos de compra e venda, tendo por objeto tanto os bens móveis como os bens imóveis. Antes, no regime passado, somente se qualificava como comercial a compra e venda de efeitos móveis (Código Comercial de 1850, art. 191), de modo que os contratos de compra e venda de imóveis eram considerados como negócios jurídicos de natureza civil, e não mercantil.
O novo Código Civil todavia, ao promover a reunificação do direito das obrigações e dos contratos privados, dispondo sobre a compra e venda de bens móveis e de bens imóveis em um único diploma legal, passou a dispor de modo uniforme sobre todas as modalidades da compra e venda, regulando sob um mesmo regime jurídico a compra e venda mercantil e a compra e venda civil. Mais ainda. O Código Civil de 2002 instituiu, de modo inovador, em nosso direito positivo, o sistema do Direito de Empresa, de forma que os contratos de compra e venda, quando celebrados por empresa imobiliária, ficam vinculados ao regime empresarial, de natureza mercantil, consagrando, em definitivo, essas operações realizadas pelas empresas construtoras e incorporadoras como negócios comerciais. Essa mudança de regime jurídico, transformando a compra e venda civil em compra e venda empresarial, faz com que os contratos celebrados pelas empresas do setor imobiliário fiquem vinculados ao conjunto de normas que regulam os direitos, obrigações e responsabilidades próprias do empresário e da sociedade empresária, tal como previstos no livro do Direito de Empresa (arts. 966 a 1195).
Desse modo, de acordo com o novo Código Civil, devemos passar a considerar a existência de dois tipos de compra e venda imobiliária, a saber: a) o contrato de compra e venda em que o imóvel é ofertado à venda e negociado por empresa imobiliária, quando o contrato em questão fica submetido às normas do Código Civil e também da Lei de Defesa do Consumidor, considerando que a empresa imobiliária é qualificada, juridicamente, como fornecedora de bens (Lei nº 8.078/90, art. 3º), e assim sendo, os contratos de adesão celebrados pelas empresas construtoras e incorporadoras junto aos seus clientes devem observar as normas limitadoras de obrigações determinadas pelas regras legais; e b) o contrato de compra e venda de imóvel celebrado exclusivamente entre particulares, quando tanto o vendedor como o comprador não exercem atividade empresarial, ficando este contrato sujeito, exclusivamente, às disposições constantes dos artigos 481 a 504 do Código Civil de 2002.
De acordo com a regra constante do art. 481 do novo Código Civil, o contrato de compra e venda compreende o negócio jurídico em que o vendedor se obriga a transferir o domínio sobre o imóvel de que é proprietário, enquanto o comprador fica obrigado a pagar o preço ajustado, em dinheiro. A partir dessa definição, conclui-se que a compra e venda imobiliária constitui, sempre, operação à vista, considerando-se “obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço” (CC 2002, art. 482). Para a validade dos atos translativos da propriedade imobiliária, como a compra e venda, é essencial que sejam tais contratos formalizados através de escritura pública, se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos (CC 2002, art. 108).
O novo Código Civil todavia, ao promover a reunificação do direito das obrigações e dos contratos privados, dispondo sobre a compra e venda de bens móveis e de bens imóveis em um único diploma legal, passou a dispor de modo uniforme sobre todas as modalidades da compra e venda, regulando sob um mesmo regime jurídico a compra e venda mercantil e a compra e venda civil. Mais ainda. O Código Civil de 2002 instituiu, de modo inovador, em nosso direito positivo, o sistema do Direito de Empresa, de forma que os contratos de compra e venda, quando celebrados por empresa imobiliária, ficam vinculados ao regime empresarial, de natureza mercantil, consagrando, em definitivo, essas operações realizadas pelas empresas construtoras e incorporadoras como negócios comerciais. Essa mudança de regime jurídico, transformando a compra e venda civil em compra e venda empresarial, faz com que os contratos celebrados pelas empresas do setor imobiliário fiquem vinculados ao conjunto de normas que regulam os direitos, obrigações e responsabilidades próprias do empresário e da sociedade empresária, tal como previstos no livro do Direito de Empresa (arts. 966 a 1195).
