CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS

Com o falecimento de uma pessoa e a abertura da sua sucessão, os imóveis de que essa pessoa era proprietária passam a integrar o patrimônio do espólio, para posterior divisão e destinação ao cônjuge sobrevivente e aos herdeiros. Através do processo de inventário, que deve tramitar perante um Juízo de Sucessões e Registros Públicos, os imóveis são divididos entre os herdeiros, extraindo-se desse processo, ao seu final, um instrumento intitulado formal de partilha, o qual deve ser levado para registro em cartório de imóveis, para que a propriedade imobiliária seja transferida para os sucessores do falecido.
Todavia, como o processo de inventário muitas vezes é demorado, principalmente quando envolve vários bens e diversos interessados, os herdeiros podem antecipar o recebimento do valor do imóvel, cedendo a terceiro, a título oneroso, os respectivos direitos reais sobre a herança, através de um contrato denominado cessão de direitos hereditários. Através desse contrato, que deve ser celebrado por escritura pública (Código Civil, art. 134), os herdeiros, na condição de cedentes, transferem a uma outra pessoa, designado de cessionário, todos os direitos de que são titulares sobre um ou mais imóveis integrantes do espólio no processo de inventário. O cessionário, a partir da celebração da escritura pública e do pagamento do preço ajustado, passa a exercer, assim, todos os direitos que antes cabiam aos herdeiros sobre o imóvel respectivo, inclusive o direito de imissão na posse, para uso ou exploração imediata do bem.
Deve ser observado, contudo, que os imóveis integrantes de um determinado espólio e ainda não partilhados, constituem propriedade comum dos herdeiros, em regime de condomínio ou compropriedade. Se um ou alguns dos herdeiros decidir ceder a sua parte ou fração sobre o imóvel a terceiro, devem antes oferecer a cessão aos demais herdeiros ou condôminos, que terão, sempre, preferência para a aquisição da parte ou fração da propriedade ainda indivisa. Esse direito de preferência é denominado de direito de prelação, entendendo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que “os co-herdeiros, antes de ultimada a partilha, exercem compropriedade sobre os bens que integram o acervo hereditário “pro indiviso”, sendo exigível, daquele que pretenda ceder ou alhear seu quinhão, conferir aos demais oportunidade para o exercício de preferência na aquisição, nos moldes do que preceitua o art. 1.139, do Código Civil, e tal exigência é de inafastável aplicabilidade a todos os casos de cessão de direitos hereditários, de alienação de fração ou cota ideal da herança indivisa”. (STJ, 4ª Turma, RESP 50.226-BA, Relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.09.1994).
A escritura de cessão de direitos hereditários não pode ser apresentada para registro no cartório de imóveis, em face da ausência de previsão na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa escritura serve de título hábil, apenas, para que o cessionário venha a se habilitar no processo de inventário, como se herdeiro fosse, podendo o cessionário, inclusive, requerer a abertura da sucessão e a partilha dos bens (Código Civil, art. 1.772, parágrafo primeiro). Após a habilitação no inventário, o formal de partilha é que confere ao cessionário o direito de propriedade sobre o imóvel, constituindo esse formal de partilha o título que deve ser levado para registro no cartório de imóveis (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 25).