HABITE-SE

FONTE: Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).

Após a conclusão das obras na edificação de um imóvel, seja de uma casa ou prédio de apartamentos, o proprietário ou construtor deve providenciar a imediata obtenção da licença de habite-se, que representa a condição legal necessária para que o prédio possa ser ocupado e, como o próprio nome já diz, habitado. A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal, é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando assim garantida, em conseqüência, a segurança dos futuros moradores.

No seu conceito jurídico, o habite-se é uma licença ou autorização concedida pela autoridade administrativa, para que o imóvel edificado de acordo com os requisitos legais seja ocupado para o fim a que se destina. Se o imóvel, após concluído, ainda não tem o habite-se, é porque existem pendências para a regularização da construção perante o órgão de fiscalização da Prefeitura Municipal. Na maioria dos casos, o habite-se deixa de ser concedido quando a construção realizada não observou, rigorosamente, os critérios e requisitos constantes do projeto arquitetônico e de engenharia anteriormente aprovado pela autoridade administrativa. Se o prédio não teve concedida a licença de habite-se, ele não pode ser ocupado. Se assim ocorrer, o incorporador ou construtor assume, nos termos do art. 159 do Código Civil, a responsabilidade integral por todos e quaisquer riscos que possam advir para a integridade física e patrimonial das pessoas que habitem um prédio não licenciado.

No caso da construção de edifícios, o art. 44 da Lei nº 4.591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Desse modo, somente após a concessão do habite-se, é que o condomínio passa a ter existência legal, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Enquanto não for concedido o habite-se e averbada a construção no cartório de imóveis, as unidades autônomas integrantes de um edifício não existem juridicamente. O seu adquirente ou possuidor não é considerado proprietário do apartamento, mas apenas de uma fração ideal do terreno e de benfeitorias não discriminadas. Assim, fica ele impedido, por exemplo, de realizar a venda definitiva da sua unidade, de financiar a aquisição do imóvel através de instituição bancária ou mesmo de oferecer o imóvel em garantia hipotecária, porque o habite-se é documento essencial para a demonstração da regularidade da propriedade.

A mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o construtor ou incorporador do imóvel não pode exercer o seu direito de rescindir um contrato de promessa de compra e venda no caso de inadimplência do adquirente no pagamento do preço devido, enquanto não cumprir a sua obrigação legal de providenciar o habite-se do prédio. Se existe culpa por negligência do construtor em obter a licença de habite-se, “não tem direito de rescindir o contrato, só lhe cabendo exigir o pagamento do restante do preço” (STJ, 3ª Turma, RESP 244.753-BA, Relator Min. Ari Pargendler, DJU de 25.02.2002).