Desse modo, de acordo com o novo Código Civil, devemos passar a considerar a existência de dois tipos de compra e venda imobiliária, a saber: a) o contrato de compra e venda em que o imóvel é ofertado à venda e negociado por empresa imobiliária, quando o contrato em questão fica submetido às normas do Código Civil e também da Lei de Defesa do Consumidor, considerando que a empresa imobiliária é qualificada, juridicamente, como fornecedora de bens (Lei nº 8.078/90, art. 3º), e assim sendo, os contratos de adesão celebrados pelas empresas construtoras e incorporadoras junto aos seus clientes devem observar as normas limitadoras de obrigações determinadas pelas regras legais; e b) o contrato de compra e venda de imóvel celebrado exclusivamente entre particulares, quando tanto o vendedor como o comprador não exercem atividade empresarial, ficando este contrato sujeito, exclusivamente, às disposições constantes dos artigos 481 a 504 do Código Civil de 2002.
De acordo com a regra constante do art. 481 do novo Código Civil, o contrato de compra e venda compreende o negócio jurídico em que o vendedor se obriga a transferir o domínio sobre o imóvel de que é proprietário, enquanto o comprador fica obrigado a pagar o preço ajustado, em dinheiro. A partir dessa definição, conclui-se que a compra e venda imobiliária constitui, sempre, operação à vista, considerando-se “obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço” (CC 2002, art. 482). Para a validade dos atos translativos da propriedade imobiliária, como a compra e venda, é essencial que sejam tais contratos formalizados através de escritura pública, se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos (CC 2002, art. 108).
CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS
Com o falecimento de uma pessoa e a abertura da sua sucessão, os imóveis de que essa pessoa era proprietária passam a integrar o patrimônio do espólio, para posterior divisão e destinação ao cônjuge sobrevivente e aos herdeiros. Através do processo de inventário, que deve tramitar perante um Juízo de Sucessões e Registros Públicos, os imóveis são divididos entre os herdeiros, extraindo-se desse processo, ao seu final, um instrumento intitulado formal de partilha, o qual deve ser levado para registro em cartório de imóveis, para que a propriedade imobiliária seja transferida para os sucessores do falecido.
Todavia, como o processo de inventário muitas vezes é demorado, principalmente quando envolve vários bens e diversos interessados, os herdeiros podem antecipar o recebimento do valor do imóvel, cedendo a terceiro, a título oneroso, os respectivos direitos reais sobre a herança, através de um contrato denominado cessão de direitos hereditários. Através desse contrato, que deve ser celebrado por escritura pública (Código Civil, art. 134), os herdeiros, na condição de cedentes, transferem a uma outra pessoa, designado de cessionário, todos os direitos de que são titulares sobre um ou mais imóveis integrantes do espólio no processo de inventário. O cessionário, a partir da celebração da escritura pública e do pagamento do preço ajustado, passa a exercer, assim, todos os direitos que antes cabiam aos herdeiros sobre o imóvel respectivo, inclusive o direito de imissão na posse, para uso ou exploração imediata do bem.
Deve ser observado, contudo, que os imóveis integrantes de um determinado espólio e ainda não partilhados, constituem propriedade comum dos herdeiros, em regime de condomínio ou compropriedade. Se um ou alguns dos herdeiros decidir ceder a sua parte ou fração sobre o imóvel a terceiro, devem antes oferecer a cessão aos demais herdeiros ou condôminos, que terão, sempre, preferência para a aquisição da parte ou fração da propriedade ainda indivisa. Esse direito de preferência é denominado de direito de prelação, entendendo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que “os co-herdeiros, antes de ultimada a partilha, exercem compropriedade sobre os bens que integram o acervo hereditário “pro indiviso”, sendo exigível, daquele que pretenda ceder ou alhear seu quinhão, conferir aos demais oportunidade para o exercício de preferência na aquisição, nos moldes do que preceitua o art. 1.139, do Código Civil, e tal exigência é de inafastável aplicabilidade a todos os casos de cessão de direitos hereditários, de alienação de fração ou cota ideal da herança indivisa”. (STJ, 4ª Turma, RESP 50.226-BA, Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.09.1994).
