A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A permanência, por muito tempo, de um negócio imobiliário celebrado através de contrato de gaveta, representa uma situação arriscada tanto para o mutuário do SFH que transfere o imóvel, como para o adquirente, vulgarmente chamado de “gaveteiro”. O mutuário e cedente do imóvel, enquanto a transferência do financiamento não for regularizada, fica impedido de adquirir outro imóvel pelo SFH. Se o adquirente ou gaveteiro não pagar as prestações do financiamento, ou os impostos incidentes sobre o imóvel, ou mesmo as taxas de condomínio, o mutuário ficará sujeito a execução judicial e poderá ter o seu nome lançado em cadastros de inadimplentes (SPC e SERASA). O risco maior, todavia, é assumido pelo adquirente. Se, por hipótese, enquanto o cessionário ou adquirente estiver pagando as prestações, o mutuário vier a falecer, com a conseqüente quitação do financiamento pelo seguro habitacional, a família do falecido pode reivindicar o imóvel para o espólio, hipótese esta bastante comum e que termina, invariavelmente, em conflito decidido no âmbito do Poder Judiciário. Também no caso do mutuário sofrer execução judicial por parte de qualquer credor, o imóvel pode ser penhorado em garantia do pagamento da dívida.Diante desse quadro de incertezas, o Governo Federal, através da Medida Provisória nº 1.981/2000, com o intuito de reduzir os entraves existentes na legislação do SFH para a transferência dos financiamentos imobiliários, veio a instituir uma série de vantagens visando legalizar os contratos de gaveta. Para os contratos com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, o art. 17 da MP 1.981/2000 prevê a transferência desses contratos com uma redução de 30 % do saldo devedor. Nesse sentido, o art. 17 dispõe que “as transferências de contratos do SFH que tenham cobertura do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.” O art. 19 dessa Medida Provisória, alterando a redação do parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90, estabelece, por seu turno, que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.”Para os contratos de financiamento sem cobertura integral pelo FCVS, a MP 1.981/2000 concede um desconto para a liquidação antecipada do financiamento que varia entre 50 % a 70 % do saldo devedor, dependendo da data de celebração do contrato original. No que se refere aos contratos de gaveta, o art. 22 da MP 1.981/2000 estabelece que “na liquidação antecipada da dívida de contratos do SFH (...) o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS”. Portanto, diante dos riscos sempre presentes e das atuais facilidades para a legalização dos contratos de gaveta, é aconselhável que o mutuário e o cessionário procurem regularizar a transferência.