A escritura de cessão de direitos hereditários não pode ser apresentada para registro no cartório de imóveis, em face da ausência de previsão na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa escritura serve de título hábil, apenas, para que o cessionário venha a se habilitar no processo de inventário, como se herdeiro fosse, podendo o cessionário, inclusive, requerer a abertura da sucessão e a partilha dos bens (Código Civil, art. 1.772, parágrafo primeiro). Após a habilitação no inventário, o formal de partilha é que confere ao cessionário o direito de propriedade sobre o imóvel, constituindo esse formal de partilha o título que deve ser levado para registro no cartório de imóveis (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 25).
Todavia, como o processo de inventário muitas vezes é demorado, principalmente quando envolve vários bens e diversos interessados, os herdeiros podem antecipar o recebimento do valor do imóvel, cedendo a terceiro, a título oneroso, os respectivos direitos reais sobre a herança, através de um contrato denominado cessão de direitos hereditários. Através desse contrato, que deve ser celebrado por escritura pública (Código Civil, art. 134), os herdeiros, na condição de cedentes, transferem a uma outra pessoa, designado de cessionário, todos os direitos de que são titulares sobre um ou mais imóveis integrantes do espólio no processo de inventário. O cessionário, a partir da celebração da escritura pública e do pagamento do preço ajustado, passa a exercer, assim, todos os direitos que antes cabiam aos herdeiros sobre o imóvel respectivo, inclusive o direito de imissão na posse, para uso ou exploração imediata do bem.
Deve ser observado, contudo, que os imóveis integrantes de um determinado espólio e ainda não partilhados, constituem propriedade comum dos herdeiros, em regime de condomínio ou compropriedade. Se um ou alguns dos herdeiros decidir ceder a sua parte ou fração sobre o imóvel a terceiro, devem antes oferecer a cessão aos demais herdeiros ou condôminos, que terão, sempre, preferência para a aquisição da parte ou fração da propriedade ainda indivisa. Esse direito de preferência é denominado de direito de prelação, entendendo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que “os co-herdeiros, antes de ultimada a partilha, exercem compropriedade sobre os bens que integram o acervo hereditário “pro indiviso”, sendo exigível, daquele que pretenda ceder ou alhear seu quinhão, conferir aos demais oportunidade para o exercício de preferência na aquisição, nos moldes do que preceitua o art. 1.139, do Código Civil, e tal exigência é de inafastável aplicabilidade a todos os casos de cessão de direitos hereditários, de alienação de fração ou cota ideal da herança indivisa”. (STJ, 4ª Turma, RESP 50.226-BA, Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.09.1994).
A escritura de cessão de direitos hereditários não pode ser apresentada para registro no cartório de imóveis, em face da ausência de previsão na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa escritura serve de título hábil, apenas, para que o cessionário venha a se habilitar no processo de inventário, como se herdeiro fosse, podendo o cessionário, inclusive, requerer a abertura da sucessão e a partilha dos bens (Código Civil, art. 1.772, parágrafo primeiro). Após a habilitação no inventário, o formal de partilha é que confere ao cessionário o direito de propriedade sobre o imóvel, constituindo esse formal de partilha o título que deve ser levado para registro no cartório de imóveis (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 25).
CARTÓRIOS DE NOTAS E REGISTRO DE IMÓVEIS
Cartórios de notas e registro de imóveis
No direito imobiliário brasileiro, assim como ocorre na maioria dos países e nos mais diversos sistemas de direito positivo, a propriedade sobre imóveis e o registro de ônus sobre estes somente se concretiza e torna-se eficaz mediante a necessária formalização do ato jurídico correspondente perante o cartório de imóveis competente. Preliminarmente, é fundamental destacar que a celebração de um contrato particular ou de uma escritura de compra e venda de imóvel, mesmo que realizada em cartório de notas, passará a valer perante terceiros, sendo estes pessoas que não participaram do ato imobiliário em si, a partir do respectivo registro imobiliário.
Vale ressaltar que, nos termos da legislação reguladora dos serviços desempenhados pelos cartórios, isto é, da lei de registros públicos (Lei nº 6.015/73) e da lei das atividades notariais e registrais (Lei nº 8.935/94), existem cinco tipos diferentes de cartórios exercidos, em caráter privado, por delegação do Poder Público, cada qual com atribuições específicas, a saber: 1) os cartórios de notas, os quais detém competência para a lavratura dos atos declaratórios de vontade com caráter constitutivo ou translativo de direitos sobre imóveis com a estrita observância dos requisitos de legalidade incidentes; 2) os cartórios de registro de imóveis, responsáveis pelo arquivamento e verificação da estrita ordem sequencial e histórica dos atos relativos aos imóveis constantes da sua respectiva jurisdição; 3) os cartórios de protesto de títulos, aos quais incumbe promover o lançamento e comunicação de títulos de crédito não pagos no vencimento e que constituem o devedor em mora; 4) os cartórios de registro das pessoas naturais, imprescindíveis para o registro dos principais atos da vida civil das pessoas, tal como ocorre nos fatos relativos a nascimentos, casamentos e óbitos; 5) os cartórios de registro das pessoas jurídicas e de títulos e documentos, com competência específica para reconhecer a personalidade jurídica das associações e sociedades civis e para publicizar instrumentos e contratos particulares que devam ser, por força de lei, tornados públicos visando a garantia de direitos de terceiros.Conforme conferido pela distribuição legal de competências, aos cartórios de notas compete a lavratura das declarações de vontade relativas aos atos constitutivos ou translativos de domínio sobre a propriedade imobiliária. Na formalização desses atos, em especial nos contratos de compra e venda de imóveis, cumpre ao cartório responsável verificar o cumprimento das exigências previstas pela Lei Federal nº 7.433/85 no tocante à exigência e apresentação das certidões comprobatórias da inexistência de ônus sobre o imóvel transacionado, bem como à idoneidade dos vendedores e inexistência de riscos que recaiam sobre o imóvel em virtude de processos de falência ou de execução porventura existentes contra o proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica. À primeira vista, poderia parecer que as atividades realizadas pelos cartórios de notas apresentar-se-iam como desnecessárias, e que poderiam, muito bem, ser substituídas por instrumentos particulares, elaborados por representantes das partes envolvidas, uma vez que tais escrituras lavradas por Tabelião Público não garantiriam a plena transmissão da propriedade imobiliária. Contudo, os cartórios de notas são responsáveis diretos pelo controle da legalidade, pela segurança jurídica, garantia e eficácia dos atos privados constitutivos ou translatícios de domínio sobre imóveis, cabendo, portanto, aos cartórios de registro imobiliário confirmar ou infirmar a veracidade e validade dos atos lavrados nos Tabelionatos de Notas.
No direito imobiliário brasileiro, assim como ocorre na maioria dos países e nos mais diversos sistemas de direito positivo, a propriedade sobre imóveis e o registro de ônus sobre estes somente se concretiza e torna-se eficaz mediante a necessária formalização do ato jurídico correspondente perante o cartório de imóveis competente. Preliminarmente, é fundamental destacar que a celebração de um contrato particular ou de uma escritura de compra e venda de imóvel, mesmo que realizada em cartório de notas, passará a valer perante terceiros, sendo estes pessoas que não participaram do ato imobiliário em si, a partir do respectivo registro imobiliário.
Vale ressaltar que, nos termos da legislação reguladora dos serviços desempenhados pelos cartórios, isto é, da lei de registros públicos (Lei nº 6.015/73) e da lei das atividades notariais e registrais (Lei nº 8.935/94), existem cinco tipos diferentes de cartórios exercidos, em caráter privado, por delegação do Poder Público, cada qual com atribuições específicas, a saber: 1) os cartórios de notas, os quais detém competência para a lavratura dos atos declaratórios de vontade com caráter constitutivo ou translativo de direitos sobre imóveis com a estrita observância dos requisitos de legalidade incidentes; 2) os cartórios de registro de imóveis, responsáveis pelo arquivamento e verificação da estrita ordem sequencial e histórica dos atos relativos aos imóveis constantes da sua respectiva jurisdição; 3) os cartórios de protesto de títulos, aos quais incumbe promover o lançamento e comunicação de títulos de crédito não pagos no vencimento e que constituem o devedor em mora; 4) os cartórios de registro das pessoas naturais, imprescindíveis para o registro dos principais atos da vida civil das pessoas, tal como ocorre nos fatos relativos a nascimentos, casamentos e óbitos; 5) os cartórios de registro das pessoas jurídicas e de títulos e documentos, com competência específica para reconhecer a personalidade jurídica das associações e sociedades civis e para publicizar instrumentos e contratos particulares que devam ser, por força de lei, tornados públicos visando a garantia de direitos de terceiros.Conforme conferido pela distribuição legal de competências, aos cartórios de notas compete a lavratura das declarações de vontade relativas aos atos constitutivos ou translativos de domínio sobre a propriedade imobiliária. Na formalização desses atos, em especial nos contratos de compra e venda de imóveis, cumpre ao cartório responsável verificar o cumprimento das exigências previstas pela Lei Federal nº 7.433/85 no tocante à exigência e apresentação das certidões comprobatórias da inexistência de ônus sobre o imóvel transacionado, bem como à idoneidade dos vendedores e inexistência de riscos que recaiam sobre o imóvel em virtude de processos de falência ou de execução porventura existentes contra o proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica. À primeira vista, poderia parecer que as atividades realizadas pelos cartórios de notas apresentar-se-iam como desnecessárias, e que poderiam, muito bem, ser substituídas por instrumentos particulares, elaborados por representantes das partes envolvidas, uma vez que tais escrituras lavradas por Tabelião Público não garantiriam a plena transmissão da propriedade imobiliária. Contudo, os cartórios de notas são responsáveis diretos pelo controle da legalidade, pela segurança jurídica, garantia e eficácia dos atos privados constitutivos ou translatícios de domínio sobre imóveis, cabendo, portanto, aos cartórios de registro imobiliário confirmar ou infirmar a veracidade e validade dos atos lavrados nos Tabelionatos de Notas.
BEM DE FAMÍLIA
Bem de família é assim considerado o “imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar” que fica gravado com a condição de ser impenhorável “por qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam” (Lei nº 8.009/90, art. 1º). O instituto do bem de família é também regulado pelo Código Civil (arts. 70 a 73), garantindo ao proprietário de que o imóvel em que reside ficará isento de execução por dívidas, “enquanto viverem os cônjuges e até que os filhos completem a maioridade” (Código Civil, art. 70, parágrafo único).
Mesmo que o casal e aqueles que não estejam civilmente casados, mas que integrem uma entidade familiar, como no caso da união estável (Lei nº 9.278/96), sejam proprietários de mais de um imóvel, naquele em que mantiverem a sua residência, pode este ser gravado como bem de família. Isto não impede a alienação do imóvel, podendo o novo imóvel que vier a ser adquirido ser instituído como bem de família.
A partir da instituição do imóvel residencial como bem de família, tal como determina a lei, esse imóvel, independentemente da sua área construída, tipo de construção ou do seu valor, não poderá ser objeto de qualquer execução ou penhora em decorrência de dívidas contraídas pelo seu proprietário. Salvo no caso do imóvel ser ofertado, voluntariamente, pelo proprietário, para a constituição de hipoteca em garantia de dívida, então, nessa hipótese, perderá a garantia da impenhorabilidade.
A lei estabelece, todavia, outras exceções à impenhorabilidade (Lei nº 8.009/90, art. 3º), como, por exemplo, nos casos de: a) créditos trabalhistas e previdenciários dos empregados da própria residência; b) dívidas contraídas com instituições do sistema financeiro da habitação para a construção e aquisição do mesmo imóvel; c) pelo credor de pensão alimentícia; e d) cobrança de imposto (IPTU) sobre o bem de família. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ainda inclui entre as dívidas que podem ser executadas sobre o imóvel aquelas decorrentes das taxas de condomínio, apesar da lei assim não prever (STJ, Agravo Regimental 355.145-SP, 4ª Turma, DJU 19.11.2001). As vagas de garagem em prédios residenciais, quando individualizadas e inscritas no registro imobiliário, podem ser objeto de penhora por dívidas, ainda que o apartamento, em si, constitua bem de família (STJ, Agravo Regimental 377.010-SP, 3ª Turma, DJU 08.10.2001).
Tanto os imóveis urbanos como os rurais podem ser instituídos como bem de família. No caso dos imóveis rurais, todavia, a garantia de impenhorabilidade recai, apenas, sobre a sede da moradia e sobre a área adjacente, não superior àquela definida em lei como pequena propriedade rural.
A instituição do imóvel residencial como bem de família deve ser declarada e formalizada através de escritura pública, a qual será, em seguida, levada para registro perante o cartório de imóveis competente (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, item 1), cabendo, ainda, a sua divulgação desse fato a terceiros, mediante edital publicado na imprensa local e, na falta desta, em jornal de circulação na capital do Estado (Código Civil, art. 73).
Mesmo que o casal e aqueles que não estejam civilmente casados, mas que integrem uma entidade familiar, como no caso da união estável (Lei nº 9.278/96), sejam proprietários de mais de um imóvel, naquele em que mantiverem a sua residência, pode este ser gravado como bem de família. Isto não impede a alienação do imóvel, podendo o novo imóvel que vier a ser adquirido ser instituído como bem de família.
A partir da instituição do imóvel residencial como bem de família, tal como determina a lei, esse imóvel, independentemente da sua área construída, tipo de construção ou do seu valor, não poderá ser objeto de qualquer execução ou penhora em decorrência de dívidas contraídas pelo seu proprietário. Salvo no caso do imóvel ser ofertado, voluntariamente, pelo proprietário, para a constituição de hipoteca em garantia de dívida, então, nessa hipótese, perderá a garantia da impenhorabilidade.
A lei estabelece, todavia, outras exceções à impenhorabilidade (Lei nº 8.009/90, art. 3º), como, por exemplo, nos casos de: a) créditos trabalhistas e previdenciários dos empregados da própria residência; b) dívidas contraídas com instituições do sistema financeiro da habitação para a construção e aquisição do mesmo imóvel; c) pelo credor de pensão alimentícia; e d) cobrança de imposto (IPTU) sobre o bem de família. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ainda inclui entre as dívidas que podem ser executadas sobre o imóvel aquelas decorrentes das taxas de condomínio, apesar da lei assim não prever (STJ, Agravo Regimental 355.145-SP, 4ª Turma, DJU 19.11.2001). As vagas de garagem em prédios residenciais, quando individualizadas e inscritas no registro imobiliário, podem ser objeto de penhora por dívidas, ainda que o apartamento, em si, constitua bem de família (STJ, Agravo Regimental 377.010-SP, 3ª Turma, DJU 08.10.2001).
Tanto os imóveis urbanos como os rurais podem ser instituídos como bem de família. No caso dos imóveis rurais, todavia, a garantia de impenhorabilidade recai, apenas, sobre a sede da moradia e sobre a área adjacente, não superior àquela definida em lei como pequena propriedade rural.
A instituição do imóvel residencial como bem de família deve ser declarada e formalizada através de escritura pública, a qual será, em seguida, levada para registro perante o cartório de imóveis competente (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, item 1), cabendo, ainda, a sua divulgação desse fato a terceiros, mediante edital publicado na imprensa local e, na falta desta, em jornal de circulação na capital do Estado (Código Civil, art. 73).
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.
A ação de adjudicação compulsória segue, na Justiça, o procedimento sumário (Código de Processo Civil, arts. 275 a 281), de rito mais célere, sendo regulada pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937, com a redação desses dispositivos conforme a Lei nº 6.014/1973. Apesar de, inicialmente, as normas referidas se limitarem à adjudicação compulsória nos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados, a jurisprudência estendeu a sua aplicabilidade a todo e qualquer tipo de imóvel, como casas e apartamentos residenciais ou salas comerciais.
A necessidade da interposição da ação de adjudicação compulsória, na prática imobiliária, pode decorrer de diversas situações mais comuns. Em geral, quando o promissário comprador, após quitar o preço do imóvel, por descaso, desconhecimento ou negligência, passa vários anos sem providenciar a escritura definitiva, e o promitente vendedor, sendo pessoa física, já faleceu ou mudou-se para local incerto, ou sendo pessoa jurídica, veio a encerrar suas atividades ou mesmo faliu, então o comprador fica impossibilitado de celebrar com o vendedor a escritura de compra e venda.
Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o vendedor, após a citação deste, e sendo a ação julgada procedente, o juiz, na sentença, ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no título próprio a ser transcrito no registro imobiliário (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16). Na hipótese da ação ser proposta pelo vendedor contra o comprador, quando existe interesse do vendedor em eximir-se da condição de proprietário, em especial no que tange à sua responsabilidade tributária, o comprador será intimado para comparecer em cartório para assinar a escritura de compra e venda. Se não o fizer, o imóvel ficará depositado, formalmente, em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas despesas judiciais e custas do depósito (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 17).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça- STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido pelo locador sem a observância do direito de preferência.
A ação de adjudicação compulsória segue, na Justiça, o procedimento sumário (Código de Processo Civil, arts. 275 a 281), de rito mais célere, sendo regulada pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937, com a redação desses dispositivos conforme a Lei nº 6.014/1973. Apesar de, inicialmente, as normas referidas se limitarem à adjudicação compulsória nos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados, a jurisprudência estendeu a sua aplicabilidade a todo e qualquer tipo de imóvel, como casas e apartamentos residenciais ou salas comerciais.
A necessidade da interposição da ação de adjudicação compulsória, na prática imobiliária, pode decorrer de diversas situações mais comuns. Em geral, quando o promissário comprador, após quitar o preço do imóvel, por descaso, desconhecimento ou negligência, passa vários anos sem providenciar a escritura definitiva, e o promitente vendedor, sendo pessoa física, já faleceu ou mudou-se para local incerto, ou sendo pessoa jurídica, veio a encerrar suas atividades ou mesmo faliu, então o comprador fica impossibilitado de celebrar com o vendedor a escritura de compra e venda.
Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o vendedor, após a citação deste, e sendo a ação julgada procedente, o juiz, na sentença, ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no título próprio a ser transcrito no registro imobiliário (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16). Na hipótese da ação ser proposta pelo vendedor contra o comprador, quando existe interesse do vendedor em eximir-se da condição de proprietário, em especial no que tange à sua responsabilidade tributária, o comprador será intimado para comparecer em cartório para assinar a escritura de compra e venda. Se não o fizer, o imóvel ficará depositado, formalmente, em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas despesas judiciais e custas do depósito (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 17).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça- STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido pelo locador sem a observância do direito de preferência.
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AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO
A ação renovatória aplica-se, regra geral, aos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais, sendo regulada pelos artigos 51 a 57 e 71 a 75 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações). O art. 51, parágrafo 4º, dessa lei estende a possibilidade da renovação judicial do contrato de aluguel aos imóveis utilizados por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, quando regularmente constituídas.
Através da ação renovatória, a empresa locatária de imóvel que exerce atividade econômica produtiva, após a consolidação do seu ponto comercial, passa a ter direito à renovação compulsória, por sucessivos períodos, do contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do locador, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na lei. O locador, apesar de ser obrigado judicialmente a renovar a locação com a empresa inquilina, tem direito ao pagamento de um aluguel justo, fixado em valores de mercado, podendo se valer, inclusive, na vigência do contrato, da ação revisional, disciplinada nos artigos 68 a 70 da Lei de Locações.
Constituem requisitos para a propositura da ação renovatória (arts. 51 e 71): a) que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos anteriores seja de 5 anos; c) o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo período mínimo de 3 anos; d) prova do cumprimento integral de todas as obrigações do contrato em vigor, inclusive pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel; e) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; f) a ação deve ser proposta no prazo de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, anterior à data de encerramento da vigência do contrato a renovar.
Na sua defesa oposta contra a ação renovatória, o locador poderá alegar, além do não cumprimento a qualquer um dos requisitos acima relacionados (art. 72): a) não atender a proposta da empresa locatária o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização decorrente da exploração do ponto comercial; b) ter proposta de locação de terceiro, em melhores condições; c) não estar obrigado a renovar a locação, se por força de determinação do Poder Público for o locador obrigado a realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou se o imóvel for requisitado para uso próprio, a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital da empresa o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Todavia, na hipótese de retomada para exploração de negócio comercial pelo próprio locador, o imóvel não poderá ser destinado a atividade econômica no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação, quando contratada, também envolvia o fundo de comércio ou ponto comercial, com suas instalações e pertences.
A ação renovatória é cabível também nas locações em shopping centers, nas mesmas condições fixadas na lei para as demais empresas. A diferença é que a lei não permite ao locador (art. 52, parágrafo 2º), no caso o incorporador ou empreendedor do shopping, se opor à renovação alegando retomada para exploração ou uso próprio do ponto comercial.
Através da ação renovatória, a empresa locatária de imóvel que exerce atividade econômica produtiva, após a consolidação do seu ponto comercial, passa a ter direito à renovação compulsória, por sucessivos períodos, do contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do locador, desde que atendidos os requisitos estabelecidos na lei. O locador, apesar de ser obrigado judicialmente a renovar a locação com a empresa inquilina, tem direito ao pagamento de um aluguel justo, fixado em valores de mercado, podendo se valer, inclusive, na vigência do contrato, da ação revisional, disciplinada nos artigos 68 a 70 da Lei de Locações.
Constituem requisitos para a propositura da ação renovatória (arts. 51 e 71): a) que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos anteriores seja de 5 anos; c) o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo período mínimo de 3 anos; d) prova do cumprimento integral de todas as obrigações do contrato em vigor, inclusive pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel; e) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; f) a ação deve ser proposta no prazo de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, anterior à data de encerramento da vigência do contrato a renovar.
Na sua defesa oposta contra a ação renovatória, o locador poderá alegar, além do não cumprimento a qualquer um dos requisitos acima relacionados (art. 72): a) não atender a proposta da empresa locatária o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização decorrente da exploração do ponto comercial; b) ter proposta de locação de terceiro, em melhores condições; c) não estar obrigado a renovar a locação, se por força de determinação do Poder Público for o locador obrigado a realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou se o imóvel for requisitado para uso próprio, a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital da empresa o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Todavia, na hipótese de retomada para exploração de negócio comercial pelo próprio locador, o imóvel não poderá ser destinado a atividade econômica no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação, quando contratada, também envolvia o fundo de comércio ou ponto comercial, com suas instalações e pertences.
A ação renovatória é cabível também nas locações em shopping centers, nas mesmas condições fixadas na lei para as demais empresas. A diferença é que a lei não permite ao locador (art. 52, parágrafo 2º), no caso o incorporador ou empreendedor do shopping, se opor à renovação alegando retomada para exploração ou uso próprio do ponto comercial.
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